Die Begründung von Mieterhöhungen ist mitunter nicht einfach. Vor allem dann, wenn die Auswahl an Vergleichswohnungen gering ist. Können zur Begründung der Mieterhöhung auch preisgebundene Wohnungen herangezogen werden?
Die Bildung der Vergleichsmiete
Die Richter des Bundesgerichtshof stellten fest, dass bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 S. 2 BGB Wohnraum ausgenommen ist, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt wurde. Dies betreffe also auch preisgebundene Wohnungen.
Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen dienen der Nachvollziehbarkeit
Nach Ansicht der Richter würde jedoch verkannt, dass die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen nicht dazu diene, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen. Vielmehr versetzt sie den Mieter in die Lage, das Erhöhungsverlangen ansatzweise nachzuvollziehen und gegebenenfalls mittels weiterer Nachforschungen die Vergleichbarkeit der Wohnungen zu überprüfen.
Weiterhin führten die Richter in Ihrem Urteil aus, dass es dem Mieter zuzumuten wäre, aufgrund der im Erhöhungsverlangen mitgeteilten Tatsachen weitere Informationen einzuholen. Das Erhöhungsverlangen diene dazu, ihn hierzu zu befähigen. Denn anhand der Benennung der Wohnungen würde der Mieter nicht nur in die Lage versetzt, weitere Nachforschungen über die Wohnmerkmale der Vergleichswohnungen, sondern auch über die gezahlte Miete anzustellen.
Dies befähige ihn zu ermitteln, ob es sich bei der Miete um eine Nettokaltmiete, eine Pauschalmiete, eine Teilpauschalmiete oder – wie vorliegend – um eine preisgebundene Miete handele. Darüber hinaus könne er hinterfragen, wie die Mietbindung im Einzelfall ausgestaltet sei.
Der Umstand, dass der Mieter allein anhand des Erhöhungsverlangens die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete nicht abschließend mittels der Vergleichswohnungen überprüfen könne, stehe der formellen Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nicht entgegen.
Zur Begründung fehlt eine valide Datengrundlage
Die Richter führten weiterhin aus, dass die mangelnde Vergleichbarkeit in der Begründung sich nicht in erster Linie aus der Benennung preisgebundener Wohnungen ergäbe. Vielmehr entstehe sie aus dem Umstand, dass der Angabe von entsprechenden Entgelten lediglich dreier vergleichbarer Wohnungen mangels valider Datengrundlage ohnehin ein begrenzter Erkenntniswert bezüglich der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zukomme. Die Richter schlussfolgerten, dass die ortsübliche Vergleichsmiete im Regelfall nicht allein anhand von nur drei Vergleichswohnungen ermittelt werden könne.
Zwar sei dieses Begründungsdefizit dem Gesetzgeber bekannt, er habe jedoch ausdrücklich daran festgehalten.
Das Gericht verweist auf § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, nach dem zur Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch auf die Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen Bezug genommen werden könne, wobei die Benennung von drei Wohnungen genüge. Aufgrund des Umstands, dass die Befähigung des Mieters zur Nachvollziehbarkeit im Vordergrund stehe, könne der Vermieter auch öffentlich geförderten Wohnraum und damit preisgebundene Wohnungen im Mieterhöhungsverlangen benennen.
Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.12.2019 (Az. VIII ZR 236/18)
