Welche Grundausstattung einer Mietwohnung müssen Vermieter bereitstellen?

Die Grundausstattung einer Mietwohnung bereitet einigen Vermietern Kopfzerbrechen. Viele fragen sich, ob sie einen Herd, eine Spüle oder gar einen Kabelanschluss bereitstellen müssen. Auf Bundesebene existiert hier keine einheitliche Regelung. Die Bundesländer schreiben hingegen bestimmte Mindestanforderungen vor.

Wohnbaugesetz bis 1985

Bis zum Jahr 1985 gab es ein Gesetz in Deutschland, welches die Mindestausstattung einer Wohnung regelt. Darin stand, dass ein abgeschlossener Gebäudeteil erst dann zu einer Wohnung wird, wenn sich die Räumlichkeiten auch objektiv zur dauerhaften Bewohnung eignen. Der Wortlaut des § 40 Absatz 1 des Wohnbaugesetzes lautete:

„Mit öffentlichen Mitteln soll nur der Bau von Wohnungen gefördert werden, für die folgende Mindestausstattung vorgesehen ist:

• Wohnungsabschluß mit Vorraum in der Wohnung;
• Kochraum mit ausreichenden Entlüftungsmöglichkeiten, Wasserzapfstelle und Spülbecken, Anschlußmöglichkeit für Kohleherd und Gas- oder Elektroherd sowie entlüftbarer Speisekammer oder entlüftbarem Speiseschrank;
• neuzeitliche sanitäre Anlagen innerhalb der Wohnung;
• eingerichtetes Bad oder eingerichtete Dusche sowie Waschbecken;
• ausreichender Abstellraum auch innerhalb der Wohnung;
• Anschlußmöglichkeit für Ofen oder gleichwertiges Heizgerät für mindestens je einen Wohn- und Schlafraum außer der Küche;
• elektrischer Brennstellenanschluß in allen Räumen, in Küche, Wohn- und Schlafräumen außerdem mindestens je eine Steckdose;
• ausreichender Keller oder entsprechender Ersatzraum;
• zur Mitbenutzung Wasch- und Trockenraum sowie Abstellraum für Kinderwagen und Fahrräder.“

Das Gesetz wurde aufgehoben, weil das Bundesverwaltungsgericht die geforderten Mindestausstattungsmerkmale als „heute selbstverständlich“ angesehen hatte. Seit damals definieren sich die darin enthaltenen Anforderungen bis heute.

Grundausstattung einer Mietwohnung in Baugesetzen der Bundesländer geregelt

Heutzutage regeln die Bundesländer, welches Mindestausstattung es für den öffentlich geförderten Wohnungsbau gibt. Die Vorschriften sind meist sehr detailliert und entsprechen in Teilen dem alten Wohnungsbaugesetz. Die Anforderungen sind mitunter verschieden und können ziemlich spezifisch und strikt sein. In einigen Ländern wird beispielsweise eine Mindestgröße für Fenster vorgeschrieben.

Beispiel Berlin

In Berlin lautet das Gesetz beispielsweise wie folgt:

„Gesetz zur Beseitigung von Wohnungsmißständen in Berlin (Wohnungsaufsichtsgesetz – WoAufG Bln) in der Fassung vom 3. April 1990

§4 Anordnung zur Herstellung der Mindestanforderungen

(1) Entspricht die bauliche Beschaffenheit von Wohnungen oder Wohnräumen nicht den Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse, so kann die Wohnungsaufsichtsbehörde anordnen, dass der Verfügungsberechtigte die Mängel beseitigt. 

