Schon wieder eine Versicherung, die Du als Vermieter angeblich unbedingt abschließen musst? Wir verraten Dir, was es mit der Wohnungshaftpflichtversicherung auf sich hat und ob sich ein Abschluss für Dich als Vermieter lohnt.
Wohnungshaftpflichtversicherung: Was ist das?
Jeder Eigentümer einer Immobilie – und damit auch jeder Vermieter – hat eine Verkehrssicherungspflicht gegenüber Dritten; Bewohner wie Passanten. Entsteht Dritten ein Schaden durch die Immobilie – etwa ein Brand, der durch die mitvermietete Einbauküche entsteht –, haftest Du. Schäden, Schadensersatzansprüche oder Schmerzensgeld kannst Du theoretisch aus eigener Tasche zahlen. Aber wer möchte das schon? Wer hat dafür das Geld übrig? Deine gesetzliche Haftungspflicht übernimmt eine Haftpflichtversicherung. Und im Falle von vermieteten Eigentumswohnungen ist das die Wohnungshaftpflichtversicherung. Eine gesetzliche Pflicht, eine solche Versicherung abzuschließen, gibt es nicht.
Die Haus– und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung versichert Schäden, die durch die Gemeinschaftsflächen der Immobilie entstehen – beispielsweise herabfallende Dachziegel. Sie sollte von Vermietern von Ein– und Mehrfamilienhäusern abgeschlossen werden. Für Schäden, die innerhalb der Wohnung unverschuldet vom Mieter entstehen, haftet nur die Wohnungshaftpflichtversicherung.
Eine Haus– und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung musst Du als Vermieter einer Eigentumswohnung nicht zusätzlich abschließen. Da diese für Schäden des Gemeinschaftseigentums haftet, ist es Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. des WEG–Verwalters diese Versicherung abzuschließen.
Für welche Bereiche gilt die Wohnungshaftpflichtversicherung?
Durch die Wohnungshaftpflichtversicherung werden üblicherweise Schäden an Personen, Sachen, Mietsache und Vermögen abgedeckt. Eine gute Police übernimmt sowohl die Reparatur– bzw. Ersatzkosten als auch mögliche Behandlungskosten bei einem Unfall und Verdienstausfälle aufgrund der Verletzungen. Berücksichtigt werden dabei meist die Mietwohnung und fest verbautes Inventar – als Bodenbeläge, Sanitäranlagen oder eine Einbauküche. Sind dies die Schadensversursacher, springt die Wohnungshaftpflichtversicherung ein.
Unbedingt immer das Kleingedruckte in jedem (!) Vertrag lesen. Die Leistungen der Wohnungshaftpflichtversicherungen sind unterschiedlich.
Worauf solltest Du beim Abschluss der Wohnungshaftpflichtversicherung achten?
Eben genau auf das Kleingedruckte. Informiere Dich vor Abschluss der Police unbedingt über den genauen Leistungsumfang. Welche Bereiche sind ausgeschlossen? Was ist zum Beispiel mit Garagen und Stellplätzen? Welche Ausnahmen gibt es bei Versicherungsfällen (Stichwort: Fahrlässigkeit)? Sollte der Schaden entstanden sein, weil Du Deiner Sorgfaltspflicht als Eigentümer nicht nachgekommen bist, übernimmt die Wohnungshaftpflichtversicherung keine Kosten. Erkundige Dich auch über mögliche Haftungsübernahme bei Schäden, die an der Nachbarwohnung als Folge eines Schadens in Deiner Wohnung entstehen.
Prüfe zudem: Wie hoch ist der Schadensumfang? Macht eine höhere Versicherungssumme Sinn, weil Deine Wohnung besonders hochwertig und luxuriös ausgestattet ist? Mitunter versichert der Anbieter bestimmte Bereiche nicht oder nimmt sie nur gegen Mehrkosten in die Wohnungshaftpflichtversicherung auf. Erkundige Dich hier am besten direkt bei der Versicherung.
Achte unbedingt darauf, dass im Mietvertrag die festen Ausstattungs– und Einrichtungsgegenstände benannt sind, damit die Wohnungshaftpflichtversicherung diese versichert.
