Denkmal-AfA: Alles Wichtige über die Abschreibung von Denkmalimmobilien

In Deutschland genießen Immobilienbesitzer einige Steuervorteile – unter anderem die Denkmal-Afa. Was Sie über die Abschreibung für Denkmalschutz-Immobilien wissen sollten, wie Sie diese anwenden und was Sie zusätzlich bei vermieteten Denkmalschutzimmobilien abschreiben dürfen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Denkmal-AfA ist die umgangssprachliche Bezeichnung für steuerliche Abschreibungen für denkmalgeschützte Immobilien. AfA bedeutet hierbei Absetzung für Abnutzung. Durch Abschreibungen berücksichtigt der Gesetzgeber die Wertminderung von Kapitalanlagen, welche im Laufe der Jahre durch Abnutzung entstehen.

Achtung: Nur Gebäude können sich abnutzen, nicht aber Grundstücke. Aus diesem Grund sind Abschreibungen nur für die Gebäudekosten möglich.

Mit der Denkmal-AfA möchte der Staat vor allem die Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien unterstützen, da hier der Sanierungsbedarf und die Sanierungskosten in der Regel relativ hoch sind. Anders als bei regulären Abschreibungen gilt die Denkmal-AfA nicht nur für Vermieter und Unternehmen, sondern ebenfalls für Eigennutzer.

Wann ist ein Gebäude ein Denkmal?

Über den Denkmalschutz von Gebäuden oder Gebäudeteilen entscheidet die Denkmalschutzbehörde im Rahmen des städtebaulichen Denkmalschutzes. Sind Gebäude und Bauwerke aus kulturhistorischer Sicht besonders wertvoll, gelten sie als erhaltenswert und werden unter Denkmalschutz gestellt. In Deutschland gilt zum Beispiel für viele Fachwerkhäuser ein Denkmalschutz.

Das bedeutet aber nicht, dass jedes alte Haus unter Denkmalschutz gestellt wird. Dies müssen Sie beantragen, sofern Sie das wünschen. Erst nach der Bewilligung ist die Denkmal-AfA anwendbar.

Denkmalgeschütztes Eigentum verpflichtet

Nicht jeder Immobilienanleger träumt davon, ein denkmalgeschütztes Haus zu kaufen, denn mit dem Denkmalschutz sind viele Pflichten verbunden. Diese Verpflichtungen ergeben sich aus den Denkmalschutzgesetzen der Länder und Artikel 14 Grundgesetz (GG). Der Spruch „Eigentum verpflichtet“ trifft demnach auf Denkmalimmobilien ganz besonders zu.

So müssen Eigentümer die Immobilie erhalten und instand setzen. Je nach Zustand sind damit hohe Kosten und starke Einbußen in die gestalterische Freiheit verbunden. Besitzer müssen für jede Baumaßnahme eine Genehmigung einholen und müssen damit rechnen, dass einige Sanierungspläne, wie eine neue Fassade, nicht bewilligt werden.

Welche Vorteile bietet die Denkmal-AfA konkret?

Bei all den Verpflichtungen, die Sie eingehen, wenn Sie eine denkmalgeschützte Wohnung kaufen, gibt es auch Vorteile – vor allem die Denkmal-AfA. Es ist mit der Denkmalabschreibung möglich, die Sanierungskosten sowie Kosten für eine sinnvolle Nutzung abzuschreiben. Das umfasst beispielsweise Kosten für eine neue Heizanlage, neue Fenster, die Dachsanierung oder den Einbau neuer Bäder und Küchen.

Nach § 7i Einkommensteuergesetz (EstG) können Sie alle Kosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 des Baugesetzbuchs absetzen.

  • Im Jahr des Erwerbs und in den folgenden sieben Jahren können Sie neun Prozent der Kosten abschreiben.
  • In den weiteren vier Jahren können Sie jeweils sieben Prozent der Kosten abschreiben.

Dank der AfA für Denkmalschutz sind demnach nach zwölf Jahren die Sanierungskosten zu 100 Prozent abgeschrieben.

Wie wird die Denkmal-AfA berechnet?

Für die ersten acht Jahre rechnen Sie 9 Prozent von den Sanierungskosten, beispielsweise:

600.000 Euro * 9 % = 54.000 Euro

Die Denkmal-AfA in Höhe von 54.000 Euro ziehen Sie von Ihrer persönlichen Steuerlast ab. Wie hoch diese tatsächlich ist, hängt vom Jahreseinkommen, vom persönlichen Steuersatz und weiteren Faktoren wie der Gebäudeabschreibung und Mieteinnahmen ab.

Hinweis: Die Gebäudeabschreibung beträgt 2,5 Prozent pro Jahr (lineare Abschreibung). Die Gebäudeabschreibung für 50 Jahre ist allerdings nur bei einer Vermietung möglich.

Je nach Baujahr des Gebäudes sind unterschiedliche AfA-Sätze anzuwenden. Daher ist es ratsam, für die genaue Berechnung der Denkmalschutz-AfA entweder einen AfA-Rechner zu nutzen oder sich mit einem Steuerberater zusammenzusetzen.

Mehr als nur die Denkmal-AfA: Weitere Vorteile für Vermieter

Vermieter genießen in Deutschland zudem weitere Steuervorteile. Handelt es sich nicht um ein Haus unter Denkmalschutz erfolgt die Abschreibung regulär – also ohne erhöhten AfA-Satz. Auch hier können Vermieter die Sanierungskosten vollständig abschreiben – es dauert nur länger als zwölf Jahre.

Keine Denkmal-AfA, dafür aber Sanierungs-AfA?

Befindet sich das Gebäude im offiziellen Sanierungsgebiet der Stadt oder Gemeinde, können Sie von der erhöhten Abschreibung für Sanierungsobjekte profitieren. Hier sind die gleichen AfA-Sätze und Zeiten anzuwenden wie bei der Denkmal-AfA. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde, dass es sich um ein offizielles Sanierungsobjekt handelt.

Neben den Kosten für Erhaltungs- und Instandhaltungsaufwendungen dürfen Vermieter auch Modernisierungskosten, die Anschaffungs- und anschaffungsnahen Herstellungskosten steuerlich absetzen – entweder direkt im Jahr der Entstehung als Werbungskosten oder ähnlich wie bei der Denkmal-AfA als Abschreibung über die Dauer der Nutzung hinweg.

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