Die Mehrheit der deutschen Haushalte sind nicht von steigenden Wohnkosten betroffen. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Doch es gibt eine Menge sozialpolitischer Herausforderungen, die durch einen Mix an Instrumenten bewältigt werden können.
Wohnen wird zur „sozialen Frage” erklärt
Der Begriff „soziale Frage“ ist zur geflügelten Phrase in Plenardebatten des Bundestages geworden, das haben die Studienautoren anhand der Sitzungsprotokolle ausgewertet. Mehrheitlich wurde der Begriff in Zusammenhang mit dem Thema Wohnen verwendet. Allerdings ist es laut IW-Studie nicht richtig, dass Wohnen für immer mehr Menschen zum unbezahlbaren Luxus wird. Es ist zwar unstrittig, dass der Quadratmeterpreis bei Neuvermietungen gerade in den Großstädten deutlich gestiegen ist: In den sieben größten Städten legte er seit 2010 jährlich real um 4,3 Prozent zu. Doch sind die Einkommen der Mieterhaushalte bis zur Corona-Pandemie ebenfalls stark gestiegen – seit 2010 im bundesweiten Durchschnitt real um knapp 7 Prozent. Die Wohnkostenbelastung, also die Wohnkosten im Verhältnis zum Einkommen, ist über Jahre laut der Studie praktisch konstant.
Wohnungssuchende verkleinern sich
Zudem sind hohe Mieten oftmals ein Problem jener, die eine neue Bleibe suchen: Der Preisunterschied zwischen Neuvertrags- und Bestandsmieten lag zwischen 2016 und 2018 im Schnitt bei 14 Prozent – deutlich höher als Mitte der 2000er Jahre. Als Reaktion auf die steigenden Mieten geben sich Neumieter der Studie zufolge mit kleineren Wohnungen zufrieden. So halten sie trotz der Mietsteigerungen ihre Kosten im Rahmen: Wohnten Bestandsmieter 2018 auf 49,5 Quadratmetern pro Kopf, begnügten sich Mieter mit Neuverträgen mit durchschnittlich 45,6 Quadratmetern.
Corona-Pandemie wird Situation verschärfen
Doch sieht die Studie auch die Verlierer am Mietwohnungsmarkt und warnt, dass sich ihre Lage durch die Corona-Pandemie weiter verschlechtern könne. „Dagegen ist das Wohngeld ein sehr gutes sozialpolitisches Instrument“, sagt IW-Ökonom Maximilian Stockhausen. Das IW empfiehlt den Kreis der Wohngeld-Berechtigten vor allem in den teuren Metropolen zu erweitern. Neben dem Wohngeld sollen auch Sozialwohnungen denjenigen helfen, die mit hohen Wohnkosten kämpfen. Doch dieses Instrument ist selten treffsicher. Laut Studie sollten entsprechende Mietverträge deshalb befristet werden, damit der Bedarf regelmäßig überprüft werden kann.
Zudem betont die Studie, dass der Immobilienmarkt auch ohne politische Intervention Wohnungen für niedrige Einkommen schaffen würde – vorausgesetzt, die Städte und Gemeinden weisen genügend Bauland aus. „Solange nicht genug Flächen zur Verfügung stehen, werden Projektentwickler natürlich das bauen, was den höchsten Profit bringt. Städte können aber gegensteuern, indem sie bei Grundstücksverkäufen auf Konzeptvergaben setzen“, erläutert IW-Immobilienexperte Pekka Sagner. Bei diesem Ansatz verkaufen Kommunen Grundstücke zum Höchstpreis, setzen aber Nebenbedingungen, wie den Bau von 30 Prozent preisgünstigen Wohnungen – wofür die Projektentwickler passende Konzepte vorlegen müssen.
