Zieht Dein Mieter aus, solltest Du im Übergabeprotokoll seine neue Adresse notieren. Passiert das nicht, kann es zu Problemen kommen, solltest Du nach dem Ende des Mietverhältnisses noch Forderungen durchsetzen wollen. Welche Rechte Du hast, erfährst Du hier.
Mieter müssen neue Adresse mitteilen
Nach dem Auszug aus einer Mietwohnung müssen Mieter ihrem alten Vermieter die neue Adresse mitteilen. Andernfalls begeht der Mieter eine sogenannte Obliegenheitsverletzung (Amtsgericht Bad Neuenahr-Ahrweiler, Urteil vom 23.05.2007, Az.: 3 C 177/07).
Grundsätzlich gilt die Pflicht zur Mitteilung der neuen Anschrift dann, wenn noch Forderungen seitens des Vermieters ausstehen. Das könnten Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung sein, aber auch wenn noch Renovierungsarbeiten anstehen oder vom Mieter verursachte Schäden zu beseitigen sind.
Nicht selten kommt es vor, dass der Mieter seinem Vermieter die neue Adresse nicht bekannt gibt. Vielleicht aus Unwissenheit, vielleicht um eventuelle Forderungen nicht begleichen zu müssen. Unter Umständen ist der Auszug mit einem Streit verbunden und der Mieter möchte deswegen seine neue Anschrift nicht bekannt geben. Auch kommt es vor, dass Mieter einfach verschwinden, ohne die Wohnung zuvor übergeben oder gar gekündigt zu haben.
Hinweis: Als Vermieter kannst Du Deinen Mieter nicht dazu zwingen, Dir seine Adresse zu nennen. Du solltest ihn aber beim Auszug darauf aufmerksam machen, dass er nicht um die Begleichung Deiner Forderung herumkommt und Du als Vermieter das Recht hast, seine Anschrift anderweitig in Erfahrung zu bringen. Dadurch entstandene Kosten, muss dann der ehemalige Mieter begleichen.
Wie kannst Du die Adresse des Ex-Mieters herausfinden?
Als Vermieter bist Du verpflichtet, eine jährliche Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Das gilt natürlich auch dann, wenn das Mietverhältnis in der Zwischenzeit beendet wurde. Auch nach dem Auszug eines Mieters gilt die übliche Frist für die Abrechnung: Nach Ende der Abrechnungsperiode muss dem Mieter innerhalb von zwölf Monaten die Betriebskostenabrechnung vorliegen.
Tipp
Denke daran, Deine Bemühungen sorgfältig zu dokumentieren. Führen sie nicht zu einem Ergebnis, kannst Du die Anschrift über den Rechtsweg erhalten. Der Mieter ist dann für die Kosten der Rechtsverfolgung schadensersatzpflichtig (AG Berlin-Köpenick, Urteil vom 24.11.1995, Az.: 8 C 521/95).
Versäumst Du diese Frist, kannst Du Forderungen nicht mehr geltend machen. Das ist jedoch nicht der Fall, wenn Du die Abrechnung nicht fristgerecht zustellen konntest, weil Du dessen neue Anschrift nicht kennst (§ 556 Abs. 3 Satz 3, letzter Halbsatz BGB). Ist es nicht Deine Schuld, dass die Frist abgelaufen ist, bleibt der Anspruch auf Nachzahlungen bestehen.
Dennoch hast Du die Pflicht, zeitnah Nachforschungen zu betreiben, um die neue Adresse in Erfahrung zu bringen (Landgericht Hannover, Beschluss vom 03.05.2007, Az.: 13 S 21/07). Hierzu hast Du folgende Möglichkeiten:
Mieter dürfen keinen Widerspruch einlegen
Hast Du trotz Anfrage bei der Post oder dem Einwohnermeldeamt keine Möglichkeit, Deine Forderungen zuzustellen, darfst Du diese mit der Kaution verrechnen (AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, Urteil vom 23.05.2007, Az.: 3 C 177/0).
Darüber hinaus verliert der ehemalige Mieter das Recht, Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung anzufechten. Normalerweise kann er binnen zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung Widerspruch einlegen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB). Trägt er jedoch die Schuld daran, dass ihm die Abrechnung nicht zugestellt werden konnte und verstreicht damit seine Einspruchsfrist, darf er diese nicht später noch nachreichen (AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, Urteil vom 23.05.2007, Az.: 3 C 177/0).
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