Was können Vermieter von der Steuer absetzen?

Sie sind Vermieter und machen gerade Ihre Steuererklärung? Oder Sie wollen in eine Immobilie investieren und fragen sich, welche Kosten tatsächlich anfallen werden? Dann sind Sie hier richtig. Im Folgenden informieren wir darüber, welche Kosten Vermieter von der Steuer absetzen können und welche Kosten nicht von der Steuer absetzbar sind:

Laut § 21 des Einkommensteuergesetzes (EStG) fallen Mieteinnahmen unter die Einkommenssteuer. Diese ist individuell unterschiedlich und hängt von der persönlichen Steuerklasse ab. Für Vermieter ist die Anlage V (die Anlage für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) in der Steuererklärung entscheidend. Dort müssen nicht nur die Mieteinnahmen, sondern auch alle Werbungskosten eingetragen werden, die von der Steuer abgesetzt werden sollen.

Per Definition sind Werbungskosten “Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen” (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). In diesem Fall sind die Einnahmen durch Ihre Immobilie gemeint. Im Grunde lassen sich fast alle Werbungskosten, die bei der Verwaltung Ihrer Immobilie angefallen sind, von der Steuer absetzen. So sind z.B. Betriebskosten, die mit der Warmmiete als Einnahmen eingegangen sind, steuerlich absetzbar. Viele Vermieter wissen jedoch nicht, dass sie auch zahlreiche andere Werbungskosten wie Maklergebühren oder Mitgliedsbeiträge für Vermieterverbände steuerlich absetzen dürfen.

Entstandene Kosten sind selbst dann steuerlich absetzbar, wenn der Vermieter aktuell Leerstand hat. Beispielsweise können in diesem Fall laufende Kosten für Gebäudeversicherung, Grundsteuer und Zinsen weiterhin von der Steuer abgesetzt werden, auch wenn keine Mieteinnahmen generiert werden. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass der Vermieter sich aktiv bemüht, einen Mieter zu finden, und dass das auch nachgewiesen werden kann (bspw. mit Inseraten).

Unser Steuer-ABC zeigt 28 Kosten, die für Vermieter steuerlich absetzbar sind:

  • Abfindungskosten (für Auszug des Mieters)
  • Anschaffungskosten (Abschreibung von 2% / Jahr für 50 Jahre bei einem Bau nach 1924)
  • Anwaltskosten (für die Immobilie)
  • Energiepasskosten
  • Fahrtkosten (im Zusammenhang mit der Immobilie)
  • Fachliteratur (für die Immobilie)
  • Gartenarbeitskosten
  • Grundsteuer
  • Hausmeisterkosten
  • Heizungskosten
  • Inneneinrichtungskosten (Abschreibung bei Kosten von mehr als 410 Euro netto / Jahr)
  • Inseratskosten
  • Materialeinsatz (z.B. Büroutensilien, Reinigungsmaterial)
  • Mitgliedsbeiträge für Vereine (z.B. Vermieterverbände)
  • Müllabfuhrkosten
  • Kontoführungskosten (bei einem separaten Konto für Ihre Immobilie)
  • Maklerkosten
  • Rennovierungs- und Reparaturkosten
  • Reinigungskosten (z.B. für Straßenreinigung)
  • Sanierungskosten (Abschreibung bei Kosten von mehr als 4000 Euro netto / Jahr)
  • Softwarekosten (für die Verwaltung der Immobilie)
  • Steuerberatungskosten (für die Immobilie)
  • Versicherungen (für die Immobilie)
  • Versandkosten (z.B. fürs Verschicken von Zahlungserinnerungen)
  • Schornsteinfegerkosten
  • Schnee- und Winterdienst
  • Wasserkosten
  • Zinsen (e.g. bei Finanzierung der Immobilie durch ein Darlehen)

Was können Vermieter nicht von der Steuer absetzen?

Einige der gelisteten 28 Werbungskosten können nur in spezifischen Fällen von der Steuer abgesetzt werden. So sind Kosten für die Reinigung von Heizungsanlagen, Fahrstuhlschächten und Mülleimern beispielsweise nicht steuerlich absetzbar. Reinigungskosten, die aufgrund von Baumaßnahmen oder aufgrund des Auszugs eines Mieters angefallen sind, können dagegen von der Steuer abgesetzt werden.

Welche Werbungskosten genau steuerlich absetzbar sind, wird auf vermietet.de automatisch angezeigt. Bei der Erstellung einer neuen Ausgabe in der Buchhaltung lässt sich die Ausgabenart “Sonstiges” auswählen. Anschließend kann in das erscheinende Suchfeld ein Zweck eingeben werden wie beispielsweise “Reinigung”. Daraufhin werden verschiedene Arten der Reinigung vorgeschlagen. Wenn das Feld “Absetzbar” grün leuchtet, ist die entsprechende Ausgabe von der Steuer absetzbar.

Hinweis: Auch die eigene Arbeitszeit lässt sich nicht von der Steuer absetzen. Wenn der Vermieter Gärtnern, Hausmeistern oder Reinigungskräften unter die Arme greift, hat er zwar weniger Ausgaben. Allerdings lassen sich dementsprechend auch weniger Ausgaben von der Steuer absetzen.

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