Eigentumswohnung finanzieren – so profitieren Vermieter!

Als Eigentümer können Sie eine Eigentumswohnung finanzieren, aber auch bei der steuerlichen Absetzung von Kosten profitieren. Wie Sie als Vermieter die Eigentumswohnung finanzieren und was zu beachten ist, lesen Sie hier.

Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital? Besser nicht!

Grundsätzlich ist Eigentum für jeden von Vorteil, insbesondere angesichts der Altersvorsorge und aktuell guten Renditechancen auf dem Immobilienmarkt. Aber dafür braucht es ebenso die richtigen Voraussetzungen:

Die Konditionen für eine Vollfinanzierung der Wohnung wären deutlich schlechter als mit Eigenkapital. Ferner werden die Voraussetzungen genau geprüft, wenn die Eigentumswohnung mit Vollfinanzierung finanziert werden soll. Ganz wichtig sind hier:

  • ein geregeltes, relativ hohes Einkommen und
  • eine einwandfreie Bonität inklusive Schufa-Auskunft.

Eigentumswohnung finanzieren – zunächst alle Kosten berechnen

Die Annahme, dass sich eine vermietete Immobilie von selbst abbezahlt, gilt schon lange nicht mehr. Banken rechnen die üblichen Risiken eines Vermieters ein: Mietnomaden, Instandhaltungsrücklagen, Leerstand, Mietausfälle, Reparaturen. Sicherlich können Sie als Eigentümer und Vermieter die Mieteinnahmen verwenden, um die Eigentumswohnung zu finanzieren. Es sollten aber nicht die einzigen Einnahmen sein, auf denen die Finanzierung aufbaut.

Bedenken Sie:

  • Banken kalkulieren lediglich mit einem Teil der Kaltmiete (circa 50 bis 60 Prozent), um das Risiko bei zum Beispiel Leerstand abzuschwächen. Kalkulieren Sie ebenso mit diesen Ausfällen, wenn Sie mit der Miete die Eigentumswohnung finanzieren möchten.
  • Rechnen Sie mit rund 40 Prozent Ihrer Gesamteinkünfte als Tilgungsrate für die Finanzierung der Wohnung. Wir empfehlen Ihnen, dass Sie sämtliche Kostenfaktoren allen Einkünften und Einnahmen gegenüberstellen.
  • Nicht nur der Kaufpreis der Wohnung, sondern auch die Nebenkosten für Makler, Notar und Grunderwerbsteuer müssen finanziert werden. Gleiches gilt für Sanierungen und Renovierungen. Lassen Sie sich im Vorfeld idealerweise von der Wohnungseigentümergemeinschaft den Haushaltsplan vorlegen, um frühzeitig mögliche Investitionen berücksichtigen zu können.

Hinweis: Kalkulieren Sie die jeweiligen Finanzierungs-Szenarien durch – mit und ohne Eigenkapital, unter Umständen auch mit unterschiedlichen Mietanteilen. Stellen Sie mit den jeweiligen Finanzierungsbeträgen einen Vergleich der Hypothekenzinsen an, um einen besseren Eindruck zu erhalten, wie Sie Ihre Eigentumswohnung am besten finanzieren. Bei einem Annuitätendarlehen vergleichen Sie idealerweise den Effektivzins und prüfen die übrigen Kosten.

Eigentumswohnung finanzieren – diese Posten stellen Sie den Kosten gegenüber

Als Vermieter haben Sie gegenüber Eigentümern mit Selbstnutzung verschiedene Vorteile: Sie profitieren unter anderem von der Absetzbarkeit verschiedener Ausgaben rund um die Vermietung und Instandhaltung der Immobilie. So können Sie beispielsweise die Zinsen für die Finanzierung absetzen. Bei Selbstnutzung müssten Sie die Eigentumswohnung komplett selbst finanzieren.

