Ist das Haus endlich abbezahlt, möchten viele Besitzer so schnell wie möglich die Grundschuld löschen lassen. Der Kreditgeber stellt dafür eine Löschungsbewilligung aus. Doch ist das immer sinnvoll? In welchen Fällen das vorteilhaft ist und in welchen nicht, erfährst Du hier.
Zusammenfassung
- Bei vollständiger Kredittilgung erhält der Immobilienbesitzer vom Kreditgeber eine Löschungsbewilligung.
- Mit einer notariell beurkundeten Löschungsbewilligung kann der Käufer die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch beantragen.
- Die Grundschuld zu löschen bringt besonders dann einen Vorteil, wenn die Immobilie verkauft werden soll.
- Bleibt der Käufer selbst in der Immobilie wohnen, ist es nicht zwingend notwendig, die Grundschuld aus dem Grundbusch zu löschen.
Grundschuld löschen: Worum geht’s?
Sollte man die Grundschuld löschen oder nicht? Vor dieser Frage stehen Immobilienbesitzer, die gerade Ihre letzte Kreditrate überwiesen haben. Die Antwort ist im Grunde nicht kompliziert, doch klären wir doch zunächst, worum es eigentlich geht: Nimmst Du für die Finanzierung einer Immobilie oder eines Grundstücks einen Kredit auf, dann wird die sogenannte Grundschuld – die Höhe des Kredits – im Grundbuch eingetragen. Mit der Grundschuld wird die Immobilie oder das Grundstück belastet. Sie ist ein „Grundpfandrechte“ und dient dazu, die Schulden gegenüber dem Kreditgeber abzusichern. Der Grundeigentümer haftet in diesem Fall.
Mit einem eingetragenen Grundpfandrecht können Grundstück oder Haus nicht ohne Zustimmung des Kreditgebers verkauft werden. Dieser hat außerdem das Recht, eine Zwangsversteigerung durchzuführen, wenn der Käufer das Darlehen nicht zurückzahlen kann. Die Grundschuld wird im Grundbuch in der Abteilung III eingetragen.
Jeder, der ein nachvollziehbares Interesse hat, kann die Grundschuld einsehen – also beispielsweise Kaufinteressenten oder Erben.
Nach Tilgung des Kredits erlischt der Grundbucheintrag über die Grundschuld allerdings nicht automatisch. Viele Immobilienbesitzer wollen die Grundschuld löschen lassen, sobald der Kredit abbezahlt ist – dazu brauchst Du eine Löschungsbewilligung. Da die Grundschuld unabhängig vom ursprünglichen Kredit besteht, kann diese auch stehen gelassen werden und für einen späteren Kredit verwendet werden – dazu später mehr.
Hypothek und Grundschuld, das ist der Unterschied: Anders als die Grundschuld ist eine Hypothek als Grundpfandrecht an eine konkrete Forderung gebunden. Die Hypothek erlischt, wenn diese nicht mehr gültig ist.
Grundschuld löschen: Wozu brauchst Du eine Löschungsbewilligung?
Um die Grundschuld im Grundbuch zu löschen, brauchst Du eine Löschungsbewilligung. Mit dieser bescheinigt Dir der Kreditgeber, also meistens eine Bank, dass die Baufinanzierung vollständig ist. Lässt Du die Grundschuld mit der Löschungsbewilligung dann löschen, dient die Grundschuld nicht länger als Kreditsicherheit für den Gläubiger. Der Kreditgeber kann die Immobilie außerdem nicht mehr zwangsversteigern.
So erhältst Du eine Löschungsbewilligung: Nach Kredittilgung schicken Dir die meisten Kreditgeber eine Löschungsbewilligung unaufgefordert zu. Andernfalls kannst Du beim Kreditgeber eine Löschungsbewilligung oder einen Vordruck für die Löschungsbewilligung beantragen, diesen anschließend ausfüllen und notariell beglaubigen lassen. Auch Sparkassen dürfen die Löschung des Grundpfandrechts notariell beglaubigen.
Achtung: Bei einer Löschungsbewilligung muss die Zustimmung des Gläubigers immer notariell festgehalten sein.
Diese Angaben und Dokumente benötigst Du unter anderem für eine Löschungsbewilligung:
- Ort, Datum und Unterschrift von Eigentümer und Gläubiger (muss notariell beglaubigt werden)
- Grundbuchblatt und -band
- Zustimmung des Eigentümers
- Grundbuchnummer
- Flur und Flurstück
- Grundschuldhöhe
Grundschuld im Grundbuch löschen – so geht’s
Du hast eine Löschungsbewilligung erhalten? Dann ist bereits die Hälfte geschafft. Anschließend füllst Du ein Antrag auf Löschung der Grundschuld aus. Der Antrag muss zwingend schriftlich, allerdings nicht in einer bestimmten Form vorliegen. Den Antrag schickst Du zur Beglaubigung mit der Löschungsbewilligung an einen Notar Deines Vertrauens.
Der Notar leitet die beglaubigte Bewilligung samt Antrag an das Grundbuchamt weiter – oft wird beides in einer notariell beglaubigten einheitlichen Urkunde zusammengefasst. Sind alle formellen Voraussetzungen erfüllt, trägt der zuständige Beamte einen Löschungsvermerk ins Grundbuch ein. Der Prüfungsvorgang dauert meist nur wenige Tage, manchmal jedoch auch einige Wochen. Insgesamt ist der ganze Vorgang ein sehr bürokratischer Akt.
