Was ist unter dem Begriff Bruttomiete zu verstehen?

Mieter und Vermieter glauben oft, dass Bruttomieten bereits Umsatzsteuern enthalten. Das Mieten von privat genutzten Räumen ist jedoch prinzipiell nicht umsatzsteuerpflichtig. Auf was die Formulierung Bruttomiete wirklich hinweist und wie sie zusammengesetzt ist, erklärt Ihnen der nachfolgende Beitrag. Zudem erfahren Sie alles über Erhöhungen und Minderungen von Bruttomieten.

Ist in einem Mietvertrag der Mietzins als Bruttomiete angegeben, handelt es sich um einen Betrag, der bereits die Betriebskosten enthält. Hierbei muss jedoch zwischen Bruttowarmmiete und Bruttokaltmiete unterschieden werden. Genaugenommen wird die Bruttomiete ohne Nebenkosten ausgewiesen, weil sie nur die allgemeinen Betriebskosten wie Müllabfuhr, Treppenhaus- oder Grundstücks-Beleuchtung und Ähnliches enthält.

In einem von Ihnen verfassten Mietvertrag müsste aufgrund der Bestimmungen entweder Bruttowarmmiete stehen, damit entfällt für Ihren Mieter die eventuelle Nachzahlung von allen Betriebskosten. Ist hingegen die Bruttokaltmiete vermerkt, zahlt Ihr Mieter eine Grundmiete plus allgemeine Betriebskosten und Vorauszahlungen für seine Heizkosten. Die Heizkostenverordnung von 1989 verlangt von Ihnen die Abrechnung gemäß dem gemessenen Verbrauch.

Wie versteuern Sie als Vermieter die Bruttomiete?

Wenn Sie Einkünfte aus Vermietung haben, müssen Sie die erzielte Bruttomiete in Anlage V Ihrer Steuererklärung angeben. Die erhaltenen Beträge für verbrauchsabhängige Nebenkosten sind getrennt von den allgemeinen Betriebskosten aufzuführen. Beachten Sie bitte die unterschiedlichen Verfahrensweisen bei Wohnraum und Gewerberaum.

Wie funktioniert die Anpassung der Bruttomiete?

Ein Mieter kann bei der Bruttomiete auf Minderung bestehen, wenn die Räumlichkeit beispielsweise von Ungeziefer oder Schimmel befallen ist. Behebt der Vermieter die Missstände nicht trotz mehrmaliger Aufforderung, ist eine Mietkürzung zulässig. Außerdem zählen andauernde Bauarbeiten oder Straßenlärm zu den Gründen, die Anpassungen von Bruttomieten rechtfertigen. Jeder Sachverhalt muss entweder mündlich vorgetragen oder in einem Schreiben vom Anwalt dem Vermieter zugestellt werden.

Mieterhöhung auf Bruttomiete durchsetzen

Als Vermieter müssen Sie jede Erhöhung des Mietzinses detailliert begründen, sofern es sich um eine Bruttomiete inklusive der allgemeinen Betriebskosten handelt. Der Hinweis auf den örtlichen Mietspiegel ist nur dann möglich, wenn Sie vergleichbare Mietobjekte mit identischen Bruttomieten anführen können. Sind die allgemeinen Nebenkosten jedoch erheblich und nachweisbar gestiegen, dürfen Sie auf die Bruttomiete eine Nachzahlung einfordern.

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Bei jeder in Betracht gezogenen Erhöhung der Bruttokaltmiete müssen Sie jedoch die seit 2015 geltenden Regelungen der sogenannten Mietpreisbremse beachten. Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist unter dem Paragrafen 556d geregelt, dass die geforderte Miete in einem „angespannten Wohnungsmarkt“ die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 Prozent übersteigen darf.

Wie funktioniert die Mietpreisermittlung einer Wohnung?

Zur Mietpreisberechnung bei einer Wohnung orientieren Sie sich am örtlichen Mietspiegel und an Vergleichsobjekten mit Bruttomiete. Der Mietspiegel ist im Nutzerbereich von Vermietet.de oder auf den Seiten der Stadt- oder Gemeindeverwaltung zu finden und kostenfrei herunterzuladen. Entscheidend für die Ermittlung des Mietzinses sind zudem diese Kriterien:

  • Gebäude- und Heizungsart
  • Lage und sanitäre Ausstattung
  • Energieeffizienz und allgemeiner Modernisierungsstandard

Wichtig ist bei der Mietpreisfindung, dass es sich nicht um preisgebundenen Wohnraum handelt. Berücksichtigen Sie außerdem die oben erwähnten Regelungen sowie Kappungsgrenzen gemäß BGB § 558 Abs. 3.

Glühbirne

Hinweis: § 558, Absatz 3 BGB

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

Zeitmietverträge mit Bruttomiete

Ein Zeitmietvertrag bedeutet ein befristetes Mietverhältnis, welches Sie dem Mieter rechtzeitig mitteilen und begründen müssen. Es gibt keine Begrenzung der Mietdauer nach oben und Ihr Mieter kann innerhalb der Frist den Vertrag nicht ordentlich auflösen. Unwichtig ist dabei, ob eine Brutto- oder Nettomiete verhandelt wurde.

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