Absetzbar sind ebenso die Herstellungs- und Anschaffungskosten als Abschreibung für die Nutzungsdauer (zum Beispiel Kaufpreis, Notarkosten, Maklerprovision, Kosten für ein Wertgutachten, ein Teil der Renovierungskosten). Ferner gibt es verschiedene Werbungskosten, die Sie absetzen können. Insgesamt können Sie als Vermieter einen großen Teil der Kosten bei Anschaffung sowie der laufenden Betriebskosten von der Steuer absetzen. So reduzieren Sie zusätzlich die Kosten und können die Eigentumswohnung finanzieren:

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  • Wenn Sie barrierefrei bauen, erhalten Sie eine Förderung von der KfW. Gleiches gilt für energiesparende Modernisierungen oder der Einbau von erneuerbaren Energien (Fotovoltaikanlagen).
  • Weitere (durchaus auch unbekannte) Fördermittel bieten die Länder und Kommunen an, sodass sich eine kleine Recherche lohnt. Da diese sehr unterschiedlich sind, können wir an dieser Stelle keine pauschalen Aussagen zu den Zuschüssen machen.

Diese Punkte gilt es außerdem zu beachten

Um eine Eigentumswohnung finanzieren zu können, aber auch um grundsätzlich von der Vermietung der Immobilie zu profitieren, sollten Sie auf die folgenden Punkte achten. Das reduziert die Wahrscheinlichkeit für Mietnomaden, Mietausfälle und Leerstand:

  • Wählen Sie eine Immobilie in einer geeigneten Lage mit guter Verkehrsanbindung und Infrastruktur.
  • Schauen Sie genau, ob die Art der Immobilie zur Klientel des Viertels passt (beispielsweise eine Singlewohnung in Citylage, Mehrzimmerwohnung für Familien, Etagenwohnung mit Aufzug für Senioren).
  • Prüfen Sie auch die Verfügbarkeit von Parkplätzen, Freizeitangeboten und sonstigen Angeboten für die gewünschte Zielgruppe.
  • Lassen Sie sich Informationen zu bisherigen Mietern, Mieterwechseln und dem aktuellen Mietpreis von der Wohnungseigentümergemeinschaft oder dem Vorbesitzer geben.
  • Wählen Sie außerdem Ihre Mieter mit Bedacht aus: Prüfen Sie Bonität und Schufa-Auskunft in jedem Fall. Lassen Sie sich nicht von „Bauchentscheidungen“ und Sympathien leiten.
  • Mitunter ist eine Rücktrittsklausel im Kaufvertrag einer Immobilie integriert, welche dem Schutz des Verkäufers dient. Diese kann beispielsweise dann wirksam werden, wenn der Käufer nicht zahlt oder vertragswidrige bauliche Veränderungen an der Immobilie vornimmt.

Fazit: So können Sie Ihre Eigentumswohnung finanzieren

Die Eigentumswohnung finanzieren ohne Eigenkapital? Keine gute Entscheidung, auch nicht für Sie als (zukünftiger) Vermieter. Mieteinnahmen reichen in der Regel nicht aus, um die Eigentumswohnung zu finanzieren – zumindest kalkulieren Banken so. Sofern Sie dennoch eine Vollfinanzierung erhalten, sind die Zinsen deutlich höher und die Finanzierung dauert insgesamt länger. Wir raten Ihnen, für jede Finanzierungsform einen Rechner zu verwenden, um die verschiedenen Arten untereinander zu vergleichen.

Unser Tipp: 20 bis 30 Prozent Eigenkapital sollten vorhanden sein. Beantragen Sie zusätzlich alle möglichen Fördermittel von KfW, Bund, Ländern und Kommunen, um Ihre Kosten zu reduzieren.

Damit sich die Eigentumswohnung auch über Mieteinnahmen finanziert, wählen Sie Ihre Mieter nach sorgfältiger (Einkommens-)Prüfung aus. Je besser dieser der Zielgruppe entspricht und zum Umfeld passt, desto wahrscheinlicher ist ein langfristiges Mietverhältnis und geregelte Mieteinnahmen.

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