Achtung: Grundschuld löschen ohne Löschungsbewilligung ist nicht möglich! Gemäß § 1144 BGB kannst Du als Eigentümer allerdings immer eine Löschungsbewilligung von der Bank verlangen. Die Grundschuld zu löschen ohne Notar geht ebenfalls nicht, eine notarielle Beglaubigung ist immer zwingend notwendig.
Grundschuld löschen – mit diesen Kosten musst Du rechnen
Wie bei fast allen bürokratischen Akten im Immobiliengeschäft, fallen auch beim Grundschuld löschen Kosten an. Diese sind abhängig von der Höhe der Grundschuld und teilen sich auf in ein Honorar für den Notar und in Gebühren für das Grundbuchamt. Übrigens: Da Geldinstitute gesetzlich zur Ausstellung der Löschungsbewilligung verpflichtet sind, dürfen hierfür keine Kosten veranschlagt werden.
Insgesamt solltest Du mit Kosten in Höhe von 0,2 Prozent der Grundschuldsumme rechnen – also meist mehrere Hundert Euro.
Was kostet es, eine Grundschuld zu löschen? Rechenbeispiel: Bei einer eingetragenen Grundschuld von 300.000 Euro fallen demnach mindestens 600 Euro an Kosten fürs Grundschuldlöschen an.
Hast Du eine Löschungsbewilligung erhalten und notariell beglaubigen lassen, solltest Du also gut auf diese aufpassen. Geht diese verloren, trägst Du die Kosten für die Wiederbeschaffung.
Löschung der Briefgrundschuld
Ist die Grundschuld verbrieft, ist der Ablauf im Grunde derselbe. Möchtest Du die Grundschuld aus dem Grundbusch löschen lassen, musst Du bzw. Dein Notar zusätzlich zur Löschungsbewilligung dem Grundbuchamt allerdings noch den Grundschuldbrief vorlegen. Diesen erhältst Du ebenfalls von Deinem Kreditgeber.
Definition Briefgrundschuld: Als Briefgrundschuld wird ein Grundpfandrecht bezeichnet, das auf einem Gundschuldbrief ausgewiesen ist. Auch die Briefgrundschuld wird ins Grundbuch eingetragen.
Wann ist es sinnvoll, die Grundschuld zu löschen – und wann nicht?
Es gibt keine Pflicht, nach der Kredittilgung die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen zu lassen. Die Grundschuld wird dann zur Eigentümergrundschuld. Die Bank tritt die Grundschuld damit an Dich ab und hat somit keine Rechte mehr an der Grundschuld.
Möchtest Du die Immobilie nicht verkaufen, brauchst Du also keinen kostenpflichtigen Antrag auf Grundschuldlöschung zu stellen. Die erhaltene Löschungsbewilligung solltest Du allerdings für spätere Zwecke gut aufbewahren.
Warum Grundschuld löschen lassen?
Wenn Du Deine Immobilie oder Dein Grundstück verkaufen möchtest, solltest Du die Grundschuld löschen lassen. Unbelastete Immobilien sind für Käufer wesentlich interessanter, so kannst Du höhere Preise aushandeln. Viele Käufer lehnen den Kauf einer mit Grundschuld belasteten Immobilie auch komplett ab und wollen nur „saubere“ Grundbücher. Die Grundschuld zu löschen ist bei Verkauf der Immobilie also auf jeden Fall sinnvoll.
Der Verkauf der Immobilie oder eines Grundstücks ist allerdings auch mit eingetragener Grundschuld möglich. Der Käufer kann diese dann sogar als Sicherung für einen eigenen Immobilienkredit nutzen. Die Grundschuld wird dann von der Bank des Verkäufers an die Bank des Käufers abgetreten – sofern die neue Bank die Bedingungen der alten Bank akzeptiert.
In welchem Fall nicht löschen?
Möchtest Du Deine Immobilie nicht verkaufen, ist es nicht unbedingt notwendig, die Grundschuld aus dem Grundbuch zu löschen. Verzichtet Du darauf, sparst Du Kosten, die beim Grundbusch löschen sonst anfallen.
Dir entstehen keine Nachteile aus der eingetragenen, aber abbezahlten Grundschuld. Im Gegenteil: Musst Du zu einem späteren Zeitpunkt ein neues Darlehen für eine Modernisierung oder für eine neue Immobilie aufnehmen, kann die eingetragene Grundschuld dem Kreditgeber als Sicherheit dienen. So musst Du keine neue Grundschuld beantragen und sparst Notar- und Amtskosten. Hast Du jedoch bereits einen Löschungsbewilligung erhalten, solltest Du diese sicher verwahren.
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Alternative zum Löschen der Grundschuld: Grundschuldabtretung
Statt die Grundschuld zu löschen, kann diese auch an eine andere Bank abgetreten werden. Das ist dann sinnvoll, wenn Du bei einer anderen Bank einen neuen Kredit aufnimmst. Die eingetragene Grundschuld wird dann von der alten Bank an die neue Bank abgetreten – sofern beide Banken einverstanden sind. Die alte Bank unterzeichnet in diesem Fall eine Abtretungserklärung. Offene Beträge überweist die neue Bank. Im Anschluss an diesen Prozess wird ein Abtretungsvermerk im Grundschuldeintrag hinzugefügt.
