Damit es nicht mehr zum Streitthema im Zuge der Nebenkostenabrechnung wird: Hier findest Du alle wichtigen Fakten und Informationen, welche die Betriebskostenverordnung zum Winterdienst nennt. Und Du erfährst, wie Du die Kosten korrekt auf Deine Mieter umlegst.
Betriebskostenverordnung und Winterdienst: Wichtige Fragen, schnelle Antworten
Darf ich laut Betriebskostenverordnung den Winterdienst auf die Mieter umlegen?
→ Ja.
Welche Voraussetzungen müssen dafür erfüllt sein?
→ Die Kostenübernahme muss im Mietvertrag vereinbart sein.
Gibt es Ausnahmen bei der Kostenumlage?
→ Ja, zum Beispiel die Anschaffungskosten für Schneeräumgeräte.
Wann kann laut Betriebskostenverordnung der Winterdienst nicht umgelegt werden?
→ Wenn ein Hausmeister/Hausmeisterdienst den Winterdienst übernimmt.
Wie darf ich laut Betriebskostenverordnung den Winterdienst umlegen?
→ Du darfst den Verteilerschlüssel frei wählen.
Ein Mieter zieht unterjährig aus. Muss ich ihm eine vorgezogene Abrechnung erstellen?
→ Nein. Du hast nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zwölf Monate Zeit, die
Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Eine vorgezogene Abrechnung kann er nicht verlangen.
Das steht in der Betriebskostenverordnung zum Winterdienst
Die Betriebskostenverordnung nennt den Winterdienst nicht explizit. Die Kosten für den Winterdienst fasst die Betriebskostenverordnung unter Paragraph 2 Punkt 8 zusammen mit den Kosten der allgemeinen Straßenreinigung. Nach allgemeiner Rechtsauffassung beinhaltet dies alle Kosten für das Räumen der Straßen sowie der Zufahrtswege, das Schneeschieben auf Fußwegen sowie das Streuen von Streugut.
Mehr zur konkreten Kostenumlage erfährst Du weiter unten.
Betriebskostenverordnung inklusive Winterdienst im Mietvertrag angeben
Grundsätzlich musst Du die Übernahme der Betriebskosten im Mietvertrag vereinbaren, andernfalls kannst Du auch keine Kosten für den Winterdienst auf die Mieter umlegen. Durch die allgemeine Bezeichnung der Kosten für die Straßenreinigung musst Du laut Betriebskostenverordnung den Winterdienst nicht gesondert unter sonstige Betriebskosten auflisten.
Ein allgemeiner Hinweis auf die Betriebskostenübernahme durch den Mieter gemäß Betriebskostenverordnung reicht aus. Solltest Du aber zum Beispiel eine Dachrinnenheizung installiert haben, damit keine Personen durch herabfallende Eiszapfen geschädigt werden können, musst Du die hierfür anfallenden Betriebs- und Wartungskosten als sonstige Betriebskosten benennen.
Wichtig: Da hier auch die Kosten als umlagefähig bezeichnet werden, die nicht durch öffentliche Maßnahmen zur Straßenreinigung entstehen, kannst Du laut Betriebskostenverordnung auch private Winterdienste umlegen, also Unternehmen und Dienstleister, die Du mit dem Räumen der Geh- und Zufahrtswege beauftragt hast.
Diese Kosten kannst Du laut Betriebskostenverordnung für den Winterdienst umlegen
Konkret kannst Du folgende Betriebskosten des Winterdienstes auf den Mieter umlegen:
- Kosten für die allgemeine Straßenreinigung durch die Stadt/Gemeinde
- Lohn- und Arbeitskosten für einen zum Räumen beauftragen Dienstleister
- Gleichwertiger Arbeitslohn abzüglich der Mehrwertsteuer, wenn Du den Winterdienst selbst übernimmst
- Kosten für Streumittel
- Kosten für Gerätewartung
- Kosten für die Anschaffung neuer Geräte, sofern eine Anschaffung günstiger als eine Reparatur ist
- Kosten für die Vergütung eines Mieters, der speziell für den Winterdienst beauftragt wurde
Üblicherweise werden Mieter für das Räumen und Streuen der Wege nicht entlohnt. Möglich ist es aber, wenn ein Mieter speziell beauftragt wird. Dies muss jedoch vertraglich festgehalten werden. Eine solche Vergütung ist – equivalent zu den Kosten für Dienstleister oder den eigenen Arbeitslohn – umlagefähig.