(2) Diesen Mindestanforderungen ist nicht genügt, wenn

1. innerhalb der Wohnung die Koch- und Heizungsmöglichkeit sowie Wasserversorgung und Ausguss fehlen oder ungenügend sind,

1. die Toilette fehlt oder ungenügend ist, insbesondere der Toilettenraum außerhalb des Hauses liegt, schwer zugänglich ist oder nicht ausreichend groß ist oder nicht elektrisch beleuchtet werden kann oder mehr als einer Wohnung zugeordnet ist,

1. ein ausreichender Wärmeschutz oder ein ausreichender Schallschutz fehlen, 

1. Aufenthaltsräume eine lichte Höhe von weniger als 2 m haben,

1. nicht wenigstens ein Aufenthaltsraum der Wohnung eine Grundfläche von mindestens 9 qm hat,

1. Fußböden, Decken oder Wände dauernd durchfeuchtet sind,

1. ausreichende Tageslicht- und Luftzufuhr nicht gewährleistet sind oder 

1. die Möglichkeit, elektrische Beleuchtung oder elektrische Geräte anzuschließen, fehlt oder ungenügend ist.“

Während in Berlin also das Vorhandensein einer Kochgelegenheit und eines Ausgusses vorgeschrieben ist, reicht es in Hamburg aus, einen Campingkocher sowie eine einfache Spüle aus dem Baumarkt bereitzustellen.

Tipp

Wenn Du Vermieter bist, solltest Du Dich informieren, welche Regelungen bezüglich der Grundausstattung einer Wohnung Dein Bundesland vorschreibt. Solltest Du Dir eine Wohnung in einem anderen Bundesland kaufen und diese dann vermieten wollen, informiere Dich vorab über die Gesetzeslage vor Ort. Im Internet findest Du sämtliche Gesetzestexte.

Zusätzliche Mindestanforderungen und Grundausstattung und für Wohnungen

Als Vermieter musst Du weitere Regelungen berücksichtigen, damit Du eine Wohnung vermieten darfst:

• Decken, Fußböden und Wände müssen ausreichend gegen Feuchtigkeit, Heizverlust und Lärm gedämmt sein.
• Wände und Decken sollten ordnungsgemäß verputzt und gestrichen sein.
• Die Heizanlage muss in der Nacht mindestens 18 Grad und am Tag mindestens 20 Grad erreichen.
• Wasserzulauf und -ablauf müssen eine ordentliche Funktionsweise aufweisen und sauber gehalten werden, damit keine Schädlingen eindringen können.
• Eine ausreichende Stromversorgung muss gewährleistet werden, damit technische Geräte sowie die Beleuchtungen betrieben werden können.

Wenn Du als Vermieter diese Grundausstattung einer Mietwohnung nicht erfüllst, liegt ein Mangel an der Mietsache vor. Der Mieter ist dann zu einer Mietminderung berechtigt. Du bist darüber hinaus dazu verpflichtet, den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache durch Reparatur auf eigene Kosten wiederherzustellen.

Einbauküche & Co: Wie war das jetzt?

Bei der Einbauküche scheiden sich die Geister. Eines ist hier aber klar: Deutschlandweit gibt es keine Vorschrift, welche die Bereitstellung einer Einbauküche vorschreibt. Zwar müssen eine Spüle sowie eine Kochgelegenheit vorhanden sein. Aber die explizite Forderung einer kompletten Küche gibt es nicht.

Die Vermietung einer Einbauküche ist nicht zu empfehlen – es sei denn, diese ist bereits vorhanden. Der Grund: Sämtliche Einbauten und Möbel, welche sich in der vermieteten Wohnung bei Vertragsabschluss befinden, gelten als mit Mietsache. Folglich musst Du als Vermieter die dauerhafte Funktionalität gewährleisten. Eine mit vermietete Einbauküche muss dann nach einigen Jahren Verschleiß durch Dich ausgetauscht werden. Der Austausch von technischen Geräten wie Kühlschrank, Spül- sowie Waschmaschine kann sehr kostspielig werden.

Zwar vermieten sich Wohnungen mit einer Einbauküche in der Regel besser. Allerdings sind die Geschmäcker auch bei den Mietern verschieden. Und für Vermieter rechnet es sich unterm Strich nicht wirklich eine Einbauküche bereitzustellen.