Mietverträge sind der Schlüssel für eine erfolgreiche Vermietung. Hier werden alle wichtigen Eckpunkte festgehalten, die Dich vor typischen Streitfällen schützen sollen. Doch Achtung: Mietverträge unterliegen dem deutschen Mietrecht und müssen daher bestimmte Vorgaben einhalten. Welche Fehler Du unbedingt vermeiden solltest, liest Du hier.
1. Mündliche Absprachen nicht schriftlich festhalten
Theoretisch ist es durchaus zulässig, einen Mietvertrag lediglich mündlich zu vereinbaren. Diese Vereinbarungen haben vor Gericht ebenso Bestand wie ein schriftlicher Vertrag. Die Frage ist nur: Wie kannst Du im Zweifelsfall die abgesprochenen Bedingungen nachweisen? Das dürfte ziemlich schwierig werden. Daher solltest Du unbedingt auf einen schriftlichen Mietvertrag bestehen und darauf achten, dass dieser von allen Parteien unterschrieben ist. Sowohl Du als Vermieter als auch Deine Mieter sollten je ein Exemplar für ihre Unterlagen bekommen.
2. Änderungen ohne Zustimmung des Mieters vornehmen
In einem bestehenden Mietverhältnis dürfen Mietverträge nicht einfach ohne Weiteres geändert werden. Hast Du zum Beispiel festgestellt, dass Du einen Kostenpunkt für die Betriebskostenabrechnung vergessen hast, darfst Du diesen nicht nachträglich hinzufügen. Jede Änderung bedarf der ausdrücklichen Zustimmung Deines Mieters. Stimmt er nicht zu, hast Du leider Pech gehabt.
Auch nach einem Verkauf geht der Mietvertrag automatisch auf den Käufer über. Als neuer Vermieter musst Du den Vertrag so übernehmen, wie er mit dem Vormieter abgeschlossen wurde. Du darfst Deinem Mieter zwar einen neuen Vertrag anbieten, er ist jedoch nicht verpflichtet zuzustimmen.
3. Nicht alle oder falsche Nebenkosten im Vertrag aufführen
Mieter müssen für die Betriebskosten aufkommen, allerdings nur dann, wenn das im Mietvertrag so vereinbart ist. Der Vermieter ist dann verpflichtet, eine jährliche Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Damit alle umlagefähigen Kosten in der Abrechnung aufgeführt werden können, reicht es aus, wenn Du Dich im Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung beziehst. Dann musst Du nicht jeden Kostenpunkt einzeln aufführen und läufst nicht Gefahr, einen zu vergessen.
Unzulässig ist jedoch, über die Betriebskosten hinaus weitere Kosten als Nebenkosten zu vereinbaren. Die Betriebskostenverordnung gibt genau vor, welche Kosten umlagefähig sind. Das sind insbesondere die, die laufend entstehen und für den Betrieb der Immobilie unabdingbar sind.
Neben den umlagefähigen Betriebskosten fallen jedoch auch regelmäßige Kosten an, die Du nicht auf Deinen Mieter umlegen darfst. Das sind zum Beispiel Kosten für die Immobilienverwaltung, nicht gesetzlich vorgeschriebene Versicherungen oder Bankgebühren.
4. Mieter zum Abschluss von Versicherungen zwingen
Für Mieter ist es durchaus ratsam, eine Privat-Haftpflichtversicherung abzuschließen. Verursacht der Mieter einen Schaden an Deinem Eigentum, ist er schadensersatzpflichtig. Das kann unter Umständen teuer werden. Eine Versicherung sichert den Mieter vor einem finanziellen Ruin ab.
Dennoch hast Du kein Recht, den Abschluss einer Versicherung von Deinem Mieter zu verlangen. Entsprechende Klauseln im Mietvertrag sind daher unwirksam. Kommt es zu einem Schadensfall und der Mieter kommt nicht für die Kosten auf, kommt die Kaution ins Spiel. Reicht auch die nicht aus, gehört das leider zum allgemeinen Risiko eines Vermieters, so ein Urteil des Landgerichts Berlin (16.09.1992 – 26 O 179/92).
