Das Mietshaus ist gerade in der dauerhaften Niedrigzinsphase ein gesuchtes Objekt zur Kapitalanlage. Für Investoren ist die zuverlässige Wertermittlung beim Mietshaus unverzichtbare Voraussetzung zum Erwerb. Wie erfolgt die Wertermittlung, wer führt sie durch, warum hat sie große Relevanz und welche Faktoren beeinflussen den Wert? Der nachfolgende Beitrag beantwortet die Fragen.
Wertermittlung beim Mietshaus – welches Verfahren wird angewandt?
Bei Wohnimmobilien stehen drei Verfahren zur Wertermittlung zur Option. Bei Einfamilienhäusern und einzelnen Wohnungen wird der Verkehrswert oft per Vergleich ermittelt. Das Sachwertverfahren wird von Eigentümern genutzt, die ohne Verkaufsabsichten den Wert ihrer Immobilie erfahren möchten. Wohnimmobilien zum Vermieten bringen Erträge, daher erfolgt die Wertbestimmung vom Mietshaus mit dem Ertragswertverfahren. Mietshäuser sind vergleichsweise teure Kapitalanlagen, Investoren möchten daher Wert und Renditechancen zuverlässig ermitteln lassen. Erfahre hier alle wichtigen Details zum Verfahren für die Wertermittlung beim Mietshaus.
Ertragswertverfahren – so erfolgt die Wertbestimmung beim Mietshaus
Beim nachfolgend erklärten Verfahren soll der Ertragswert einer Mietimmobilie mit mehr als einer Einheit festgestellt werden. Die Feststellung erfolgt in mehreren Schritten:
- Zunächst wird der Wert des Grundstücks (Bodenwert) ermittelt.
- Im zweiten Schritt wird der Rohertrag berechnet, Grundlage ist die ortsübliche Nettomiete oder Kaltmiete.
- Um den Reinertrag des Grundstücks festzustellen, müssen die Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Dazu kann eine pauschale Ermittlung nach dem Bewertungsgesetz (BewG) Anlage 23 erfolgen, alternativ wird die Vorgabe des örtlichen Gutachterausschusses verwendet.
- Vom Grundstücksreinertrag wird nach der Gutachterausschuss-Vorgabe die Bodenwertverzinsung abgezogen. Alternative bei fehlender Vorgabe: Zinssätze gemäß Paragraf 188 Absatz 2 BewG. Ergebnis ist der Gebäudeertrag.
- Zur Feststellung des Gebäudeertragswerts kommt der entsprechende Wert im Vervielfältiger (BewG Anlage 21) zum Einsatz.
- Im letzten Schritt wird der Grundstückswert mit dem Gebäudeertragswert addiert. Das Ergebnis ist der Ertragswert für die Preisbestimmung beim Mietshaus.
Wer führt die Wertermittlung beim Mietshaus zuverlässig durch?
Die Wertermittlung beim Mietshaus ist ein komplexes und aufwendiges Verfahren, weil es dabei wesentlich mehr Aspekte zu berücksichtigen gibt als beim Vergleichswertverfahren. Ein Mietshaus beinhaltet in der Regel mehrere Wohnungen, die einzeln zu bewerten sind. Die Preisbestimmung bei einem Mietshaus muss daher von einem Fachmann durchgeführt werden. Zur Wahl stehen vereidigte, zertifizierte und bestellte Gutachter, deren Wissensstand und Erfahrung Dir die zuverlässige Bewertung gewährleistet. Lasse daher unbedingt durch einen Experten den Wert von Deinem Mietshaus ermitteln.
Ein wichtiger Grund für die Beauftragung eines Fachmanns ist die Auseinandersetzung mit dem Finanzamt. Das Amt setzt den Wert von Immobilien meist unverhältnismäßig hoch an und Du kannst mit einem ordentlichen Gutachten bei Bedarf gegen den Feststellungsbescheid vorgehen.
Gründe, die erschwerend auf die Wertermittlung beim Mietshaus einwirken
Die Wertermittlung eines Mietshaus ist selbst ohne komplexe Bewertungsfaktoren aufwendig. Wenn Du ein Erträge abwerfendes Haus verkaufen möchtest, erschweren unter anderem nachfolgende Kriterien die Preisermittlung beim Mietshaus:
- Eingeräumtes Wohnrecht, langfristig oder lebenslang.
- Im Grundbuch eingetragener Nießbrauch.
- Schenkung, die in Rentenzahlung resultiert.
Trifft einer dieser Aspekte zu, kannst Du nur mithilfe eines kompetenten Gutachters Dein Mehrfamilienhaus verkaufen. Nur der kann jeden einzelnen Grund zuverlässig bewerten und in die Preisbestimmung Deines Mietshauses einfügen. Möchtest Du ein vermietetes Haus im Ausland verkaufen, bist Du auf einen zertifizierten Gutachter angewiesen. Achte insbesondere auf die Zertifizierung gemäß DIN EN ISO/IEC 17024.
