Winterdienst: Deine Pflichten als Vermieter

Der Winterdienst ist Teil der Verkehrssicherheit, für die Du als Vermieter und Immobilieneigentümer verantwortlich bist. Wir haben zusammengefasst, was Du bei Schnee und Glatteis alles beachten solltest. 

Wenn an kalten Tagen der Schnee vom Himmel fällt, freut sich manch einer über den Winterzauber. Für den Vermieter bedeutet die weiße Pracht allerdings viel Arbeit. Denn Du bist als Eigentümer verpflichtet, den Schnee vor Deinem Haus zu räumen und bei vereisten Flächen zu streuen. Kommt eine Person wegen nicht erfolgter Räumung zu Schaden, kann diese Dich wegen fahrlässiger Körperverletzung zur Verantwortung ziehen und auf Schadenersatz verklagen. Zum Winterdienst bist Du gesetzlich nicht ausdrücklich verpflichtet. Dieser ergibt sich aber aus der Rechtsprechung zur Verkehrssicherheit.

Welche Aufgaben umfasst der Winterdienst?

Der Winterdienst umfasst das Freihalten des Bürgersteigs, der Wege zum Hauseingang und der Zugänge zu den Garagen und Mülltonnen. Du musst nicht die gesamte Fläche räumen. Bei Hauptwegen schreiben die meisten Kommunen eine Mindestbreite von 1,00 bis 1,50 Meter vor. Bei Nebenwegen zum Parkplatz oder zur Mülltone reicht meist ein halber Meter, den Du von Schnee und Eis frei machst.

In manchen Regionen umfasst der Winterdienst auch das Räumen der Dächer vom Schnee, um Lawinen zu vermeiden. Drohen Dachlawinen oder herabfallende Eiszapfen, bist Du verpflichtet ein Warnschild aufzustellen. Das Warnschild bedeutet nicht, dass Du damit die Räum- und Streupflicht umgehen kannst.

Achtung

Es hält sich teilweise immer noch das Gerücht, dass die Mieter im Erdgeschoss zum Schneeschippen verpflichtet sind. Dazu gibt es aber keine gesetzliche Verordnung. Deshalb darf man diese Aussage zu den Mythen des Mietrechts zählen (Ober­landes­gericht Frank­furt, Az. 16 U 123/87).

Salz zu streuen ist mittlerweile aus Gründen des Umweltschutzes verboten. Du kannst Granulat, Sand oder Split verwenden, damit niemand auf der glatten Fläche ausrutscht. Ist das Eis getaut, bist Du verpflichtet das Streugut wieder zu entfernen.

Wenn Du den Schnee räumst, solltest Du beachten, wo Du ihn hinschaffst. Radwege oder der Verkehr sollten nicht behindert werden. Auch sollten durch den geräumten Schnee nicht Ein- und Ausfahrten, Haltestellen, Öffnungen für die Straßenentwässerung oder Behindertenparkplätze versperrt werden.

Die Streupflicht ist abhängig von der örtlichen Straßenreinigungsverordnung. Meistens musst Du zwischen 7.00 Uhr bis 20.00 Uhr an Werktagen räumen sowie streuen. Streng genommen darfst Du nicht erst um 7.00 Uhr anfangen zu räumen, sondern dann muss Du bereits mit dem Schneeschippen fertig sein. An Sonn- und Feiertagen musst Du nicht so früh aufstehen. Die Winterdienstpflicht beginnt erst ab 8.00 – 9.00 Uhr und endet um 20.00 Uhr. Gibt es ein hohes Publikumsaufkommen, zum Beispiel vor Restaurants, Kneipen oder Kino, musst Du auch noch in den Abendstunden für eis- und schneefreie Straßen sorgen.

Auch bei öffentlichen Veranstaltungen musst Du solange die Gehwege freihalten, bist alles vorüber ist. Bei extremem Glatteis musst Du notfalls mehrmals am Tag streuen. Schneit es permanent, schreibt Dir kein Gesetz vor, fortlaufend den Gehweg zu räumen. Ist der Schneefall vorüber oder wird er weniger, solltest Du mit der Räumarbeit beginnen.

Wie kannst Du den Winterdienst auf Deine Mieter umlegen?

Du kannst auch Deine Mieter zum Winterdienst verpflichten. Das musst Du aber ausdrücklich im Mietvertrag vereinbaren und in der Hausordnung präzisieren. Gibt es keine ausdrückliche Regelung zum Winterdienst, musst Du entweder selbst zur Schippe greifen, den Hausmeister oder einen Räumdienst beauftragen.

Die Kosten für den Winterdienst kannst Du bei den Betriebskosten umlegen. Das Schneeschippen und Streuen fällt unter die Nebenkostenposition der Straßenreinigung nach § 2 Nr. 8 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Die Umlage der Betriebskosten musst Du im Mietvertragen vereinbaren. Formularverträge, wie der von Vermietet.de, enthalten eine rechtssichere Formulierung zur Umlage der Betriebskosten.

Tipp

Überprüfe, ob Deine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht einen Schutz bei Verletzung der Räum- und Streu­pflicht enthält. Stürze sind zwar nicht so häufig. Diese können aber lang­wierige Verletzungen zur Folge haben und damit hohe Schaden­ersatz- und Schmerzens­geld­forderungen nach sich ziehen.

Auch wenn Du den Winterdienst an Deine Mieter, den Hausmeister oder einen Dienstleister übertragen hast, bist Du nicht von allen Aufgaben befreit. Du musst gegebenenfalls Geräte und Streumittel stellen. Darüber hinaus bist Du verpflichtet, regelmäßig zu kontrollieren, ob die Wege und Straßen ordnungsgemäß geräumt sind. (OLG Dresden 7 U 905/96; OLG Köln 19 U 37/95).

Winterdienst abrechnen, wenn kein Schnee fällt

Die Umlage des Winterdienstes ist abhängig von den Kosten, die Dir als Vermieter entstehen. Häufig setzen für den Winterdienst zuständige Firmen Pauschalen an – unabhängig davon, ob Schnee fällt oder nicht. Diese kannst Du umlegen, auch wenn der Winter milde ausfällt und das Glatteis ausbleibt. Selbstverständlich musst Du die entstandenen Kosten für die Winterdienstpauschale per Rechnung nachweisen können.

Bei den Aufwendungen für den Winterdienst ist immer das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Grundsätzlich müssen alle  Betriebskosten angemessen sein. Um gegenüber dem Mieter den Nachweis der Wirtschaftlichkeit zu erbringen, hilft ein Blick in den örtlichen Betriebskostenspiegel. Der hilft Dir, die Angemessenheit des Preises für eine Dienstleistung zu ermitteln.