Mieteinnahmen-Rechner – Miete richtig kalkulieren

Ist die veranschlagte Miete ausreichend, um alle Ausgaben zu decken? Was bleibt von den Mieteinnahmen dann übrig? Wie berechnet man die Mieteinnahmen für die Steuererklärung? Wir von Vermietet.de helfen Ihnen, die Mieteinnahmen mit einem Rechner korrekt zu kalkulieren.

Mieteinnahmen mit Rechner kalkulieren – wie hoch soll die Miete sein?

Als Vermieter sind zwei Fragen in Bezug auf eine Vermietung enorm wichtig:

  • Wie viel Miete darf ich für eine Wohnung verlangen?
  • Um wie viel darf die Miete bei einer Neuvermietung erhöht werden?

Sinnvoll ist es in jedem Fall, dass Sie die Mieteinnahmen mit einem Rechner kalkulieren und den Mietpreis nicht „nach Gefühl“ festlegen. Je nach Region und Stadt müssen Sie sich ohnehin an die Mietpreisbremse und deren gesetzliche Regelungen halten. Unabhängig davon ist es dennoch ratsam, einen Mietpreis möglichst realistisch zu kalkulieren. So gehen Sie sicher, dass

  • Sie langfristige Mieter finden,
  • lange Leerstandszeiten vermeiden,
  • die Betriebskosten realistisch sind und Sie später keine hohe Rückzahlung an den Mieter leisten müssen und
  • keine (hohen) Verluste bezüglich der Rendite machen.
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Nehmen Sie den Mietspiegel zur Hilfe

Wie berechnen sich die Mieteinnahmen mithilfe eines Rechners? Der optimale Mietpreis ist abhängig von Lage und Mietobjekt (Größe, Baujahr, Ausstattung, Besonderheiten, Energieeffizienz, etc.). Der örtliche Mietspiegel gibt detaillierte Auskunft über die aktuellen Mietpreise, die andere Vermieter der Stadt für ähnlichen Wohnraum veranschlagen. Listen Sie zudem alle Zu- und Abschläge für das Mietobjekt auf und berechnen Sie so den durchschnittlichen Mietpreis pro Quadratmeter.

Achtung: Wenn Sie die Mieteinnahmen berechnen, müssen Sie die Kappungsgrenze von 20 Prozent (in einigen Gemeinden 15 Prozent) für einen Zeitraum von drei Jahren berücksichtigen. Innerhalb dieser Zeit dürfen Sie die Miete nur um maximal ein Fünftel erhöhen. Gilt die Mietpreisbremse, dürfen Sie maximal 10 Prozent auf die örtliche Durchschnittsmiete aufschlagen.

Zur Kaltmiete müssen Sie nun noch die Betriebskosten hinzurechnen. Abgaben wie Grundsteuer, Müllabfuhr und ähnliches können Sie bei den zuständigen Ämtern erfragen. Durchschnittswerte über Wasserverbrauch, Abwasser oder Hausmeister und Gartenpflege können Sie bei den Versorgern und Dienstleistern erfragen.

Wie viel Rendite bleibt übrig?

Sind alle Mieteinnahmen mit dem Rechner kalkuliert, stellt sich oft die Frage: Was bleibt davon übrig? Wenn Sie wissen möchten, wie viel Rendite zu erwirtschaften ist, ziehen Sie von der Jahresbruttomiete die nicht umlagefähigen Betriebskosten, Instandhaltungsrücklagen und sonstige Rücklagen sowie die nicht umlagefähigen Verwaltungskosten für das Mietobjekt ab. Dadurch erhalten Sie Ihre Jahresnettomieteinnahmen, die Sie wiederum durch den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten dividieren und mit 100 multiplizieren. Dann erhalten Sie die Nettomietrendite für Ihr Mietobjekt.

Hinweis: Nutzen Sie doch einfach unsere Immobilienverwaltungssoftware und sehen Sie auf einem Blick, welches Einnahmen und Ausgaben Sie mit Ihren Mietobjekten haben und wie hoch Ihre aktuelle und zukünftige Rendite ist.

Mieteinnahmen-Rechner für Steuer nutzen – was ist absetzbar?

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuer, sofern die Mieteinnahmen den Freibetrag von 520 Euro zuzüglich zum steuerlichen Grundfreibetrag von 9.000 Euro für Ledige und 18.000 Euro für Ehepaare bei gemeinsamer Veranlagung (Freibetrag für das Jahr 2018) überschreiten.

Wenn Sie einen Mieteinnahmen-Rechner für die Steuer benutzen, sollten Sie eventuelle Mietrückstände kontrollieren. Bei der Versteuerung von Mieteinnahmen gilt das Zufluss- bzw. Abflussprinzip. Einnahmen werden im Jahr des Zuflusses versteuert. Ziehen Sie also eventuelle Mietrückstände ab.

Darüber hinaus können Sie verschiedene Ausgaben als Anschaffungs-, Herstellungs- oder Werbungskosten in der Steuererklärung absetzen und damit Ihre Steuerlast mindern. Das sind etwa Kostenpunkte wie die Grundsteuer, Zinsen für Finanzierungen, Maklergebühren, Verwaltungsgebühren, Nebenkosten, Kosten für Sanierungen und Beiträge für Versicherungen.

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