So sollten Sie beim Bauen ohne Eigenkapital vorgehen

Wenn Sie ein Haus bauen wollen ohne Eigenkapital zu haben, sind die Zeiten hierfür günstig. Denn die in Ländern wie den USA oder Großbritannien übliche Vollfinanzierung seitens der Bank gewinnt auch hierzulande zunehmend an Bedeutung. Sie fragen sich, zu welchen Konditionen dies ermöglicht wird und ob es generell sinnvoll ist? Wir klären auf.

Grundsätzlich kann nicht gesagt werden, Bank A ermöglicht eine Vollfinanzierung und Bank B nicht. Es kommt immer auf den Einzelfall an und wird nach den jeweiligen individuellen Voraussetzungen entschieden. Indes sind alle deutschen Bankhäuser angesichts wegfallender Zinsmargen etwas risikobereiter geworden. Ein mehr oder weniger großes Risiko geht jedes Institut bei einer Vollfinanzierung ein, auch bei einer optimaler Bonität des Kreditnehmers. Einige Geldhäuser werben dennoch explizit mit dem Bauen ohne Eigenkapital. Sie sollten sich bei diesen genau über die Konditionen informieren, um am Ende nicht enorme Mehrkosten zu haben, die Sie nicht bewältigen können.

Bauen – Eigenkapital je nach verfügbarem Umfang

Wer sein eigenes Haus baut, hat mit einer Vielzahl an Bau- und Baunebenkosten zu rechnen. Bei der Beauftragung einer Baufirma sollten Sie zudem bei dem ausführenden Unternehmen auf eine Bauträgerversicherung bestehen. Auch diese Kosten sollten in das Vorhaben einkalkuliert werden.
Die Frage nach der Sinnhaftigkeit eines Bauens ohne Eigenkapital kann ein Rechner beantworten, der online verfügbar ist. Wir zeigen Ihnen anhand von drei Beispielen die wirtschaftlichen Unterschiede der verschiedenen Finanzierungsmodelle:

Variante A – Standardfinanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital

Angenommen, Sie möchten ein kleines Haus mit einem Verkehrswert von 200.000 Euro bauen und verfügen über 20 Prozent beziehungsweise 40.000 Euro Eigenkapital. Dann handelt es sich um die übliche Standardfinanzierung.

  • Sie nehmen 160.000 Euro Fremdkapital auf und zahlen durchschnittlich 1.7 Prozent Zinsen.
  • Ihre Monatsrate würde bei circa 500 Euro liegen.

Variante B – Bauen mit wenig Eigenkapital

Sie bauen das gleiche Haus mit einer 100-prozentigen Finanzierung, wenn Ihr Eigenkapital weniger als 20.000 Euro beträgt, weil die Nebenkosten beglichen und Rücklagen für Notfälle gebildet werden müssen.

  • Bei einer Vollfinanzierung verlangt die Bank 2.5 % Zinsen.
  • Die monatliche Belastung liegt dann bei 750 Euro.

Variante C – Bauen ohne Eigenkapital

Wenn Sie keinerlei Eigenkapital haben, benötigen Sie eine Finanzierung zu 110 Prozent, weil die Nebenkosten ebenfalls mithilfe des Darlehens beglichen werden müssen. Bei einigen Banken ist das Bauen ohne Eigenkapital möglich, aber nur zu den aufgeführten Konditionen.

  • Beim Darlehen von 220.000 Euro für ein Haus mit Verkehrswert von 200.000 Euro werden mindestens 3 Prozent Zinsen fällig.
  • Die Monatsrate würde dabei 920 Euro betragen.

Sie wollen mehr über die Finanzierung ohne Eigenkapital erfahren? Dann schauen Sie sich doch einfach folgende Video von Immocation an.

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Welche Voraussetzungen müssen Sie jeweils erfüllen?

Bei jeder der oben aufgeführten Variante wird Ihnen von der Bank eine einwandfreie Bonität abverlangt. Zudem sollte beim Bauen oder Kaufen ohne Eigenkapital der eigene Verdienst hoch genug für Lebenshaltungskosten und die monatliche Kreditrate sein. Die Standardvariante setzt keine allzu hohen Hürden, während die beiden anderen Varianten B und C hohe bis sehr hohe Gehälter erforderlich machen.

Welchen Verdienst Sie in jeder Variante mindestens haben sollten, lässt sich einfach mit der 40-Prozent Faustregel darstellen. Diese besagt, dass die gesamte finanzielle Belastung durch die Baufinanzierung und andere Kredite zusammen nicht mehr als 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens betragen sollte:

  • Variante A setzt demnach einen monatlichen Nettoverdienst von X = 500 Euro / 0,4 = 1.250 Euro voraus.
  • B verlangt gemäß der Rate von 750 Euro ein Monatseinkommen von 1.875 Euro.
  • C resultiert der Regel entsprechend in einem erforderlichen Monatsverdienst von 2.300 Euro.

Wir empfehlen Ihnen außerdem an mögliche weitere Kosten zu denken. Hinzu kommt bis zur Fertigstellung der Immobilie beispielsweise eine eventuell anfallende Miete für Ihre bisherige Unterkunft, die es monatlich zu begleichen gilt. Zudem sollte ein finanzieller Spielraum für den Umzug sowie unerwartete Mehrausgaben bestehen. Sie sehen also, je weniger Eigenkapital vorhanden ist, umso höher fällt die monatliche Belastung über viele Jahre hinweg aus. Daher sollten Sie sich vorab gut überlegen, welche eigenen Mittel Ihnen zur Verfügung stehen.

Glühbirne

Hinweis: Die Bank wird sich ebenfalls für die Zukunftsfähigkeit Ihrer Anstellung interessieren, welche Sie beispielsweise durch den Nachweis einer ungekündigten Arbeitsstelle belegen können. Bei einem sehr hohen Monatsgehalt empfehlen wir Ihnen eine überdurchschnittlich hohe Tilgung und die Möglichkeit von Sonderzahlungen zu vereinbaren. Damit sind die Schulden schneller und kostengünstiger abgegolten.

Bauen ohne Eigenkapital – Alternativen

Wenn Sie kein Eigenkapital zur Verfügung haben, aber dennoch bauen wollen, gibt es Alternativen, auf die Sie zurückgreifen können. Zum einen können Sie günstig einen Altbau erwerben, dessen Sanierung mitunter durch die KfW gefördert wird. Daneben ist der Bau oder Kauf eines Bungalows eine kostengünstigere Ausweichmöglichkeit zu einem Haus. Dann können Sie bauen ohne Eigenkapital und ersparen sich die enormen monatlichen Aufwendungen.

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