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Dezember 30, 2021 | 3 Min Lesezeit

Billig zum Eigentum? Zwangsversteigerung eines Hauses

Du hast schon mal von Zwangsversteigerungen gehört? Immer mal wieder kommt es vor, dass Immobilien beim Amtsgericht versteigert werden. Über eine Zwangsversteigerung kannst Du ein Haus für kleines Geld erwerben. Das Ganze birgt aber auch ein paar Gefahren und versteckte Kosten.

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Du hast schon mal von Zwangsversteigerungen gehört? Immer mal wieder kommt es vor, dass Immobilien beim Amtsgericht versteigert werden. Über eine Zwangsversteigerung kannst Du ein Haus für kleines Geld erwerben. Das Ganze birgt aber auch ein paar Gefahren und versteckte Kosten.

Wie Du Dich über Zwangsversteigerungen eines Hauses informieren kannst

Du kannst Dich entweder beim örtlichen Amtsgericht direkt informieren oder auch der lokalen Tageszeitung. Es gibt aber auch einige Online-Portale, in denen Du in Ruhe stöbern kannst. Im Grunde ähneln sich die Funktionalitäten. Die zuständigen Gerichte veröffentlichen dort die Fälle. Du kannst über unterschiedliche Suchkriterien filtern:

  • Ort
  • Aktenzeichen
  • Art der Versteigerung

Manchmal sind bereits Gutachten, Exposees oder Fotos hinterlegt. Du kannst auch näher eingrenzen, ob es sich um Einfamilienhäuser, Wohnungen oder Grundstücke handeln soll, was Du ersteigern möchtest. Du erhältst dann auch den Termin zur Versteigerung.

Grundsätzlich kann jeder eine Versteigerung besuchen. Nur, um bieten zu können, musst Du Dich anmelden.

Auch wenn man landläufig das Wort Zwangsversteigerung meist in Verbindung mit Immobilien verwendet, können auch Schiffe, Luftfahrzeuge und anderes unter den Hammer kommen.

Die Portale bieten auch unterschiedliche Informationen, die für Dich als Bieter nützlich sein können. 

Die Umsetzung

Die Versteigerungen haben feste Abläufe. Zunächst werden die Bekanntmachungen verlesen, dann kann über einen Zeitraum von 30 Minuten auf die Objekte geboten werden. Wenn die Beteiligten der gebotenen Summe zustimmen, werden die weiteren Schritte eingeleitet werden. Für gewöhnlich verlangt der Gläubiger eine Sicherheitsleistung von zehn Prozent der Bietersumme. Außerdem trägst Du die Verfahrenssumme sowie weitere Verwaltungsauslagen, wie Grundbucheintrag, etc. Es kann aber auch sein, dass das Verfahren eingestellt wird, wenn die gebotene Summe zu niedrig ist. Es sind aber auch andere Gründe möglich, um eine Zwangsversteigerung des Hauses abzuwenden.

Alles im allem brauchst Du für das Verfahren einer Versteigerung Zeit. Denn im Anschluss folgt noch ein Verteilungstermin, bei dem alle Gläubiger ihren Anteil zugesprochen kommen. Bis dahin musst Du auch die Summe, inklusive Zinsen bezahlt haben. Dafür hast Du bis zu zwölf Wochen Zeit.

Nachdem eine Zwangsversteigerung eines Hauses eine durchaus verzwickte Sache ist – für alle Seiten – ist es empfehlenswert, sich einen erfahrenen Anwalt an die Seite zu holen. Du kannst dazu Freund Internet zu Rate ziehen und selbst nach passenden Personen suchen. Oder Du frägst einfach mal bei Deiner Rechtsschutzversicherung oder eine Anwaltskanzlei vor Ort nach.

Der Erwerb der Immobilien per Zwangsversteigerung läuft aber nicht so ab, wie ein Hauskauf auf dem freien Markt. Denn dort kannst Du Dir verschiedene Objekte ansehen und auswählen, was Dir am besten zusagt. Bei Versteigerungsobjekten kannst Du zwar auch alle Unterlagen einsehen oder Gutachten erhalten. Aber Anschauen kannst Du in den wenigstens Fällen das zu ersteigernde Haus. Im Vorfeld musst Du auf ein Entgegenkommen hoffen oder vertrauen. Weder bisherige im Haus wohnende Eigentümer noch etwaige Mieter müssen Dir Zutritt gewähren. Möglicherweise kann ein Zwangsverwalter einen Zutritt erwirken. Aber ein „Nein“ der Bewohner bedeutet auch „Nein“. Im Extremfall erlebst Du nach dem Erwerb eine Überraschung. Trotzdem stehst Du nicht alleine da. Der zustände Rechtspfleger stellt Dir für alle Frage zur Verfügung. Informiere Dich auch im Vorfeld, ob im Grundbuch besondere Rechte oder Belastungen an das Objekt geknüpft sind. Damit können Wohnrechte oder Grundschulden gemeint sein. Grundschulden gehen nämlich auf Dich über. Alle anderen Schulden, die auf dem Gebäude an sich liegen, sind mit dem Übergang in Dein Eigentum getilgt. Auch Baumängel oder Schäden, die Du nach dem Erwerb entdeckst, liegen nun ganz in Deiner Verantwortung.

