Leistet Dein Mieter eine Zahlung an Dich nur unter Vorbehalt, dann ist er vermutlich gerade dabei, Deine Forderung zu prüfen. Eine Mietminderung könnte ins Haus stehen oder der Ausgleich der letzten Betriebskostenabrechnung wird nicht beglichen. Dein Mieter kann aber nicht einfach so Geld einbehalten. Was es zu beachten gibt, liest Du hier.
Zahlung unter Vorbehalt: Die Gründe
Es gibt verschiedene Gründe, warum ein Mieter eine Forderung von Dir nicht bezahlen möchte. In den meisten Fällen liegt jedoch einer dieser beiden Gründe vor:
Wenn Du als Vermieter Mängel beheben lässt und alle Posten in der Betriebskostenabrechnung korrekt abgerechnet hast, dann hast Du nichts zu befürchten. Vermietet.de hilft Dir dabei, Deine Immobilien und Deine Mietverhältnisse zu managen.
Die Betriebskostenabrechnung führst Du schnell, sicher und korrekt mit unserem Tool durch. Das Aufgabenmanagement erinnert Dich zuverlässig an noch zu erledigende Arbeiten und der Mieteinnahmencheck entdeckt sofort, wenn es Rückstände auf Deinem Mieterkonto gibt. Vorlagen zur Kommunikation mit Deinem Mieter findest Du ebenso im Portal.
Was muss bei der Zahlung unter Vorbehalt beachtet werden
Leistet Dein Mieter eine Zahlung unter Vorbehalt, muss er Dir das anzeigen. Das sollte er zum einen im Verwendungszweck der Überweisung tun und zum anderen schriftlich per E-Mail oder Brief. Um die Zahlung unter Vorbehalt wirksam zu leisten, muss er außerdem genau erklären, worauf sich sein Vorbehalt begründet (OLG Hamburg ZMR 2005, 855). Zum Beispiel weil Du einen von ihm angezeigten Mangel auch nach Fristsetzung nicht behoben hast. Der Mangel sollte dabei konkret benannt werden.
Mieter haben Recht auf Mietminderung
Die Zahlung unter Vorbehalt schützt Deinen Mieter vor Mietrückständen. Es gibt ihm die Zeit, seinen Anspruch zu prüfen. § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) regelt, dass Mieter einen Anspruch auf Mietminderung haben, wenn ein Sach- oder Rechtsmangel vorliegt. Von diesem Recht dürfen Mieter allerdings nicht willkürlich Gebrauch machen.
Mindern Mieter die Miete um mehr als ihnen zusteht oder obwohl es keinen Grund zur Minderung gibt, geraten sie Dir gegenüber in Mietrückstände. Das gleiche gilt, wenn sie Deine Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung nicht fristgerecht begleichen. Beträgt der Zahlungsverzug mehr als zwei Monatskaltmieten bist Du zur fristlosen (behelfsmäßig fristgerechten) Kündigung berechtigt.
Von diesem Kündigungsrecht solltest Du auch Gebrauch machen, schließlich hat Dein Mieter die Pflicht, die Miete pünktlich und in vereinbarter Höhe zu zahlen.
Mieter muss handeln
Bei einer Zahlung unter Vorbehalt musst Du als Vermieter zunächst nichts weiter tun. Dein Mieter muss sich selbst darum bemühen, seine Einwände gegen die Zahlung vor Gericht durchzusetzen. Gelingt ihm das, darf er das zu viel bezahlte Geld von Dir zurückverlangen. Das gilt ab dem Zeitpunkt, an dem Dich Dein Mieter auf den Vorbehalt in Kenntnis gesetzt hat, bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mangel behoben wurde.
Hältst Du Dich an Deine Instandhaltungspflicht hast Du also nichts zu befürchten. Du hast auch dann nichts zu befürchten, wenn Dein Mieter versäumt hat, Dir einen Mangel anzuzeigen. Denn nur dann kannst Du Deiner Pflicht nachkommen. Das gleiche gilt, wenn sich herausstellt, dass Dein Mieter den Schaden zu verantworten hat.
Vorbehalt ist nach sechs Monaten verwirkt
§ 242 BGB regelt, wie Vertragspartner, die einander Zahlung und Leistung schulden, bei der Abwicklung eines Geschäfts miteinander umgehen sollten. Dabei ist von gegenseitiger Fairness die Rede, was auch auf die Zahlung unter Vorbehalt eines Mieters angewendet werden kann.
Durch die Zahlung unter Vorbehalt werden keine eigenständigen Fristen in Gang gesetzt. Dein Mieter sollte aber im beiderseitigen Interesse für eine zeitnahe Klärung im Sinne von § 242 BGB sorgen. Im Allgemeinen wird davon ausgegangen, dass die Zahlung unter Vorbehalt nach sechs Monaten verfällt. Kommt es bis dahin nicht zu einer Klärung, darfst Du davon ausgehen, dass Dein Mieter keine weiteren Schritte mehr unternehmen wird. Oder er hat festgestellt, keinen Anspruch auf Mietkürzung zu haben (LG Berlin GE 2003, 1429).
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