Wir von Vermietet.de wissen, dass die Immobilienbewertung mit ihren verschiedenen Bewertungsverfahren recht komplex sein kann. Wir möchten daher etwas Klarheit schaffen. In diesem Artikel erfahren Sie alles Relevante zum Thema Bodenwert: Welche Faktoren wichtig sind und wann er von Bedeutung ist.
Um was handelt es sich beim Bodenwert?
Im Rahmen der Wertermittlung einer Immobilie fällt häufig der Begriff „Bodenrichtwert“. Dieser ist aber nicht 1:1 mit dem Bodenwert gleich zu setzen, denn es handelt sich lediglich um einen Richtwert. Öffentliche Gutachterausschüsse ermitteln die Bodenrichtwerte in einer Analyse zum Grundstücksmarkt innerhalb einer bestimmten Region. Die Richtwerte werden von den Gemeinden veröffentlicht und können unter anderem für die Berechnung des Bodenwertes von Grundstücken verwendet werden – etwa dann, wenn Vergleichspreise nicht vorliegen.
Der tatsächliche Bodenwert eines Grundstücks weicht von diesen Werten allerdings meist stark ab. Das liegt an dem Verhältnis aus Angebot und Nachfrage, welches den tatsächlichen Marktwert eines Bodens beeinflusst. So kann ein Grundstück heute deutlich mehr kosten als noch vor 20 Jahren, obwohl sich an der Größe, Lage und am Zustand nichts geändert hat.
Wann wird der Bodenwert benötigt?
In der Regel dient der Bodenwert als Basis aller Wertermittlungsverfahren für Immobilien – einmal mit mehr, einmal mit weniger Gewichtung innerhalb der Berechnung. So ergibt sich der Immobilienwert im Sachwertverfahren aus dem Sachwert für das Gebäude und dem Bodenwert.
Wie wird der Bodenwert berechnet?
Der Bodenwert wird nach dem Vergleichswertverfahren und mit Hinzunahme des Bodenrichtwertes, ermittelt. Hierzu werden die Verkaufspreise kürzlich verkaufter Grundstücke in ähnlicher Lage und Größe verglichen. Wichtige Faktoren sind hierbei die Bodenbeschaffenheit, der Erschließungszustand, die bauliche Nutzbarkeit sowie Rechte (z. B. Nutzungsrechte). Natürlich spielen auch Lage, Größe und Zuschnitt des Grundstücks eine Rolle.
Bodenwert bei Eigentumswohnungen anteilig berechnen
Mit einer Eigentumswohnung erwerben Sie Ihren Miteigentumsanteil am Gesamteigentum. Entsprechend muss der Bodenwert bei Eigentumswohnungen nach Anteilen berechnet werden. Aus diesem Grund spricht man hier auch vom anteiligen Bodenwert. Wichtig ist, dass der Bodenwert bzw. der Anteil am Boden im Kaufvertrag festgehalten wird.
Warum ist das von Bedeutung? Das Finanzamt lässt keine Abschreibungen für Grund und Boden zu. Sie können in der Steuererklärung daher nur den Kaufpreis für die Eigentumswohnung, nicht aber für das Grundstück angeben. Wichtig ist hierbei, dass die Kaufpreisaufteilung nach Gebäudeanteil und Grundstücksanteil im Kaufvertrag explizit genannt wird. Andernfalls legt das Finanzamt einen üblichen Bodenwert-Anteil von 30 Prozent oder niedriger fest, sofern ein Sachverständiger zu diesem Ergebnis kommt. Die Folge wäre, dass der Anschaffungswert des Gebäudeanteils sinkt und damit auch die Höhe der möglichen Abschreibungen niedriger ausfällt.
Der Bundesfinanzhof urteilte im September 2015: Wenn in einem Kaufvertrag eine Aufteilung zwischen Gebäudeanteil und Grundstück vorgenommen wurde, muss sich das Finanzamt danach richten. Sie müssten somit auch kein Gutachten von einem Bausachverständigen erstellen lassen, das hohe Kosten verursacht.
