Wissenswertes zur Wertermittlung beim Mietshaus

Das Mietshaus ist gerade in der dauerhaften Niedrigzinsphase ein gesuchtes Objekt zur Kapitalanlage. Für Investoren ist die zuverlässige Wertermittlung beim Mietshaus unverzichtbare Voraussetzung zum Erwerb. Wie erfolgt die Wertermittlung, wer führt sie durch, warum hat sie große Relevanz und welche Faktoren beeinflussen den Wert? Der nachfolgende Beitrag beantwortet die Fragen.

Bei Wohnimmobilien stehen drei Verfahren zur Wertermittlung zur Option. Bei Einfamilienhäusern und einzelnen Wohnungen wird der Verkehrswert oft per Vergleich ermittelt. Das Sachwertverfahren wird von Eigentümern genutzt, die ohne Verkaufsabsichten den Wert ihrer Immobilie erfahren möchten. Wohnimmobilien zum Vermieten bringen Erträge, daher erfolgt die Wertbestimmung vom Mietshaus mit dem Ertragswertverfahren. Mietshäuser sind vergleichsweise teure Kapitalanlagen, Investoren möchten daher Wert und Renditechancen zuverlässig ermitteln lassen. Erfahren Sie hier alle wichtigen Details zum Verfahren für die Wertermittlung beim Mietshaus.

Ertragswertverfahren – so erfolgt die Wertbestimmung beim Mietshaus

Beim nachfolgend erklärten Verfahren soll der Ertragswert einer Mietimmobilie mit mehr als einer Einheit festgestellt werden. Die Feststellung erfolgt in mehreren Schritten:

  • Zunächst wird der Wert des Grundstücks (Bodenwert) ermittelt.
  • Im zweiten Schritt wird der Rohertrag berechnet, Grundlage ist die ortsübliche Nettomiete oder Kaltmiete.
  • Um den Reinertrag des Grundstücks festzustellen, müssen die Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Dazu kann eine pauschale Ermittlung nach dem Bewertungsgesetz (BewG) Anlage 23 erfolgen, alternativ wird die Vorgabe des örtlichen Gutachterausschusses verwendet.
  • Vom Grundstücksreinertrag wird nach der Gutachterausschuss-Vorgabe die Bodenwertverzinsung abgezogen. Alternative bei fehlender Vorgabe: Zinssätze gemäß Paragraf 188 Absatz 2 BewG. Ergebnis ist der Gebäudeertrag.
  • Zur Feststellung des Gebäudeertragswerts kommt der entsprechende Wert im Vervielfältiger (BewG Anlage 21) zum Einsatz.
  • Im letzten Schritt wird der Grundstückswert mit dem Gebäudeertragswert addiert. Das Ergebnis ist der Ertragswert für die Preisbestimmung beim Mietshaus.

Wer führt die Wertermittlung beim Mietshaus zuverlässig durch?

Die Wertermittlung beim Mietshaus ist ein komplexes und aufwendiges Verfahren, weil es dabei wesentlich mehr Aspekte zu berücksichtigen gibt als beim Vergleichswertverfahren. Ein Mietshaus beinhaltet in der Regel mehrere Wohnungen, die einzeln zu bewerten sind. Die Preisbestimmung bei einem Mietshaus muss daher von einem Fachmann durchgeführt werden. Zur Wahl stehen vereidigte, zertifizierte und bestellte Gutachter, deren Wissensstand und Erfahrung Ihnen die zuverlässige Bewertung gewährleistet. Lassen Sie daher unbedingt durch einen Experten den Wert von Ihrem Mietshaus ermitteln.

wertermittlung-mietshaus

Ein wichtiger Grund für die Beauftragung eines Fachmanns ist die Auseinandersetzung mit dem Finanzamt. Das Amt setzt den Wert von Immobilien meist unverhältnismäßig hoch an und Sie können mit einem ordentlichen Gutachten bei Bedarf gegen den Feststellungsbescheid vorgehen.

Gründe, die erschwerend auf die Wertermittlung beim Mietshaus einwirken

Die Wertermittlung eines Mietshaus ist selbst ohne komplexe Bewertungsfaktoren aufwendig. Wenn Sie ein Erträge abwerfendes Haus verkaufen möchten, erschweren unter anderem nachfolgende Kriterien die Preisermittlung beim Mietshaus:

  • Eingeräumtes Wohnrecht, langfristig oder lebenslang.
  • Im Grundbuch eingetragener Nießbrauch.
  • Schenkung, die in Rentenzahlung resultiert.