5. Gesetzliche Kündigungsfristen umgehen
Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt grundsätzlich drei Monate. Da kann auch eine andere Vereinbarung im Mietvertrag, die eine längere oder kürzere Frist vorsieht, nichts ändern. Ausgenommen sind befristete Mietverträge, die keiner Kündigung bedürfen. Auch bei Mindestmietdauern sind vorherige Kündigungen ausgeschlossen.
Zulässig ist hingegen ein Kündigungsausschluss. Dieser muss jedoch für beide Seiten gelten und darf für maximal vier Jahre vereinbart werden. Ein längerer Zeitraum ist gemäß Bundesgerichtshof ausgeschlossen (BGH vom 8.12.2010 – VII ZR 86/10).
Für Vermieter ist eine Kündigung nur unter strengen Bedingungen überhaupt möglich. Dazu zählen Mietrückstände von mindestens drei Monatsmieten oder der Eigenbedarf. Der Eigenbedarf muss nachvollziehbar begründet werden. Ist der Eigenbedarf rechtens, beträgt die Kündigungsfrist für Vermieter mindestens drei Monate bei einem Mietverhältnis von weniger als fünf Jahren. Bei fünf bis acht Jahren beträgt die Frist bereits sechs Monate. Bei einem Mietverhältnis von mehr als acht Jahren musst Du eine Frist von mindestens neun Monaten beachten.
Klauseln, die Dir ein Kündigungsrecht unterhalb dieser Fristen oder ohne triftigen Grund einräumen, haben vor Gericht keinen Bestand.
6. Renovierungen mit starren Fristen verlangen
Renovierungen sind immer wieder Streitthema zwischen Mietern und Vermietern. Viele beliebte Klauseln, die Renovierungen betreffen, sind inzwischen mehrfach von Gerichten als ungültig erklärt worden.
Häufig werden Mieter dazu verdonnert, bestimmte Renovierungsarbeiten zu bestimmten Zeitpunkten durchzuführen. Zum Beispiel, dass Küche und Bad alle drei Jahre zu streichen seien, Schlaf- und Wohnzimmer alle fünf Jahre. Gerichte urteilten, dass ein Renovierungsbedarf lediglich aufgrund der abgelaufenen Zeit angenommen werde und somit Mieter benachteiligt würden. Besser ist es daher, lediglich Zeiträume zu vereinbaren.
Gleiches gilt für Vorgaben, wie gestrichen werden soll. Oft wird von Vermietern verlangt, dass Mieter beim Auszug die Wohnung zu weißen haben. Das ist jedoch unzulässig. Auch neutrale Farben werden vor Gericht als ausreichend angesehen.
Hast Du eine solche unwirksame Klausel im Mietvertrag vereinbart, kann das dazu führen, dass der Mieter gar nicht renovieren muss, selbst dann, wenn er eine frisch gestrichene Wohnung übernommen hat. Wir empfehlen daher, keine starren Formulierungen im Mietvertrag zu verwenden.
7. Tiere grundsätzlich verbieten
Tiere machen Dreck. Im schlimmsten Fall zerkratzen sie Böden, Wände und vermietete Gegenstände. Das ist ärgerlich für Vermieter. Dennoch ist es nicht zulässig, die Tierhaltung grundsätzlich zu verbieten.
Kleintiere wie Meerschweinchen, Hamster, Wellensittiche oder Fische dürfen immer und ohne Deine Zustimmung gehalten werden. Auch wenn Du etwas anderes vereinbart hast. Bei größeren Tieren ist die Sache etwas differenzierter zu betrachten: Klauseln, die die Haltung grundsätzlich verbieten sind unzulässig. Du darfst jedoch eine Klausel aufnehmen, dass Dein Mieter Dich um Erlaubnis bitten muss, bevor er sich einen Hund oder eine Katze anschafft. Blindenhunde beispielsweise darfst Du jedoch nicht ablehnen.
Unser Tipp: Salvatorische Klausel als Bestandteil des Mietvertrags
Die rechtlichen Vorgaben für Mietverträge ändern sich und können Klauseln unwirksam machen. Die sogenannte salvatorische Klausel solltest Du daher unbedingt in jeden Mietvertrag aufnehmen. Dadurch stellst Du sicher, dass der Mietvertrag an sich wirksam bleibt. Auch dann, wenn eine oder mehrere Passagen unwirksam sind.
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