Wertsteigerung bei Immobilien: So erhöhen Eigentümer deren Wert

Die Wertsteigerung von Immobilien wird nicht nur durch „äußere“ Einflüsse wie Angebot und Nachfrage in der Region bestimmt, sondern kann von Eigentümern mit verschiedenen Maßnahmen gefördert werden. Wie? Das erfahren Sie in diesem Artikel.

Die Wertermittlung für eine Immobilie ist insbesondere dann wichtig, wenn sie veräußert werden soll oder verschiedene Versicherungen angepasst werden müssen. Beeinflusst wird der Wert einer Eigentumswohnung oder eines Hauses durch verschiedene Faktoren wie die Region, Lage, Infrastruktur, medizinische Versorgung und Freizeitangebote. Auf diese Punkte hat der Eigentümer keinen Einfluss. Aber natürlich zählt auch die Immobilie selbst: Bausubstanz, Baujahr, Größe, Heiztechnik, die Ausrichtung sowie ein hochwertiger Innenausbau gehören zu den wesentlichen Faktoren.

Wertsteigerung bei Immobilien: Wie funktioniert das?

Bei Immobilien eine Wertsteigerung vorzunehmen, ist theoretisch nicht schwer. Denn alles, was der Eigentümer an der Immobilie im Rahmen von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen ändern kann, kann den Wert der Immobilie steigern. Man muss also nicht abwarten, bis der Wert von alleine steigt. Mögliche Modernisierungsmaßnahmen, die den Wert der Immobilie steigern, sind:

  • Fenster mit hohem Wärmeschutz
  • Neuwertige Heizungsanlage
  • Wärmedämmung für das Gebäude, Dach und Keller
  • Moderne Badezimmer (z. B. mit ebenerdiger Dusche)
  • Barrierefreie Gestaltung der Immobilie
  • Offene Grundrisse, mehr Wohnflexibilität schaffen

Achtung: Wird die Baustatik verändert, muss der Eigentümer die Bauaufsichtsbehörde mit einbeziehen. Dann sind Anträge auszufüllen und oftmals auch Bauzeichnungen und -beschreibungen erforderlich.

Was ist bei der Wertsteigerung von Immobilien zu beachten?

Nicht jede Modernisierungs- oder Renovierungsmaßnahme lohnt sich mit Blick auf die Wertsteigerung bei Immobilien. Das gilt zum Beispiel für Maßnahmen, um den Verkaufspreis der Immobilie hochzutreiben. Je nach Region sind die Markt- und Verkaufspreise sehr unterschiedlich. Manchmal gehen heruntergekommene Immobilien für einen vergleichsweise hohen Preis weg, manchmal schreckt ein zu hoher Preis Kaufinteressenten ab. Hat man vor dem Verkauf in eine Modernisierung investiert, könnte man unter Umständen die Kosten nicht durch einen erhöhten Verkaufspreis ausgleichen.

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Gleichzeitig sollte man beachten, dass nicht jede Modernisierungsmaßnahme zur Wertsteigerung von Immobilien beiträgt. Die Prioritäten ändern sich immer wieder: So legen Kaufinteressenten heute großen Wert auf Energieeffizienz, morgen aber auf moderne, ebenerdige Badezimmer. Wer sicher gehen will, dass sich die Modernisierung im Verkaufspreis niederschlägt, sollte ein Verkehrswert für Grundstück und Haus anfertigen lassen. Ein Sachverständiger kann am besten den (sehr guten) Zustand und die (hochwertige) Innenausstattung beurteilen.

Wer Immobilien zu Wohn- oder Gewerbezwecken vermietet, sollte bei der Wertsteigerung langfristig planen. Der Gesetzgeber sieht eine Spekulationsfrist von mindestens 10 Jahren vor, die zwischen Kauf und Verkauf liegen müssen. Dann ist der Gewinn aus der Wertsteigerung von Immobilien steuerfrei. Andernfalls müssen Vermieter eine Spekulationssteuer zahlen.

Wie kann man die Wertsteigerung bei Immobilien berechnen?

Die Berechnung der Wertsteigerung kann sich von vor der Modernisierung lohnen, denn so erkennen Sie, ob sich die Investition auszahlt. Der Einheitswert für das Haus, den zum Beispiel das Finanzamt zur Ermittlung der Grundsteuer verwendet, eignet sich nicht zur Orientierung bezüglich der Wertsteigerung. Er gilt als veraltet und liegt in der Regel unter dem realen Verkehrswert einer Immobilie. Besser wäre die Wertermittlung vom Haus mit einem Onlinerechner, der ungefähre Daten liefern kann. Den genauesten Wertzuwachs bei Immobilien berechnen jedoch staatlich anerkannt und öffentlich bestellte Bausachgutachter. Sie nutzen je nach Gebäude und Lage entweder das Ertragswert-, das Vergleichswert- oder das Sachwertverfahren zur Ermittlung der Wertsteigerung bei Immobilien.

Eigentümer sollten wissen: Eine künftige Wertsteigerung von Immobilien lässt sich nicht sicher bestimmen – auch nicht von einem Sachgutachter, wenngleich er die solidesten Ergebnisse liefert. Äußere Faktoren, die den Wert der Immobilie beeinflussen, können nicht kontrolliert und nur sehr bedingt prognostiziert werden. So sorgt die Urbanisierung von Großstädten seit Jahren dafür, dass die dortigen Immobilienpreise steigen. Dennoch können auch in ländlichen Regionen oder in kleinen Gemeinden gute Wertsteigerungen erzielt werden.

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