Was der Zwangsversteigerung des Hauses kommt

So, nun bist Du stolzer Besitzer einer Immobilie. Aber zunächst steht noch ein bisschen Bürokratie und Verwaltung auf dem Programm. Nun folgt der Grundbucheintrag, der noch einmal etwas kostet. Außerdem fallen Gebühren dafür an, dass Du den Zuschlag bei der Zwangsversteigerung über das Haus erhalten hast. Die entspricht in etwa der Notargebühr, die sonst fällig wird, wenn Du ein Haus kaufst. Nicht zu vergessen ist dann noch die Grunderwerbssteuer. Da hast Du dann Kontakt mit dem Finanzamt. Der Betrag liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Immobilienpreises. Jetzt ist dann wirklich alles in trockenen Tüchern. Manchmal kann es sein, dass ein Gebäude über einen Makler versteigert wird, dann musst Du noch eine Provision aufbringen.

Wenn alles erledigt ist, kommt der nächste Schritt, über den Du aber sicherlich schon im Vorfeld nachgedacht hast. Selbst einziehen oder vermieten. So oder so gibt es verschiedene Möglichkeiten. Wenn das Haus aktuell unbewohnt ist, dann kannst Du es sofort sehen und nach Deinen Wünschen verwenden oder sanieren bzw. renovieren. Ist das Haus von den bisherigen Eigentümern bewohnt, bedeutet die abgeschlossene Zwangsversteigerung von Immobilien auch die Räumungsaufforderung bzw. -klage. Je nach Situation bestünde auch die Möglichkeit, dass Du bisherigen Eigentümer als Mieter übernimmst. Wenn das Haus bisher vermietet war, übernimmst Du die Mieter mit. Kündigen darfst Du ihnen nur bei Eigenbedarf.

Renovieren und sanieren

Je nach Zustand des Hauses oder auch Deinen eigenen Wünschen kommt nun noch mal ein großes Stück Arbeit und einiges an Kosten auf Dich zu. Gewisse bauliche und energetische Standards müssen erfüllt sein. Bei älteren Häusern kann es sein, dass eine neue Heizungsanlage oder eine Dachdämmung fällig werden. Sollte das Haus abgewohnt sein, ist es mit einfachen Schönheitsreparaturen nicht getan. Die EU überlegt derzeit an einer Initiative namens „Fit for 55“. Demnach soll ein Renovierungszwang für Bestandsbauten eingeführt werden. Das Ganze soll der Energieeffizienz dienen. Demnach sollen öffentliche und leere Gebäude bis zum Jahr 2027 und bewohnte Bauten bis 2030 renoviert werden. Ab 2030 müssen dann auch alle Neubauten klimaneutral sein. Neben dem Umweltgedanken nannte der EU-Kommissionsvize Frans Timmermans auch das Argument, dass Geringverdiener oft Problem hätten, die Rechnungen der Energieversorger zu begleichen. Gleichzeitig läuft der Deutsche Mieterbund Sturm. Durch die Sanierungen steigen die Mieten. Verbandspräsident Lukas Siebenkotten weist vor allem darauf hin, dass dann genau geprüft werden müsse, ob die Mieterhöhungen im gesetzlich erlaubten Rahmen stattfinden. Denn der Gebäudeeigentümer hat dann enorme Kosten zu tragen, die er auch auf die Mieter umlegen darf. Beziehe solche Sachen gleich in Deine Überlegungen mit ein.

Zu guter Letzt

Egal, aus welchem Grund Du Dich für eine Zwangsversteigerung interessierst und was Du dann mit dem Objekt vorhast: Alles Wissenswerte zu Zwangsversteigerungen, Renovieren, Sanieren und alle wichtigen Versicherungen findest Du auf Vermietet.de. Lasse Dich in einer Mußestunde zum Stöbern inspirieren.

Autoreninfo

Andrea
Andrea
Als Content Managerin unterstützt Andrea das Team von Vermietet.de. Sie schreibt Fachtexte rund um die Immobilienbranche und betreut sämtliche redaktionelle Themen im Unternehmen. Aktuell kreiert sie Inhalte zu den neuesten Änderungen und Nachrichten für das Vermietet.de-Magazin.

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