Vergleichswertverfahren: Die Wertermittlungsmethode im Überblick

Anders als bei vermieteten Immobilien wird bei rein privat genutzten Immobilien das Vergleichswertverfahren zur Wertermittlung herangezogen. Die Methode gilt als besonders präzise, weil sie realistische Marktwerte von ähnlichen Immobilien vergleicht.

Der Name deutet es bereits an: beim Vergleichswertverfahren werden vergleichbare Immobilien bzw. deren tatsächlich erzielte Verkaufspreise miteinander zur Berechnung herangezogen. Damit die Immobilien vergleichbar sind, müssen sie in verschiedenen Vergleichsfaktoren weitestgehend übereinstimmen. Das sind beim Vergleichswertverfahren zum Beispiel die Lage, das Baujahr, der bauliche Zustand, die Größe, die Ausstattung, die Bauweise, die Energieeffizienz und die zu erwartende Restnutzungsdauer.

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Entscheidende Faktoren beim Vergleichswertverfahren

In der Praxis sind vor allem die Gebäudesubstanz, also der bauliche Zustand, und die Lage in Verbindung mit der Wohnfläche maßgeblich für den Immobilienwert. Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Lagemerkmale wie die Verkehrsanbindung sowie Nutzungsrechte oder Belastungen auf dem Grundstück sind ebenfalls zu berücksichtigen. Energetische Sanierungen oder Modernisierungsmaßnahmen nehmen bei der Bewertung einen positiven Einfluss auf den Wert der Immobilie.

Wertermittlung trotz fehlender Vergleichsimmobilien

Sofern für Ihre Immobilie keine vergleichbaren Verkaufspreise vorliegen, wird das sogenannte mittelbare Vergleichswertverfahren angewandt. Als Vergleichsfaktor wird hier in erster Linie der Bodenwert genommen, der auf Grundlage der Bodenrichtwerte von Gutachterausschüssen ermittelt wird. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Bodenwert nicht für eine ganze Stadt

Hinweis: Liegen nur ähnliche Vergleichswerte vor, wie es bei Häusern mit unterschiedlicher Größe der Fall ist, kann man den Verkehrswert nach dieser vereinfachten Formel berechnen:

Verkaufspreis des Vergleichsobjekts / Fläche des Vergleichsobjekts = Verkehrswert pro m²

Verkehrswert pro m² x Fläche des zu bewertenden Gebäudes = Verkehrswert des zu bewertenden Gebäudes

Was kostet ein Gutachten nach dem Vergleichswertverfahren?

Grundsätzlich trägt der Auftraggeber die Kosten für das Vergleichswertverfahren – also der Verkäufer einer Immobilie, wenn er damit einen angemessenen Verkaufspreis ermitteln möchte. Die Kosten für ein Gutachten im Vergleichswertverfahren können sehr unterschiedlich sein. Abhängig ist der Preis beispielsweise vom Umfang der Wertermittlung. Benötigen Sie nur einen Wert für den Verkauf, reicht in der Regel eine einfache Wertermittlung der Immobilie aus. Ist ein Maklerbüro mit dem Verkauf beauftragt, ist die Wertermittlung oftmals sogar kostenlos.

Spielt der Verkehrswert aber im Rahmen eines Scheidungs- oder Erbstreitigkeitsverfahrens eine Rolle, sollte ein vollwertiges (gerichtsverwertbares) Gutachten erstellt werden. Dies ist deutlich umfangreicher und sollte von einem Immobiliensachverständigen erstellt werden. Wenn ein Gutachter nach den Honorartafeln der Verordnung über die Honorare für Architektur- und Ingenieursleistungen (HOAI) abrechnet, kann ein Vergleichswertverfahren mit vollwertigem Gutachten schnell einige Hundert bis Tausend Euro. Abgerechnet wird gemäß § 34 Abs. 1 HOAI nach Schwierigkeitsgrad und Wert der Immobilie. Bei normalem Aufwand kostet das Vergleichswertverfahren für eine 300.000 Euro teure Immobilie zwischen 1.000 und 1.300 Euro.

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