Erwerb & Vermietung
September 20, 2022 von Andrea redaktion@vermietet.de

Eigentumswohnung vermieten

Wenn Du eine Immobilie besitzt, kannst Du diese selbst bewohnen – oder vermieten. Die Vermietung einer Eigentumswohnung generiert Einnahmen und kann beispielsweise zur Tilgung eines Darlehens oder für die Altersvorsorge verwendet werden.

 

Gründe für die Vermietung einer Eigentumswohnung 

Die meisten Käufer einer Wohnung erwerben diese, um sie als Kapitalanlage zu nutzen. Es sollte dabei allerdings auf einige Rahmenbedingungen geachtet werden. So ist die Lage ein ganz entscheidender Faktor für die erfolgreiche Vermietung sowie den Gewinn, der erwirtschaftet werden kann. Eigentumswohnungen in weniger attraktiven Lagen sind schwer zu vermieten und Du kannst hier weniger Erträge generieren als bei Immobilien in beispielsweise A-Lagen.

Mitunter nutzen viele Eigentümer die Wohnung auch selbst. Dann kann es dazu kommen, dass sie sich beruflich an einem neuen Standort niederlassen müssen. Wenn aber absehbar ist, dass sie wieder an den alten Ort zurückkehren, ist es durchaus sinnvoll, die Eigentumswohnung zu vermieten.

Wenn Du eine Wohnung geerbt hast, für Dich ein Umzug aber nicht infrage kommt, bietet es sich auch in einem solchen Fall an, die neu gewonnene Eigentumswohnung zu vermieten.

 

Was gibt es zu beachten?

Wenn Du Deine Eigentumswohnung vermieten möchtest, solltest Du einige Dinge beachten, damit sich das Vorhaben für Dich lohnt:

  1. Wie viel Miete darf ich verlangen?

Die Festlegung eines geeigneten Mietpreises ist Dein erstes wichtiges Vorhaben vor der Vermietung. Die Miete setzt sich aus der Nettokaltmiete und den umlagefähigen Nebenkosten zusammen. Du darfst allerdings nicht einfach einen Preis festlegen. Orientieren musst Du Dich nämlich an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese orientiert sich am Mietpreis einer vergleichbar ausgestatteten Wohnung. Dabei werden Art der Wohnung, Ausstattung und die Größe sowie Beschaffenheit und Lage als Kriterien eingesetzt.

AchtungBei einer Erst- oder Anschlussvermietung darf die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 20 Prozent überschritten werden.

In einigen Regionen gibt es zusätzliche Regelungen, auf welche Du bei der Bestimmung des Mietpreises achten musst. Informiere Dich daher unbedingt vorab bei den örtlichen Behörden, was für Dich gilt. Für Sozialwohnungen und geförderte Eigentumswohnungen gibt es zusätzliche Besonderheiten, die eingehalten werden müssen.

Unabhängig vom zulässigen Mietpreis gibt es die marktgerechte Miete. Diese wird durch Angebot und der Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt bestimmt. In angespannten Regionen hast Du als Vermieter eine starke Position und kannst dementsprechend eine hohe Miete verlangen. In strukturschwachen Gebieten, in denen es wenig Nachfrage gibt, haben Mieter Vorteile und können den Mietpreis nach unten treiben. Hier wird ebenfalls ersichtlich, wie relevant die richtige Lage der Eigentumswohnung bei der Kaufentscheidung ist.

  1. Wie bewerbe ich die Wohnung?

Nachdem Du den Preis für die Wohnung festgelegt hast, kannst Du Dich an die Angebotserstellung machen. Hierzu definierst Du Ausstattung, Größe und Lage des Objekts. Für ein erfolgreiches Exposé benötigst Du außerdem:

Das Inserat kannst Du dann einfach über Online-Plattformen wie ImmoScout24 inserieren. Hier liegt der Vorteil klar in der hohen Reichweite der Anzeige. Ansonsten kannst Du auch eine Annonce in der Zeitung schalten oder einen öffentlichen Aushang machen.

  1. Wie finde ich geeignete Mieter?

Perfekte Mieter sind viel wert, wenn es darum geht, die Eigentumswohnung zu vermieten. Denn mit diesem hast du keinen Ärger, erhältst deine Miete pünktlich und musst die Wohnung nicht komplett renovieren nach dem Auszug. Daher ist es enorm wichtig, geeignete Mieter zu finden.