Schließt Du für Deine Wohnung eine Haftpflichtversicherung ab, ist dies nicht gleichbedeutend mit der Haftpflichtversicherung des Mieters. Für Schäden, die der Mieter an Deiner Mietsache verursacht, haftet er bzw. seine Haftpflichtversicherung.
Was kostet eine Wohnungshaftpflichtversicherung für Vermieter?
Eine Wohnungshaftpflichtversicherung ist keine eigenständige Police, sondern ein Zusatzmodul der privaten Haftpflichtversicherung. Die Kosten für einen solchen Tarif liegen bei rund 100 Euro pro Jahr. Einige Anbieter sind günstiger, andere teurer.
Prüfe vor dem Abschluss, ob Deine private Haftpflichtversicherung die Vermietung Deiner Eigentumswohnung einbezieht, dann musst Du keine zusätzliche Police abschließen.
Kann ich die Kosten als Vermieter umlegen oder absetzen?
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) benennt Sach– und Haftpflichtversicherungen als umlagefähig. Wichtig ist, dass die jeweilige Versicherung die Sache – also Immobilie – versichert und nicht etwa Dein persönliches Risiko als Vermieter. Außerdem solltest Du die Wohnungshaftpflichtversicherung zwingend im Mietvertrag als Betriebskosten aufführen, damit sie umlagefähig ist.
Sachversicherungen, die Deine Immobilie schützen, kannst Du nicht steuerlich absetzen.
Wohnung nur mit Haftpflichtversicherung des Mieters vermieten?
Du möchtest Deine Immobilie und Dein Vermögen unbedingt schützen? Verständlich. In den letzten Jahren hat sich bei vielen Vermietern eine Praxis entwickelt, bei der Wohnungen nur noch an Personen vermietet werden, die den Nachweis einer privaten Haftpflichtversicherung erbringen. Aber ist das rechtens?
Eine vertragliche Klausel im Mietvertrag ist, wie das Landgericht Berlin entschied, nicht zulässig, da der Mieter bereits durch die Kaution eine Sicherheit für eventuelle Mietschäden überlässt.
Zulässig ist hingegen Folgendes, wenn Du Deine Mietsache im Rahmen der Haftpflicht schützen möchtest:
- Ein Individualvertrag mit dem Mieter (es darf kein Formularvertrag sein, er muss einmalig sein und von beiden Parteien verhandelt werden).
- Nur Mietinteressenten einladen bzw. berücksichtigen, die einen Nachweis über die private Haftpflicht inklusive der Mietsache erbringen.
Es liegt in Deinem Ermessen, ob Du einen solchen Nachweis forderst. Da es dazu dient, Dich oder Deine Immobilie zu schützen, bist Du hierzu berechtigt.
Gut zu wissen: Anders als im Mietvertrag für Wohnimmobilien darfst Du den Nachweis über eine Haftpflichtversicherung im Gewerbemietvertrag fordern. Achte auf eine Formulierung, dass der Mieter “über die Dauer des Mietverhältnisses eine Betriebshaftpflichtversicherung mit ausreichender Deckungssumme” abschließt.
Fazit: Ist die Wohnungs–Haftpflichtversicherung für Vermieter lohnenswert?
Für Dich als Vermieter und Eigentümer einer Immobilie, der damit nicht nur eine Verkehrssicherungspflicht übernimmt, sondern auch Erträge und im besten Fall Gewinne erwirtschaften möchte, ist es absolut verständlich, Dein Eigentum zu schützen. Hast Du die Möglichkeit, über Deine private Haftpflichtversicherung die Vermietung einzubeziehen, solltest Du dies tun. Informiere Dich allerdings darüber, ob Deine private Haftpflicht hierfür ausreichend hoch ist oder ob bestimmte Schäden ausgeschlossen werden.
Besser wäre jedoch Du schließt eine zusätzliche Wohnungshaftpflichtversicherung für die Vermietung Deiner Immobilien ab. Zum einen schaffst Du eine klare Trennung der Versicherungen und Kosten, um beispielsweise auch bei der Betriebskostenabrechnung einen besseren Überblick zu erhalten. Zum anderen sind die Kosten für eine Wohnungshaftpflichtversicherung überschaubar – und zudem umlagefähig. In jedem Fall empfehlen wir Dir den Abschluss einer Wohnungshaftpflichtversicherung, wenn Deine Immobilie mit besonders hochwertigem Inventar ausgestattet ist.
