Renovierung nach Auszug – das müssen, können & sollen Vermieter tun

Mit einer Renovierung nach dem Auszug des Mieters kommen Sie als Vermieter nicht nur Ihrer gesetzlichen Instandhaltungspflicht nach, sondern können dies auch als Anlass für Modernisierungsmaßnahmen und wertsteigernde Veränderungen nehmen. Wir von Vermietet.de unterstützen Sie mit wichtigen grundlegenden Informationen, Tipps zu Renovierungen und wie Sie diese rechtssicher als Mieterhöhung rechtfertigen.

Zu Ihren Hauptpflichten als Vermieter gehört laut § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Überlassung einer Mietsache, die in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befindet. Sie müssen die Wohnung während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten. Sofern keine notwendigen Renovierungen durchgeführt werden, ist es logisch, wenn Sie die Renovierungen erst nach dem Auszug des Mieters vornehmen. Konkret gilt es, dies im Einzelfall nach Dringlichkeit der Renovierungsarbeiten und nach Dauer bis zum Ende des Mietverhältnisses zu entscheiden. Hat sich kein Mieterwechsel angekündigt, ist es nicht ratsam, wichtige Renovierungen hinauszuzögern.

Welche Renovierungen darf der Mieter verlangen?

Nach einer gewissen Zeit – und je nach vorherigem Gebrauch – nutzen sich Teppichböden, Holzböden, Fliesen oder Armaturen sichtbar ab. Beeinträchtigt die Abnutzung den Mieter in seiner Nutzung der Mietsache, oder kann er diese gar nicht mehr nutzen, kann er eine Renovierung verlangen. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn sich die Fliesen im Badezimmer von der Wand lösen, die Badewanne verrostet oder die Heizung kaputt ist. Sorgen Sie während der Mietzeit beziehungsweise vor dem Einzug des neuen Mieters dafür, dass sichtbare Abnutzungen an Böden, Wänden, Decken, Türen und Fenstern beseitigt sind.

Hinweis: Nutzen Sie für Ihre Betriebskostenabrechnung die Software von Vermietet.de. Mit nur wenigen Klicks haben Sie ihre individuellen Abrechnungen erstellt. Einfach das Wohnobjekt auswählen, die Gesamtkosten erfassen und den Verteilerschlüssel festlegen. Die Abrechnung wird in Ihrem Account gespeichert und kann jederzeit aufgerufen und wiederverwendet werden.

Muss der Mieter Schönheitsreparaturen übernehmen?

Das Thema Schönheitsreparaturen sorgt immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern. Im August 2018 hat der Bundesgerichtshof (BGH) hierzu das bislang letzte Urteil (Az. VIII ZR 277/16) gesprochen. In Verbindung mit einem im Jahr 2015 gesprochenen Urteil (Az. VIII ZR 185/14) dürfen Sie als Vermieter Ihre Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen, also unter anderem die Wohnung streichen bei Auszug, sofern die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Die Mietsache wurde an den Mieter renoviert oder in einem vergleichbaren Zustand ohne Gebrauchsspuren überlassen oder Sie haben dem Mieter hierfür einen angemessenen Ausgleich gewährt.
  • Die Klausel zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag enthält keine starren Fristenpläne, die unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Mietsache eine Renovierung nach Auszug vorsehen. Daher gibt es keine Pflicht zur regelmäßigen Renovierung und der Mieter ist auch nicht zur fristunabhängigen Endrenovierung verpflichtet.
  • Ferner darf die Klausel kein Farbdiktat enthalten, wie etwa hier beschrieben: „Heizungskörper und –rohre sind weiß zu streichen. Decken und Wände sind weiß zu streichen. Naturhölzer sind transparent zu lasieren. Holzwerk ist weiß zu streichen.“ Dem Mieter darf während der Mietzeit keine Farbe für die Innendekoration vorgeschrieben werden.
  • Eine Absprache zwischen Mieter und Vormieter bleibt gegenstandslos in Bezug auf die übertragene Pflicht zur Durchführung einer Renovierung bei Auszug.

