Das sind die Steuervorteile bei Vermietung

Wir von Vermietet.de wissen, dass die Vermietung einer Immobilie sehr komplex ist. Damit Sie nicht den Überblick verlieren, fassen wir in diesem Artikel die wesentlichen Steuervorteile bei Vermietung zusammen und geben Steuertipps für Vermieter.

Als Vermieter müssen Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern – und erst wenn Sie die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gegenüber dem Finanzamt erklären, können Sie die Kosten für Anschaffung, Herstellung und Erhaltung absetzen. Hierzu gelten die folgenden Punkte:

  • Als Mieteinnahmen gelten Nebenkostenvorauszahlungen, Mieten für Garagen und Werbeflächen, Mietabschläge für Einbauten wie Einbauküchen und Pachtzinsen für (bebaute und unbebaute) Grundstücke.
  • Sie versteuern nur die tatsächlich eingenommenen Mieten, nicht die vereinbarten Zahlungen (Ist-Versteuerung). Die jährlichen Mieteinnahmen können somit schwanken.
  • Der Gebäudewert ist hierbei absetzbar. Die Kosten für Grund und Boden sind es hingegen nicht.
  • Je nach Art der Kosten können Sie kurz- oder langfristig Steuern sparen durch die Vermietung.
  • Das Finanzamt lehnt in der Regel wenige Aufwendungen der nicht auf den Mieter umlegbaren Kosten ab. Dies sind beispielsweise eigene Arbeitsleistungen bei Renovierungsarbeiten.
  • Wichtig für alle Kosten ist, dass Sie eine Rechnung und einen Zahlungsbeleg benötigen. Das Finanzamt akzeptiert die gezahlten Aufwendungen ansonsten nicht.

Im Vergleich zu Vermietern haben Privatpersonen kaum Steuervorteile für ihre Eigentumswohnung oder ihr Haus, wenn sie die Immobilie selber nutzen.

Steuervorteile bei Vermietung durch Werbungskosten

Als Werbungskosten setzen Sie Ausgaben für den Erhaltungsaufwand ab. Als Erhaltungsaufwand gelten alle Aufwendungen, die zur Erhaltung und Wiederherstellung eines Objekts (z. B. die Substanz des Gebäudes) oder Teilobjekts (z. B. Austausch defekter Türen) erforderlich sind. Bei Werbungskosten liegen die Steuervorteile bei Vermietung darin, dass die Aufwendungen die Steuerlast direkt im Jahr der Entstehung mindern.

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Achtung: Aktuelle gerichtliche Urteile sind entscheidend: So dürfen die Kosten für eine neue Einbauküche nicht mehr als Werbungskosten, sondern nur noch als Abschreibung für Abnutzung über zehn Jahre abgeschrieben werden (Az.: IX R 14/15).

Steuervorteile bei Vermietung durch Anschaffungs- und Herstellungskosten

Kosten für den Erwerb oder Bau einer Immobilie schreiben Sie als Abschreibung für Abnutzung (AfA) über die Jahre der Nutzungsdauer ab. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten wirken sich damit als langfristige Steuervorteile bei Vermietung aus. Je nach Gebäudeart gelten unterschiedliche Prozentsätze, zum Beispiel 7 bis 10 Prozent für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen. Zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten zählen unter anderem Maklergebühren, Notarkosten, Grunderwerbsteuer, die Kosten für die Immobilie (Kaufpreis, Baukosten) sowie Kosten für Baugenehmigungen, Architekten und Zwangsräumungen.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten als AfA absetzen

Führen Sie innerhalb der ersten drei Jahre verschiedene Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten durch, die in der Summe 15 Prozent der Gebäudekosten (ohne Mehrwertsteuer) überschreiten, verbucht das Finanzamt diese als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie werden nicht – wie sonst üblich bei Renovierungskosten – als Werbungskosten behandelt, sondern als AfA abgeschrieben.

Fazit zu den Steuervorteilen bei Vermietung

Mitgliedsbeiträge in Verbänden, Versicherungsbeiträge, Kosten für einen Steuerberater, Fahrtkosten, Finanzierungszinsen (ohne Tilgungsanteil), Hausnebenkosten für die Müllabfuhr oder den Hausmeisterdienst, die Grundsteuer: Vermieter genießen einige Steuervorteile bei Vermietung. Damit das Finanzamt diese anerkennt, gilt es aber in erster Linie Belege aufzubewahren und Rechnung unbar zu bezahlen. Dann sind Sie auf der sicheren Seite, wenn das Finanzamt Nachweise für Kostenpunkte einfordert. Hilfreich ist hier unsere Software, mit der Sie alle Dokumente sicher an einem Ort haben. So können Sie jederzeit und von überall auf diese zugreifen und ersparen sich das nervenaufreibende Wälzen von Akten und Ordnern.

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