Steuervorteile mit Vermietung – gewusst wie! Vermietest Du eine Wohnung oder ein Haus – dann darfst Du eine Vielzahl an Ausgaben von der Steuer absetzen. Insbesondere in den ersten Jahren nach dem Kauf bietet sich ein großes Potenzial zur Steuerersparnis, denn Du hast die Möglichkeit, Deine Verluste steuerlich mit anderen Einkünften zu verrechnen. Wie Du diese Steuervorteile mit Vermietungen optimal nutzt, erklären wir Dir im Folgenden.
Steuervorteile mit Vermietung – durch Werbungskosten
Fallen Ausgaben für Dein vermietetes Haus oder Deine vermietete Wohnung an? Dann sind das Werbungskosten – und diese kannst Du steuerlich geltend machen. Allerdings nur in genau dem Jahr, in dem die Kosten tatsächlich angefallen sind. Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist nämlich das Zu- und Abflussprinzip geltend, das besagt, dass nur Einnahmen und Ausgaben abgerechnet werden können, die auch real in dem entsprechenden Zeitraum stattgefunden haben. Ausstehende Mieten, die noch nicht gezahlt wurden, müssen dementsprechend auch zunächst nicht versteuert werden. Alle Angaben zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung findest du in § 21 EStG – eintragen musst Du diese in der Anlage V in Deiner Steuererklärung.
Die wichtigsten Werbungskosten im Überblick:
- Laufende Kosten für das Grundstück
- Notwendige Reisekosten
- Renovierungskosten
- Schuldzinsen aus der Finanzierung
- Gebäudeabschreibung
Tipp: Wichtig für Dich als Vermieter ist es zu wissen, wann Du welche Werbungskosten absetzen darfst. Bei einem sehr hohen Renovierungsaufwand beispielsweise kann es gesetzlich erforderlich sein, die Kosten auf bis zu 50 Jahre aufzuteilen und dementsprechend jedes Jahr einen prozentualen Teil davon abzuschreiben.
Wann können Kosten durch Vermietung schnell abgeschrieben werden?
Hast Du Maßnahmen vorgenommenen, die den Wohnstandard deutlich verbessern, die Gesamtnutzungsdauer des Gebäude verlängern oder einen deutlichen Mietanstieg erzielen? Dann gelten diese als Herstellungskosten und können bei einer Abschreibung berücksichtigt werden.
Hier gilt die folgende Faustregel: Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen führen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a) EStG) eines Gebäudes, wenn
- sie innerhalb von den ersten drei Jahren nach der Anschaffung des Objekts durchgeführt werden und
- die Aufwendungen 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes (netto ohne Kaufpreisanteil für das Grundstück) übersteigen.
Bei Deinen Aufwendungen für Renovierungsmaßnahmen addierst Du die Preise ohne Umsatzsteuer. Bleibst Du in der Summe unterhalb der 15-Prozent-Grenze, dann darfst Du den Erhaltungsaufwand sofort absetzen. Alternativ hast Du die Möglichkeit, die Aufwendungen in gleichen Jahresbeträgen auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen (§§ 82b Abs. 1), 84 Abs. 4a Einkommensteuer-Durchführungsverordnung EStDV).
Verluste durch Vermietung richtig nutzen
Hast Du ein sehr hohes zu versteuerndes Einkommen? Dann können sich Verluste durch hohe Werbungskosten mit Deiner Vermietung besonders lohnen! Denn diese können mit Deinen anderen Einkünften verrechnet werden, was wiederum Deine Steuerlast erheblich reduzieren kann.
Aber Achtung: Andauernde Verluste mit Vermietungen wecken das Misstrauen deines Finanzamtes. Dann werden Deine angegebenen Verluste oft nur unter Vorbehalt akzeptiert und können bei wiederholter Angabe rückwirkend als ungültig erklärt werden. Erzielst Du über einen Zeitraum gar keine Gewinne, kann das Finanzamt Dein Investment zur sogenannten Liebhaberei erklären, also ohne Absicht zur Erzielung von Einkünften. Hier kann das Finanzamt dann nachträglich alle angeführten Verluste als nichtig erklären.
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