So führen Sie als Vermieter eine Mietpreisberechnung für eine Wohnung durch

Sie möchten Wohnraum vermieten und denken gerade über eine Mietpreisberechnung für die Wohnung nach? Im folgenden Beitrag erfahren Sie, wie sich der Mietpreis zusammensetzt und welche regionalen Unterschiede es bei den Mieten in Deutschland gibt. Zudem zeigen wir Ihnen die Gesetzeslage auf und geben Ihnen einige hilfreiche Tipps.

Denken Sie zunächst an Ihre eigenen Bedürfnisse, wenn Sie den Mietpreis Ihrer Wohnung berechnen wollen. Möchten Sie einen langfristig guten Mieter, der sorgsam mit Ihrer Immobilie umgeht und stets pünktlich den Mietzins entrichtet? Oder sind Sie an maximaler Rendite interessiert und betrachten ein gutes Mietverhältnis als zweitrangig? Wie Sie sich entscheiden, bleibt allein Ihnen überlassen. Wir stellen Ihnen mit den folgenden Fakten eine kleine Hilfestellung für Ihre Entscheidung zur Verfügung.

Wie setzt sich der Mietpreis einer Wohnung zusammen?

Bei der Mietpreisberechnung Ihrer Wohnung müssen Sie verschiedene Einzelposten unterschiedlich bewerten. Die Gesamtmiete besteht dabei aus den folgenden Komponenten:

  • Nettokaltmiete und gegebenenfalls Zuschläge für energetische Maßnahmen;
  • pauschalierte Vorauszahlungen für sogenannte kalte Betriebskosten sowie
  • pauschal festgesetzte Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser.

Der Gesamtbetrag wird Bruttowarmmiete genannt. Um den richtigen Mietpreis für Ihre Wohnung zu berechnen, kommen jedoch weitere Faktoren hinzu. Diese Aspekte fließen ebenso in die Kalkulation des Mietpreises mit ein:

  • Art des Gebäudes und der Wohnung,
  • Sanitär- und Heizungsausstattung,
  • Modernisierungsgrad und energetische Maßnahmen und
  • Lage der Wohnung.
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Zur Mietpreisberechnung für die Wohnung orientieren Sie sich idealerweise am örtlichen Mietspiegel. Diesen erhalten Sie bei der Gemeinde- oder Stadtverwaltung, respektive im Internet als Download. Der Mietspiegel listet die ortsüblichen Mieten für vergleichbare Wohnungen übersichtlich auf und hilft Ihnen beim Vorhaben, um den richtigen Mietpreis zu ermitteln für die Wohnung.

Darauf müssen Sie achten

In Regionen mit einem geringen Angebot an Wohnraum müssen Sie bei der Mietpreisberechnung für die Wohnung daran denken, eine „angemessene Miete“ zu verlangen. Als unangemessen wird eine Mietforderung in diesen Gebieten erachtet, wenn sie 20 Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegt. Im Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) wird unter § 5 auf die Strafbarkeit hingewiesen, selbst wenn Sie einen zahlungswilligen Mieter finden. Der kann nämlich entsprechend BGB § 823 Absatz 2 den als „unangemessen“ erachteten Mietanteil von Ihnen zurückfordern.

Regionales Niveau in die Mietpreisberechnung der Wohnung einfließen lassen

Wenn Sie den Mietpreis berechnen für Ihre Wohnung, richtet sich der Quadratmeterpreis nach der Region. Sie können beispielsweise in München mehr als 16 Euro pro Quadratmeter verlangen, während im Vogtland knapp 5 Euro möglich sind. Insbesondere in den Metropolen sollte die Mietpreisbremse der Entwicklung Einhalt gebieten. Doch die neuesten Zahlen zeigen genau das Gegenteil.

Überlegenswerter Ansatz: Staffelmiete

Sie suchen womöglich einen langfristigen Mieter und denken über einen dauerhaften, aber befristeten Vertrag nach. Angesichts des regional knappen Wohnraums dürfte es ohne Probleme möglich sein den passenden Mieter zu finden. Wenn Sie mit diesem gleich zu Beginn eine Staffelmiete vereinbaren, sparen Sie sich viel Aufwand. Sie müssten ansonsten jedes Mal eine Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung von Ihrem Mieter einholen. Bei der Staffelmiete akzeptiert Ihr Mieter sämtliche Mieterhöhungen mit nur einer Unterschrift.

Achtung: Es handelt sich bei einer Staffelmiete um die Bruttomiete. Sie kann in Bezug auf Betriebskosten von Ihnen erhöht werden, wenn die Preise für Heizöl oder andere Brennstoffe dramatisch gestiegen sind. Dies setzt jedoch eine Vereinbarung im Mietvertrag voraus.

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