Viele Vermieter haben allerdings kaum Erfahrung mit dieser Thematik und wissen nicht so recht, worauf sie achten müssen. Wir empfehlen Dir daher, zum einen auf Dein Bauchgefühl zu hören und zum anderen, Dir Nachweise für die Solvenz geben zu lassen. Ersteres ist manchmal zuverlässiger als viele denken. Menschen, bei denen Du eine große Sympathie verspürst und die regelmäßig die Mietzahlungen leisten könnten, solltest Du den Vorrang gewähren. Aber auch hier wirst Du mit der Zeit Deine Erfahrungen sammeln.

Wenn Du Dir zu Beginn total unsicher bist, kannst Du Dir auch einen Profi mit ins Boot holen. Makler haben in der Regel ausreichend Erfahrung und Fachwissen, sind aber auch mit Kosten verbunden.

 

Eigentumswohnung vermieten: Mietvertrag aufsetzen

Die Basis eines jeden Mietverhältnisses ist der Mietvertrag. Generell wäre auch ein mündlicher Mietvertrag rechtmäßig, aber der kann viele Unklarheiten und Rechtsstreitigkeiten mit sich bringen. Ein Mietvertrag regelt Rechte und Pflichten beider Parteien – also des Mieters und des Vermieters.

TippWusstest Du schon? Eine Vielzahl der Rechtsstreitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter beruhen auf fehlenden sowie unklaren Formulierungen im Vertrag.

Mietobjekt, Miethöhe, Mietzahlung, Dauer des Mietverhältnisses und die Durchführung von Reparaturen werden vertraglich festgehalten. Weiterhin wird der Umgang mit der Mietsache (beispielsweise das Halten von Haustieren) geregelt. Die Hausordnung sollte ebenfalls vertraglicher Bestandteil sein. Zudem solltest Du eine Kaution verlangen, welche in der Regel zwischen zwei bis drei Monatsmieten liegt.

Du suchst noch eine rechtssichere Vorlage für Deinen Mietvertrag? Dann probiere doch einfach mal unseren Konfigurator für einen vermieterfreundlichen Vertrag aus.

Nachdem beide Parteien unterschrieben haben, die Kaution bezahlt ist, die Schlüssel übergeben wurden und das Übergabeprotokoll steht, kann die Wohnung an den neuen Mieter übergeben werden.

 

Welche Rechte habe ich als Vermieter?

Als Vermieter einer Eigentumswohnung hast Du einige Rechte. Diese sind:

  • die Einnahme der Miete;
  • das Recht unter gewissen Voraussetzungen die Wohnung zu betreten (beispielsweise für Reparaturen, aufgrund einer Neuvermietung, für die Wahrnehmung von Besichtigungsterminen);
  • das Recht auf eine Modernisierung der Eigentumswohnung – für energetische Modernisierungen gibt es sogar gesetzliche Erleichterungen, um diese umzusetzen.

Deine Rechte haben auch ihre Grenzen. So darfst Du nicht einfach so dem Mieter kündigen. Hierfür benötigst Du triftige Gründe, welche im Gesetz verankert sind. Bleibt zum Beispiel die Zahlung der Miete über einen längeren Zeitraum aus und der Mieter zahlt trotz Mahnungen nicht, darfst Du diesem fristlos kündigen. Auf die Straße setzen geht hier allerdings nicht. Vielmehr musst Du in einem solchen Fall mit einer Räumungsklage den Mieter aus Deiner Wohnung zwingen.

Auch bei Eigenbedarf darfst Du die Kündigung aussprechen. Dabei gibt es ebenso Dinge zu beachten, damit dies rechtmäßig ist. Wenn Du keinen relevanten Grund für einen Eigenbedarf hast oder gar diesen vortäuschst, musst Du damit rechnen, dass der Mieter klagen kann.

 

Welche Pflichten habe ich?

Zu Deinen Pflichten als Vermieter einer Eigentumswohnung zählt:

  • die Bereitstellung der Mietsache sowie
  • der Erhalt des Objekts wie zu Vertragsabschluss.

Wenn gravierende Mängel auftreten, welche die Nutzung der Wohnung einschränken, darf der Mieter die Miete mindern. Du solltest also stets bestrebt sein, Mängel schnellstmöglich zu beseitigen.

Die fristgerechte Abrechnung der umlegbaren Betriebskosten gehört ebenso zu Deinen Vermieterpflichten. Die Basis bildet hier die Wohngeldabrechnung. Aber beachte, dass die Kosten für Instandhaltung und Verwaltung nicht auf Mieter umgelegt werden dürfen.

Du hast keine Lust oder Zeit Dich um die Aufgaben als Vermieter zu kümmern? Dann kannst Du eine Hausverwaltung mit diesen Pflichten beauftragen. Auch diese kostet natürlich Geld. Wenn Du es Dir einfach machen möchtest, kannst Du alternativ unser Tool benutzen. Damit erledigst Du selbst sämtliche Pflichten schnell und übersichtlich.

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