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August 1, 2018 | 5 Min Lesezeit

So solltest Du beim Bauen ohne Eigenkapital vorgehen

Wenn Du ein Haus bauen willst ohne Eigenkapital zu haben, sind die Zeiten hierfür günstig. Denn die in Ländern wie den USA oder Großbritannien übliche Vollfinanzierung seitens der Bank gewinnt auch hierzulande zunehmend an Bedeutung. Du fragst Dich, zu welchen Konditionen dies ermöglicht wird und ob es generell sinnvoll ist? Wir klären auf.

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Wenn Du ein Haus bauen willst ohne Eigenkapital zu haben, sind die Zeiten hierfür günstig. Denn die in Ländern wie den USA oder Großbritannien übliche Vollfinanzierung seitens der Bank gewinnt auch hierzulande zunehmend an Bedeutung. Du fragst Dich, zu welchen Konditionen dies ermöglicht wird und ob es generell sinnvoll ist? Wir klären auf.

Grundsätzlich kann nicht gesagt werden, Bank A ermöglicht eine Vollfinanzierung und Bank B nicht. Es kommt immer auf den Einzelfall an und wird nach den jeweiligen individuellen Voraussetzungen entschieden. Indes sind alle deutschen Bankhäuser angesichts wegfallender Zinsmargen etwas risikobereiter geworden. Ein mehr oder weniger großes Risiko geht jedes Institut bei einer Vollfinanzierung ein, auch bei einer optimaler Bonität des Kreditnehmers. Einige Geldhäuser werben dennoch explizit mit dem Bauen ohne Eigenkapital. Du solltest Dich bei diesen genau über die Konditionen informieren, um am Ende nicht enorme Mehrkosten zu haben, die Du nicht bewältigen kannst.

Bauen – Eigenkapital je nach verfügbarem Umfang

Wer sein eigenes Haus baut, hat mit einer Vielzahl an Bau- und Baunebenkosten zu rechnen. Bei der Beauftragung einer Baufirma solltest Du zudem bei dem ausführenden Unternehmen auf eine Bauträgerversicherung bestehen. Auch diese Kosten sollten in das Vorhaben einkalkuliert werden.
Die Frage nach der Sinnhaftigkeit eines Bauens ohne Eigenkapital kann ein Rechner beantworten, der online verfügbar ist. Wir zeigen Dir anhand von drei Beispielen die wirtschaftlichen Unterschiede der verschiedenen Finanzierungsmodelle:

Variante A – Standardfinanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital

Angenommen, Du möchtest ein kleines Haus mit einem Verkehrswert von 200.000 Euro bauen und verfügst über 20 Prozent beziehungsweise 40.000 Euro Eigenkapital. Dann handelt es sich um die übliche Standardfinanzierung.

  • Du nimmst 160.000 Euro Fremdkapital auf und zahlst durchschnittlich 1.7 Prozent Zinsen.
  • Deine Monatsrate würde bei circa 500 Euro liegen.

Variante B – Bauen mit wenig Eigenkapital

Du baust das gleiche Haus mit einer 100-prozentigen Finanzierung, wenn Dein Eigenkapital weniger als 20.000 Euro beträgt, weil die Nebenkosten beglichen und Rücklagen für Notfälle gebildet werden müssen.

  • Bei einer Vollfinanzierung verlangt die Bank 2.5 % Zinsen.
  • Die monatliche Belastung liegt dann bei 750 Euro.

Variante C – Bauen ohne Eigenkapital

Wenn Du keinerlei Eigenkapital hast, benötigst Du eine Finanzierung zu 110 Prozent, weil die Nebenkosten ebenfalls mithilfe des Darlehens beglichen werden müssen. Bei einigen Banken ist das Bauen ohne Eigenkapital möglich, aber nur zu den aufgeführten Konditionen.

  • Beim Darlehen von 220.000 Euro für ein Haus mit Verkehrswert von 200.000 Euro werden mindestens 3 Prozent Zinsen fällig.
  • Die Monatsrate würde dabei 920 Euro betragen.

Du willst mehr über die Finanzierung ohne Eigenkapital erfahren? Dann schaue Dir doch einfach folgende Video von Immocation an.

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Welche Voraussetzungen musst Du jeweils erfüllen?

Bei jeder der oben aufgeführten Variante wird Dir von der Bank eine einwandfreie Bonität abverlangt. Zudem sollte beim Bauen oder Kaufen ohne Eigenkapital der eigene Verdienst hoch genug für Lebenshaltungskosten und die monatliche Kreditrate sein. Die Standardvariante setzt keine allzu hohen Hürden, während die beiden anderen Varianten B und C hohe bis sehr hohe Gehälter erforderlich machen.

Welchen Verdienst Du in jeder Variante mindestens haben solltest, lässt sich einfach mit der 40-Prozent Faustregel darstellen. Diese besagt, dass die gesamte finanzielle Belastung durch die Baufinanzierung und andere Kredite zusammen nicht mehr als 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens betragen sollte:

  • Variante A setzt demnach einen monatlichen Nettoverdienst von X = 500 Euro / 0,4 = 1.250 Euro voraus.
  • B verlangt gemäß der Rate von 750 Euro ein Monatseinkommen von 1.875 Euro.
  • C resultiert der Regel entsprechend in einem erforderlichen Monatsverdienst von 2.300 Euro.

Wir empfehlen Dir außerdem an mögliche weitere Kosten zu denken. Hinzu kommt bis zur Fertigstellung der Immobilie beispielsweise eine eventuell anfallende Miete für Deine bisherige Unterkunft, die es monatlich zu begleichen gilt. Zudem sollte ein finanzieller Spielraum für den Umzug sowie unerwartete Mehrausgaben bestehen. Du siehst also, je weniger Eigenkapital vorhanden ist, umso höher fällt die monatliche Belastung über viele Jahre hinweg aus. Daher solltest Du Dir vorab gut überlegen, welche eigenen Mittel Dir zur Verfügung stehen.

Glühbirne

Hinweis: Die Bank wird sich ebenfalls für die Zukunftsfähigkeit Deiner Anstellung interessieren, welche Du beispielsweise durch den Nachweis einer ungekündigten Arbeitsstelle belegen kannst. Bei einem sehr hohen Monatsgehalt empfehlen wir Dir eine überdurchschnittlich hohe Tilgung und die Möglichkeit von Sonderzahlungen zu vereinbaren. Damit sind die Schulden schneller und kostengünstiger abgegolten.

Bauen ohne Eigenkapital – Alternativen

Wenn Du kein Eigenkapital zur Verfügung hast, aber dennoch bauen willst, gibt es Alternativen, auf die Du zurückgreifen kannst. Zum einen kannst Du günstig einen Altbau erwerben, dessen Sanierung mitunter durch die KfW gefördert wird. Daneben ist der Bau oder Kauf eines Bungalows eine kostengünstigere Ausweichmöglichkeit zu einem Haus. Dann kannst Du bauen ohne Eigenkapital und ersparst Dir die enormen monatlichen Aufwendungen.

Autoreninfo

Andrea
Andrea
Als Content Managerin unterstützt Andrea das Team von Vermietet.de. Sie schreibt Fachtexte rund um die Immobilienbranche und betreut sämtliche redaktionelle Themen im Unternehmen. Aktuell kreiert sie Inhalte zu den neuesten Änderungen und Nachrichten für das Vermietet.de-Magazin.

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