Die Renovierung bei Auszug ist laut BGH demnach dann vom Mieter vorzunehmen, wenn er eine renovierte Wohnung bezogen hat und die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag nicht gegen die geltenden Bestimmungen verstößt.

Achtung: Der Mieter hat auch keinen Anspruch auf eine Kürzung, selbst wenn er schon am Anfang des Monats, in dem er offiziell noch Mieter war, ausgezogen ist.

Mit Renovierungen nach dem Auszug den Immobilienwert steigern

Renovierungen nach dem Auszug dienen nicht nur der Instandhaltung, sondern im besten Fall der Wertsteigerung der Mietsache. Aber eines vorweg: Nicht jede Renovierung nach dem Auszug steigert automatisch den Immobilienwert. Wir empfehlen die Beratung durch einen Fachexperten, der sich das Objekt vor Ort genau ansieht.

Grundsätzlich kann gesagt werden, dass Renovierungen nach dem Auszug zur Wertsteigerung verhelfen, wenn sie zur Energieeffizienz beitragen oder ein altersgerechtes Wohnen fördern. Beispielhafte Renovierungen hierfür sind:

  • Der Einbau von dreifach verglasten Fenstern;
  • Einbau einer modernen Heizungsanlage, auch in Kombination mit dem
  • Einbau von Anlagen für erneuerbare Energien;
  • Wärmedämmung an Decken, Wänden, im Dach und Keller;
  • Modernisierungen im Bad (beispielsweise ebenmäßige Dusche, mehr Bewegungsfläche);
  • Reduzierung von Barrieren und Schwellen;
  • hochwertiger Innenausbau (zum Beispiel Fußbodenheizung, begehbarer Kleiderschrank, Echtholzparkett).

Ebenso steigert nicht jede Modernisierung oder Renovierung nach dem Auszug den Wert einer Immobilie in gleichem Maße. Achten Sie bei geplanten Arbeiten nicht nur auf die Wertsteigerung, sondern insbesondere auch darauf, welche Arbeiten sinnvoll sind und welche weniger. Natürlich sollten Sie die Renovierungen finanzieren können. Günstige Kredite der KfW sowie weitere Fördermittel können die Finanzierung erleichtern.

Rechtssichere Mieterhöhung – das sollten Sie beachten

Erforderliche oder gewöhnliche Instandhaltungsmaßnahmen und Renovierungen nach dem Auszug eines Mieters rechtfertigen keine Mieterhöhung. Die Kosten können Sie also nicht als erhöhte Miete auf den Mieter übertragen. Eine dauerhafte Mieterhöhung von maximal 8 Prozent der Kosten dürfen Sie lediglich für Modernisierungsmaßnahmen vornehmen, wenn diese

  • dazu beitragen, den Primär- oder Endenergie-Verbrauch zu reduzieren (zum Beispiel Wärmedämmung),
  • den Wasserverbrauch reduzieren (zum Beispiel Einbau von Wasserzählern)
  • oder die Wohnqualität des Mieters deutlich erhöhen (zum Beispiel die Erweiterung durch einen Balkon).

Beachten Sie unbedingt Folgendes: Art und Umfang der Modernisierungsarbeiten müssen angekündigt sein. Stellen Sie daher sicher, dass bei einem anstehenden Mieterwechsel der künftige Mieter über die geplanten Renovierungen nach Auszug des Vormieters Kenntnis hat. Informieren Sie außerdem über Beginn und Dauer der Bauarbeiten sowie über die zukünftige Miete (nach Mieterhöhung). Den exakten Betrag können Sie erst nach Abschluss der Arbeiten und anhand der tatsächlichen Kosten berechnen, dennoch sollten Sie im Vorfeld eine ungefähre Zahl nennen. Ferner müssen Sie dem Mieter die Möglichkeit zum Einwand (Härtefallregelung nach § 559 BGB) geben.

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