Bei Mietrückstand Abmahnungen versenden – Wissenswertes für Vermieter

Eigentümer von Wohn- und Gewerbeimmobilien neigen bei Mietrückstand zu unterschiedlichen Reaktionen. Kulante Immobilienbesitzer versuchen, im Gespräch mit ihren Mietern der Ursache für den Zahlungsverzug auf den Grund zu gehen. Sollten jedoch erwiesenermaßen konkrete Zahlungsverweigerungen vorliegen, kann bei Mietrückstand nur mit Abmahnungen reagiert werden. Erfahren Sie nachfolgend mehr zu beidem.

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in § 556b Abs.1 die Fälligkeit der Miete. Demnach tritt ein Mietrückstand bereits am dritten Werktag eines Mietzeitraums ein. Genau genommen könnten Sie am vierten Werktag mit Verzug bereits eine Abmahnung mündlich oder schriftlich erteilen. Wichtig ist, dass diese Frist nicht vom Zurückbehaltungsrecht des Mieters tangiert wird, sofern keine eingeschränkte Nutzbarkeit nach Paragraf 536 BGB vorliegt.

Bei Mietrückstand sind Abmahnungen immer als Ultima Ratio gerechtfertigt. Im Einzelfall sollte aber ein klärendes Gespräch vorausgehen, wobei außergewöhnliche Umstände vom Vermieter mit verlängertem Zahlungsziel abgemildert werden können, aber nicht müssen. Statt sofort mit einer Abmahnung auf verspätete Mietzahlung zu reagieren, könnten Sie zunächst an die ausstehende Miete erinnern. Sollte der Versuch fruchtlos bleiben, nutzen Sie idealerweise das Muster zur Mahnung wegen der Miete auf Vermietet.de. Bei der zweiten Abmahnung sollte auf die Konsequenzen eines fortgesetzten Zahlungsverzugs hingewiesen werden.

Gesetzliche Regelungen bei ausbleibender Miete

Seit September 2001 gelten gesetzliche Bestimmungen, die Mieter zur Zahlung des Mietzinses bis zum dritten Werktag eines Monats (Abrechnungszeitraums) verpflichten. Bei ausbleibendem Zahlungseingang gerät der Mieter automatisch ab dem vierten Werktag in Verzug. Daher sind bei Mietrückstand weder Abmahnungen noch Aufforderungen erforderlich.

Es bedarf also keiner Abmahnung aber die verspätete Zahlung gibt Ihnen das Recht, Verzugszinsen einzufordern. Ab dem vierten Werktag können Sie von einem Wohnraummieter 5 % über dem Basissatz liegende Zinsen verlangen. Bei Mietern von Gewerberäumen sind sogar Zinsen in Höhe von 8 % über dem Basissatz zu berechnen.

Auf Mietrückstand ohne Abmahnungen reagieren

Unabhängig davon, ob Sie Ihrem Mieter Abmahnungen gesendet haben oder nicht, können Sie das Mietverhältnis fristlos kündigen, sobald folgende Voraussetzungen erfüllt sind: Ihr Mieter schuldet Ihnen zwei aufeinanderfolgende Mieten oder er ist mit Teilbeträgen im Rückstand, die der Summe von zwei Monatsmieten entsprechen.
Alternativ können Sie bei Mietrückstand zwei Abmahnungen schreiben und den Mietrückstand vor Gericht einklagen, ohne zu kündigen.

Ob Sie eine Mahnung schreiben und Miete einfordern bleibt Ihnen überlassen. Laut Gesetz muss jede Mietzahlungsbestätigung vom Vermieter bei Klage oder Kündigung berücksichtigt werden und ist der jeweils ältesten Forderung zuzuordnen.

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Wann eine Kündigung wegen Zahlungsverzug nicht sofort möglich ist

Bei Mietwohnungen kommt es im Rahmen von Mieterhöhungen immer wieder zu Streitigkeiten zwischen den Parteien. Oft verweigern Mieter die Erhöhung der Mietzahlung zum Termin und geraten deswegen in Zahlungsverzug. Auf derartigen Mietrückstand mit Abmahnungen als Antwort zu reagieren, ist möglich. Ebenso können die Mietschulden vor Gericht eingeklagt werden. Die Kündigung ist allerdings nur nach einer Schonfrist von zwei Monaten durchzusetzen, nachdem das Urteil rechtskräftig ist.

In einem Mieterhöhungsschreiben müssen Sie als Vermieter genau den Grund angeben, der Sie zur Mieterhöhung in einer Frist veranlasst. Sie können sich dabei auf Vergleichsmieten, den örtlichen Mietspiegel oder ein Sachverständigengutachten berufen. In den genannten Fällen muss Ihr Mieter einwilligen, bei Modernisierungsmaßnahmen benötigen Sie für höhere Miete kein Einverständnis.

Verschicken Sie bei Mietrückstand Abmahnungen und klagen die Außenstände gerichtlich ein, müssen Sie bei einer beabsichtigten Kündigung mit mindestens zwei Monaten Wartezeit rechnen.

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