Wenn der Kaufpreis nicht zu hoch ist und Sie clever sanieren, kann sich die Vermietung von Denkmalschutz-Gebäuden wirklich lohnen. Wie Sie von Steuervorteilen und Fördermitteln richtig profitieren, erläutern wir von Vermietet.de in unserem heutigen Beitrag.
Steuervorteile für Denkmalschutz-Gebäude
Steuerliche Vorteile bieten Immobilien in Deutschland nur in wenigen Fällen – unter anderem bei Denkmalschutz. Grundsätzlich profitieren Eigentümer von Gebäuden unter Denkmalschutz sowohl bei Eigennutzung als auch bei Vermietung. Der Staat ist nämlich am Erhalt und an der Instandsetzung kulturhistorisch und architektonisch wertvoller Immobilien interessiert und unterstützt Besitzer daher durch steuerliche Vorteile.
Absetzung für Abnutzung (AfA)
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) spielt hierbei eine wesentliche Rolle. Möglich ist die Abschreibung von Sanierungskosten für denkmalgeschützte Gebäude:
- 90 Prozent Abschreibung bei Eigennutzung und
- 100 Prozent Abschreibung bei Vermietung.
Die denkmalgeschützte Immobilie zu sanieren und zu vermieten hat also einen Vorteil. Wenn Sie mehr über die Abschreibung bei vermieteten Immobilien erfahren möchten, empfehlen wir diesen Artikel.
So schreiben Sie die Sanierungskosten für Denkmalschutz-Gebäude ab
Im Jahr des Erwerbs und in den weiteren sieben Jahren schreiben Sie neun Prozent der Sanierungskosten ab. In den folgenden vier Jahren schreiben Sie sieben Prozent der ab. So sind nach zwölf Jahren 100 Prozent der Kosten abgeschrieben.
Bezieht sich der Denkmalschutz des Gebäudes lediglich auf die äußere Erscheinung (Ensembleschutz), dürfen nur die entsprechenden Sanierungskosten für die Fassade abgeschrieben werden.
Achtung: Die Sanierungskosten beziehungsweise die Baumaßnahmen, welche die Kosten verursachen, müssen zwingend von der Denkmalschutzbehörde genehmigt werden – vor Beginn der Bauarbeiten und schriftlich. Zudem dürfen Sie nur jene Kosten bei Denkmalschutz-Gebäuden abschreiben, die nicht von öffentlichen Fördermitteln gedeckt werden. Andernfalls akzeptiert das Finanzamt die Abschreibungen nicht.
Genehmigungen der Denkmalschutzbehörde
Ob für ein Gebäude Denkmalschutz besteht und welche Gebäudeelemente davon umfasst werden, entscheidet die zuständige Denkmalschutzbehörde. Diese ist in der Regel beim kommunalen Bauamt ansässig. Da Denkmalschutz Ländersache ist, hat jedes Bundesland seine eigenen Bestimmungen und Auflagen. Beachten Sie dies vor allem, wenn Sie in Grenzregionen nach Denkmalschutz-Gebäuden suchen.
Die Denkmalschutzbehörde muss alle baulichen Veränderungen, die den Denkmalschutz des Gebäudes betreffen, zuvor genehmigen. Unproblematisch sind oftmals Sanierungen, die den Innenausbau betreffen – beispielsweise der Einbau moderner Heizanlagen, Bäder oder Küchen. Schwieriger wird die Genehmigung von Sanierungsarbeiten, die das äußere Erscheinungsbild betreffen oder gar verändern.
Je nach Baumaßnahme kollidieren mehrere Gesetze, wie etwa bei der energetischen Sanierung. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) schreibt eine ausreichende Wärmedämmung vor. Nach dem Denkmalschutz ist die Veränderung der Fassade jedoch nicht möglich. Grundsätzlich können Sie davon ausgehen, dass der Denkmalschutz Vorrang vor der Energieeinsparung. Es entscheidet im Einzelfall aber immer die zuständige Behörde.
Mögliche Konsequenzen aus der hohen Bedeutung des Denkmalschutzes
Die folgenden Konsequenzen können sich auf dem Besitz einer denkmalgeschützten Immobilie ergeben:
- Persönliche Einbuße in der gestalterischen Freiheit der Immobilie. Zum Beispiel bezüglich des Fassadenanstrichs, der Begrünung oder der Fensterrahmen;
- Hoher Sanierungsaufwand, da mitunter spezielle Materialien verwendet oder Fachhandwerker beauftragt werden müssen.
- Hoher Energieverbrauch, da energetische Sanierungen den Denkmalschutz des Gebäudes beeinträchtigen würden oder unverhältnismäßig wären.
Sie planen die Installation einer Solaranlage auf dem Dach? Ob das mit dem Denkmalschutz vereinbar ist, beantwortet dieser Artikel.
Fördermittel & Kredite für Denkmalschutz-Gebäude
Wenn Sie denkmalgeschützte Gebäude kaufen, profitieren Sie zudem von öffentlichen Fördermitteln und günstigen Krediten von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Sowohl der Bund als auch Länder und Kommunen bieten verschiedene Förderprogramme an. Es lohnt sich, im Vorfeld ein bisschen Recherche zu betreiben, um den Eigenanteil an den Kauf- und Sanierungskosten gering zu halten. Da öffentliche Fördermittel begrenzt sind, kann der Förderantrag abgelehnt werden oder Sie erhalten weniger Zuschuss als Sie beantragt haben.
Die KfW fördert bei Denkmalschutz die Komplettsanierung und Teilmaßnahmen wie etwa den Austausch der Heizungsanlage. Der Förderumfang bei Komplettsanierung beträgt bis zu 100.000 Euro, bei Teilmaßnahmen bis zu 50.000 Euro.
Denkmalschutz-Gebäude kaufen und vermieten
Als Vermieter profitieren Sie von weiteren Abschreibungen und Steuervorteilen durch Werbungskosten. So haben Sie beispielsweise die Möglichkeit, die Anschaffungskosten oder nicht umlegbare Betriebskosten abzusetzen. Bei einer guten Kalkulation und der richtigen Nutzung der Steuervorteile erwirtschaften Sie damit mehr Mietrendite als bei anderen Immobilien.
Wichtig ist, dass der Kaufpreis der Immobilie nicht zu hoch ist. Als Faustregel sollten 20 Jahresnettomieten für den Preis kalkuliert werden. Während Denkmalschutz-Gebäude in den westdeutschen Bundesländern rar und entsprechend preisintensiv sind, sind in Ostdeutschland noch viele gute Immobilienangebote zu finden.
Fazit: Ohne genaue Planung und Kalkulation geht nichts!
Wer ein Denkmalschutz-Gebäude kaufen möchte, darf keine Angst vor Zahlen haben. Kauf und Sanierung erfordern eine gründliche Planung. Im Idealfall sprechen Sie frühzeitig, im besten Fall bereits vor dem Kauf, mit der Denkmalschutzbehörde über die Sanierungspläne. Die notwendigen und gewünschten Baumaßnahmen sollten Sie zusammen mit einem Sachverständigen erarbeiten, der sich auf Denkmalschutz-Gebäude spezialisiert hat. Er kann Ihnen bereits im Vorfeld eine Einschätzung zur Genehmigung geben oder auch über Fördermittel und Kredite beraten.
Idealerweise besprechen Sie Ihr Vorhaben auch mit einem Steuerberater. Nur dieser kann Ihnen konkret Auskunft geben, ob und in welchem Maße Sie Steuern beim Immobilienkauf sparen. Möchten Sie sich vorab in das Thema einlesen, empfehlen wir diesen Artikel.
