Höchststände bei Immobilienpreisen, insbesondere in Ballungsgebieten, führen immer wieder zu der Frage, unter welchen Voraussetzungen Gewinne aus Immobilienverkäufen steuerlich relevant sind. Aus verschiedenen Gesichtspunkten nahm der Bundesfinanzhof (BFH) hierzu in den vergangenen Monaten Stellung.
Hintergrund: Privates Veräußerungsgeschäft
Werden Immobilien aus dem Privatvermögen innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren veräußert, stellen sie als privates Veräußerungsgeschäft ertragsteuerlich sonstige Einkünfte dar und sind grundsätzlich steuerpflichtig. Gerade beim Spitzensteuersatz von knapp 50 % ist der Verkauf teuer und sollte unbedingt vor der Veräußerung der Immobilie berücksichtigt werden. Der wichtigste Hebel hierbei ist die Spekulationsfrist von zehn Jahren: Nach deren Ablaufen sind die erzielten Gewinne aus der Veräußerung steuerfrei. Läuft die Spekulationsfrist also in Kürze ab, ist Geduld lohnenswert. Aber nicht immer lässt sich das realisieren, etwa wenn die Veräußerung wegen einer Erbauseinandersetzung oder Scheidung notwendig ist.
Vermeiden der Steuerpflicht durch Selbstnutzung
Die Versteuerung kann auch vermieden werden, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden Kalenderjahren zuvor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde – der Veräußerungsgewinn unterliegt in diesem Zusammenhang nicht der Einkommensteuer. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ist nicht gegeben, wenn die Wohnung unentgeltlich oder entgeltlich Dritten überlassen wird, ohne sie zugleich selbst zu bewohnen. Die Mitbenutzung durch Lebensgefährten oder Ehepartner hingegen hat keinen negativen Einfluss auf die Steuerfreiheit. Wird die selbst genutzte Immobilie demnach bereits nach einem Jahr veräußert, handelt es sich aufgrund der Selbstnutzung um kein privates Veräußerungsgeschäft.
Nutzung innerhalb der letzten drei Kalenderjahre entscheidend
Anders ist es aber, wenn die Immobilie nur zeitweise zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, denn die Nutzung der Immobilie in den letzten drei Kalenderjahren entscheidet über die Steuerfreiheit. Kein privates Veräußerungsgeschäft liegt vor, wenn die Immobilie im Kalenderjahr der Veräußerung und den beiden Kalenderjahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Die Selbstnutzung muss, wie der BFH ausdrücklich in seiner Entscheidung vom 3.9.2019 – IX R 10/19 betonte, zusammenhängend erfolgt sein. Dabei reicht es, wenn im vorletzten Kalenderjahr vor der Veräußerung und im Jahr der Veräußerung die Selbstnutzung lediglich einen Tag andauerte, im letzten Jahr vor der Veräußerung muss die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken das gesamte Kalenderjahr angedauert haben. Dabei sind die Kalenderjahre maßgeblich, andere Zeiträume sind ohne Bedeutung. Insbesondere ist es nach Auffassung des BFH unschädlich, wenn sich im Jahr der Veräußerung nach der Selbstnutzung eine Fremdnutzung anschließt, bevor es zur Veräußerung kommt.
Sind die vorgenannten Grundsätze eingehalten, ist es nicht erforderlich, dass die Immobilie bis zur Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Somit wird eine Vermietung an den Käufer der Immobilie vor Abschluss des Kaufvertrages ermöglicht, wenn im selben Kalenderjahr die Immobilie zunächst selbst bewohnt worden war. Es darf nicht dazu kommen, dass der Verkauf der Immobilie versehentlich in das nächste Kalenderjahr rutscht. Der Abschluss des Kaufvertrags ist hierbei maßgeblich, nicht der Zeitpunkte der dinglichen Rechtsgeschäfte.
