0 % Gelesen 0 % Gelesen
Januar 26, 2019 | 5 Min Lesezeit

Einheitswert beim Haus – das muss jeder Eigentümer wissen

Wir von Vermietet.de möchten Immobilienbesitzern und Vermietern alle notwendigen Informationen rund um Immobilien bieten und Wichtiges verständlich erklären. So kannst Du alle Entscheidungen fundiert informiert treffen. Dieser Artikel fasst zusammen, was Du über den Einheitswert von einem Haus wissen musst.

Blog hören Kostenlos nutzen Über 250.000
Vermieter vertrauen
unserer Plattform

Wir von Vermietet.de möchten Immobilienbesitzern und Vermietern alle notwendigen Informationen rund um Immobilien bieten und Wichtiges verständlich erklären. So kannst Du alle Entscheidungen fundiert informiert treffen. Dieser Artikel fasst zusammen, was Du über den Einheitswert von einem Haus wissen musst.

Dabei handelt es sich um einen Wert für unbebaute oder bebaute Grundstücke, der nach einem gesetzlich geregelten Verfahren zu einem bestimmten Stichtag ermittelt wird. Konkrete Regelungen findet man hierzu im § 19 Bewertungsgesetz (BewG), nach dem der Einheitswert für inländischen Grundbesitz, Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und Betriebsgrundstücke berechnet wird.

Der Einheitswert eines Hauses ist nicht mit dem Verkehrswert oder dem Marktwert gleichzusetzen, denn der Verkehrswert bezeichnet den Wert, der bei einem Verkauf zu einem bestimmten Zeitpunkt erzielt werden kann. Der Marktwert definiert wiederum den tatsächlich erzielten Verkaufspreis. Beim Einheitswert für ein Haus handelt es sich wiederum um eine Bemessungsgrundlage. Daher ist dieser Wert in der Regel niedriger als der Verkehrswert für das Haus.

Wozu wird der Einheitswert für ein Haus benötigt?

Der Einheitswert für ein Haus dient in erster Linie als Bemessungsgrundlage für Steuern, Gebühren und sonstige Abgaben. Das betrifft vor allem die Grundsteuer, die Gewerbesteuer und zur Zweitwohnungssteuer. Er ist daher nicht dazu geeignet, den Verkehrswert für ein Grundstück zu ermitteln, wenn Du dieses verkaufen möchtest. Ferner dient er nicht als Grundlage für die Grunderwerbsteuer. Diese richtet sich nach dem notariell beglaubigten Kaufpreis. Ermittelt wird der Einheitswert in der Regel vom Finanzamt und anderen Behörden. Zur Berechnung des Einheitswertes bei einem Grundstück mit Haus wird das Sachwert- oder Ertragswertverfahren verwendet. Ist das Grundstück unbebaut, wird lediglich der Bodenwert ermittelt. Dieser wiederum basiert auf dem Bodenrichtwert des örtlichen Gutachterausschusses sowie auf einem Vergleichswertverfahren.

Für den privatwirtschaftlichen Kauf oder Verkauf von Immobilien spielt der Einheitswert eines Hauses keine Rolle. Solltest Du eine Wertermittlung für ein Haus benötigen, das Du verkaufen oder kaufen möchtest, so kannst Du damit beispielsweise einen Immobiliensachverständigen beauftragen. Dieser führt eine Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren durch.

Welcher Wert gilt bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer?

Bis vor einigen Jahren war der Einheitswert eines Hauses bei Erbschaft und Schenkung relevant. Da dieser aber weit unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegt, wurde die Regelung geändert. Heute wird der Verkehrswert eines Grundstücks vom Finanzamt verwendet, um die Höhe der Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer zu berechnen. Dies erfolgt nach den §§ 143, 145 bis 149 BewG.

Achtung: Sofern Du im Rahmen der steuerlichen Bewertung von geerbten oder geschenkten Immobilien nachweisen kannst, dass die Immobilie oder das Grundstück einen niedrigeren Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erwerbs hat, als das Finanzamt errechnet hat, gilt nach § 138 BewG der niedrigere Wert als Bemessungsgrundlage für die Steuer.

Fazit zum Einheitswert für ein Haus & Zukunftsaussichten

Eigentümer müssen sich mit dem Einheitswert für ihr Haus nur dann befassen, wenn sie eine zu hohe Bemessungsgrundlage des Finanzamtes vermuten und der gemeine Wert, also der unter marktüblichen Umständen erzielbare Marktpreis, der Immobilie nachweislich deutlich niedriger ist. Das gilt etwa bei Erbschaften und Schenkungen. Auch bezüglich der Grundsteuer, der Zweitwohnungssteuer und der Gewerbesteuer ist der Einheitswert eines Hauses für den Eigentümer relevant. In allen übrigen Fällen – Hauskauf, Hausverkauf, etc. – nicht. Dann spielt gegebenenfalls der Verkehrswert eine Rolle.

einheitswert-fuer-haus

Problematisch ist aktuell, dass die Einheitswerte für Immobilien stark vom gemeinen Wert abweicht, denn als Grundlage werden die Wertverhältnisse vom 1. Januar 1964 in Westdeutschland und vom 1. Januar 1935 in Ostdeutschland benutzt. Das Bundesverfassungsgericht sieht dies mittlerweile als gesetzeswidrig an und hat den Gesetzgeber daher aufgefordert, bis Ende 2019 ein gerechtes Verfahren zu entwickeln. Die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Nebenkosten, weswegen nun ein Besteuerungsverfahren ermittelt werden muss, welches die enormen Wertsteigerungen auf dem Immobilienmarkt mit integriert.

Autoreninfo

Andrea
Andrea
Als Content Managerin unterstützt Andrea das Team von Vermietet.de. Sie schreibt Fachtexte rund um die Immobilienbranche und betreut sämtliche redaktionelle Themen im Unternehmen. Aktuell kreiert sie Inhalte zu den neuesten Änderungen und Nachrichten für das Vermietet.de-Magazin.

Am häufigsten gelesen

Entdecke unsere beliebtesten Artikel rund um das Thema Immobilien.

Unsere Vermieter-Guides -kostenlos für Dich zum Download

Unsere Live-Webinare bringen Dich mit Experten & der Community zusammen

Sei gemeinsam mit anderen Vermietern dabei, wenn namenhafte Referenten praxisnahe Impulse für den Vermieter-Alltag geben. Stelle Deine Fragen im Chat und diskutiere im Anschluss die wichtigsten Aspekte des Vortrages mit der Community.

Unsere Webinar-Aufzeichnungenstehen Dir rund um die Uhr zur Verfügung

Du hast ein Webinar verpasst oder möchtest weitere spannende Inhalte entdecken? Dann lerne unsere Webinar-Aufzeichnungen kennen und finde genau das Thema, das für Dich und Deine Arbeit als Vermieter gerade relevant ist.

Du möchtest auf dem neusten Stand bleiben?

Unser Newsletter

Interessen

Neueste Artikel

Lese unsere neuesten Artikel auf Vermietet.de.

Vermietet.de ist mehr als nur eine Plattform
für die Immobilienverwaltung

Du möchtest auf dem neusten Stand bleiben? Werde Teil unserer Vermieter Community. Diskutiere mit Experten und erfahrenen Vermietern in unseren Social Media Gruppen oder abonniere einfach unseren Newslettern.

Unsere Vermieter-Community

Folge uns