Die Kostenumlage ist beim Winterdienst eingeschränkt
Vielleicht hast Du es Dir schon gedacht, aber nicht alle Kosten kannst Du gemäß Betriebskostenverordnung als Winterdienst in der Nebenkostenabrechnung aufführen. Das gilt unter anderem für:
- Kosten zur Erstanschaffung von Geräten
- Kosten für die Reparatur der Streu- und Räumgeräte
- Kosten für den Winterdienst, sofern dieser vom Hausmeister übernommen wird
Entweder kannst Du den Winterdienst oder den Hausmeisterdienst auf den Mieter umlegen. Oder Du lässt beide Arbeiten von unterschiedlichen Dienstleistern durchführen.
Kosten für die Erstanschaffung und Reparatur kannst Du als Werbungskosten in der Steuererklärung in der Anlage Vermietung und Verpachtung absetzen.
Beachte die Wirtschaftlichkeit der Nebenkosten für den Winterdienst
Wie bei allen Nebenkosten musst Du laut Betriebskostenverordnung auch beim Winterdienst auf die Wirtschaftlichkeit achten. Achte daher unbedingt darauf, dass keine unnötigen Leistungen bzw. Kosten entstehen oder die Kosten für den Winterdienst unverhältnismäßig hoch sind. Das wäre etwa der Fall, wenn Du den Winterdienst selbst übernimmst und für Deine Leistungen einen überdurchschnittlichen Arbeitslohn berechnest.
Betriebskostenverordnung: Wie wird der Winterdienst umgelegt?
Als Vermieter kannst Du frei entscheiden, welchen Verteilerschlüssel Du verwendest. Die Betriebskostenverordnung macht für den Winterdienst keine konkreten Vorgaben – anders als bei der Heizkostenabrechnung. Viele Vermieter aus unserer Vermietet.de Community haben sich für die Umlage nach Wohnfläche entschieden, da dies in der Praxis als fairste und sinnvollste Lösung gilt.
Achtung: Hast Du Dich für einen Verteilerschlüssel entschieden und benennst diesen im Mietvertrag, musst Du Dich zwingend daran halten.
Winterdienst als Nebenkosten angegeben, aber kein Schnee gefallen: Was ist rechtens?
Tatsächlich kommt es auf den Vertrag mit dem Dienstleister an. Hast Du einen pauschalen Fixbetrag vereinbart, musst Du diese Kosten auch zahlen, wenn kein Schnee gefallen ist. Dem Dienstleister sind nämlich durch die Bereitstellung von Streumitteln, Geräten und Personal dennoch Kosten entstanden. Daher ist es auch sinnvoll, dass Du in der Betriebskostenabrechnung den Winterdienst aufführst, auch wenn kein Schnee gefallen ist.
Und wenn mehr Schnee als üblich gefallen ist?
Gemäß der Betriebskostenverordnung legst Du den Winterdienst auch dann wie üblich um, wenn die Kosten höher sind als in den vorherigen Wintern. Fällt viel Schnee, muss der Winterdienst häufiger rauskommen als vereinbart. Entsprechend fallen mehr Kosten an.
Nach Mieterauszug: Wie den Winterdienst abrechnen?
In der Praxis ziehen nur wenige Mieter pünktlich zum Ende des Abrechnungszeitraums aus, sodass Du immer eine anteilige Berechnung der Nebenkosten vornimmst. Das gilt laut Betriebskostenverordnung auch für den Winterdienst. Du berechnest also, wie für alle anderen nicht verbrauchsabhängigen Betriebskosten, den Anteil, der auf den Mieter während des Abrechnungszeitraums entfallen ist. Den übrigen Anteil übernimmt der neue Mieter.
Für die Abrechnung der Nebenkosten hast Du auch dann zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit, wenn der Mieter unterjährig ausgezogen ist. Vor Ablauf des Abrechnungszeitraums kannst Du die Abrechnung nicht erstellen, da noch nicht alle Kostenbeläge vorliegen. Ein Mieter kann also auch vorher keine anteilige Berechnung seiner Betriebskosten verlangen.