Trifft einer dieser Aspekte zu, können Sie nur mithilfe eines kompetenten Gutachters Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen. Nur der kann jeden einzelnen Grund zuverlässig bewerten und in die Preisbestimmung Ihres Mietshauses einfügen. Möchten Sie ein vermietetes Haus im Ausland verkaufen, sind Sie auf einen zertifizierten Gutachter angewiesen. Achten Sie insbesondere auf die Zertifizierung gemäß DIN EN ISO/IEC 17024.

Am häufigsten gelesen


Entdecke unsere beliebtesten Artikel rund um das Thema Immobilien.

Mai 25, 20202 min lesen

Keine Zeit für die Wohnungsbesichtigung? Vermietet.de hilft!

Vor allem bei gefragten Objekten ist es schwierig, ausreichend Zeit für die Wohnungsbesichtigung zu finden – zusätzlich zu den übrigen Aufgaben als Vermieter. Wir von Vermietet.de ermöglichen Vermietern eine unkomplizierte Immobilienverwaltung, praktische Funktionen und Dienstleistungen rund um die Vermietung.

Unsere Live-Webinare
bringen Dich mit Experten & der Community zusammen


Sei gemeinsam mit anderen Vermietern dabei, wenn namenhafte Referenten praxisnahe Impulse für den Vermieter-Alltag geben. Stelle Deine Fragen im Chat und diskutiere im Anschluss die wichtigsten Aspekte des Vortrages mit der Community.

Leider bieten wir aktuell keine Webinare an.

Unsere Webinar-Aufzeichnungen
stehen Dir rund um die Uhr zur Verfügung


Du hast ein Webinar verpasst oder möchtest weitere spannende Inhalte entdecken? Dann lerne unsere Webinar-Aufzeichnungen kennen und finde genau das Thema, das für Dich und Deine Arbeit als Vermieter gerade relevant ist.

Mietnebenkostenabrechnungen für Ein- & Mehrfamilienhäuser In diesem Video klären wir die Grundlagen der Betriebskostenabrechnung und helfen Dir dabei, rechtssichere Abrechnungen zu erstellen. Das Video richtet sich primär an Eigentümer vermieteter Wohnungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Dauer: 1:23 h Referent: Alexander Granaß, Rechtsanwalt und Notar
Mehr erfahren

Unsere Vermieter-Guides -
kostenlos für Dich zum Download


Neueste Artikel


Lese unsere neuesten Artikel auf Vermietet.de.

September 20, 20218 min lesen

Vordruck für die Betriebskostenabrechnung: Warum er nicht die Lösung für dein Problem ist!

Wie muss eine Betriebskostenabrechnung formell aussehen? Wie schreibt man eine Betriebskostenabrechnung für den Mieter? Du - und viele andere Vermieter - erhoffen sich durch einen Vordruck für eine Betriebskostenabrechnung Antworten zu finden, aber vor allem eine Arbeitserleichterung zu erhalten. Aber leider müssen wir dich direkt enttäuschen. Die Lösung für dein Problem sieht...
September 20, 20213 min lesen

Nebenkosten: So gestalten Sie die Abrechnung selbst

Einmal im Jahr steht sie an – die Nebenkostenabrechnung. Sie dient Mieter wie Vermietern gleichermaßen zur Verrechnung der neben der Miete angefallenen Kosten. Vermieter können diese Nebenkostenabrechnung selbst erstellen – dazu müssen sie aber die Betriebskostenverordnung kennen.
September 19, 20214 min lesen

So geht’s richtig: Im Mietvertrag die Nebenkosten angeben!

Muss man im Mietvertrag wirklich alle Nebenkosten auflisten? Oder reicht es, den “Mieter zur Übernahme der umlagefähigen Kosten” zu verpflichten? Rund um den Mietvertrag und die aufzunehmenden Nebenkosten herrscht leider viel Unwissenheit. Damit dir das Halbwissen nicht teuer zu stehen kommt, räumen wir nun endgültig alle Unklarheiten aus dem Weg!

Vermietet.de ist mehr als nur eine Plattform
für die Immobilienverwaltung


Du möchtest auf dem neusten Stand bleiben?
Werde Teil unserer Vermieter Community. Diskutiere mit Experten und erfahrenen Vermietern in unseren Social Media Gruppen oder abonniere einfach unseren Newslettern.

Unsere Vermieter-Community

Unser Newsletter


Interessen