In Kürze
- Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich – bei der Bauordnungsbehörde beantragen, bis zu 1.000 Euro Kosten
- Notarielle Teilungserklärung notwendig – für separate Wohnungsgrundbücher pro Einheit
- Vorkaufsrecht der Mieter beachten – bei Missachtung droht Schadensersatz nach BGH-Rechtsprechung
- Kündigungssperrfrist gilt – mindestens 3 Jahre, regional bis zu 10 Jahre nach Verkauf
- Umwandlungsverbot bis Ende 2025 – in angespannten Wohnungsmärkten ab 3-15 Wohnungen je Bundesland
- Drei-Objekt-Grenze kritisch – mehr als 3 Verkäufe in 5 Jahren = gewerblicher Grundstückshandel
- 10-Jahres-Regel beachten – Immobilien über 10 Jahre Besitz zählen nicht zur Drei-Objekt-Grenze
Inhaltsverzeichnis
1. Aufteilung von Mehrfamilienhäusern
2. Kosten für die Umwandlung von Mietshäusern
3. Der Verkauf einzelner Einheiten kann sich lohnen
4. Steuerfallen beachten
5. Rechte von Mietern
6. Gesetz verbietet die Umwandlung in Eigentumswohnungen
Aufteilung von Mehrfamilienhäusern
Ein Mietshaus kann nur als Ganzes verkauft werden. Es sei denn, die einzelnen Wohnungen werden in Eigentumswohnungen umgewandelt. Das schreibt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vor.
Als erstes brauchst Du eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die beantragst Du bei der zuständigen Bauordnungsbehörde. Jede Einheit des Gebäudes muss abgeschlossen sein, also über einen separaten Eingang verfügen und eindeutig von den anderen Einheiten abgegrenzt sein.
Die Bescheinigung stellt die Lage der Einheiten im Gebäude dar, sowie die Aufteilung in einzelne Wohnungen(Sondereigentum) und das Gemeinschaftseigentum. Das kann zum Beispiel anhand von Bauplänen erfasst werden.
Als nächstes brauchst Du die Hilfe eines Notars. Er erstellt die Teilungserklärung und erklärt die Aufteilung des Mietshauses gegenüber dem Grundbuchamt. Das Grundbuchamt legt jetzt gemäß § 1 Wohnungsgrundbuchverfügung für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch an. Das ist wichtig, damit jede Einheit einem Eigentümer zugeordnet werden kann. Das alte Grundbuchblatt wird gemäß § 7 WEG geschlossen.
Kosten für die Umwandlung von Mietshäusern
Die Umwandlung von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen hängen in erster Linie von der Größe der Immobilie ab. Je mehr Eigentumswohnungen gebildet werden, desto teurer wird es. Die Kosten für den Notar richten sich nach dem Wert der Immobilie. Die Kosten für die Abgeschlossenheitserklärung sind je nach Kommune sehr unterschiedlich und können bis zu 1000 Euro betragen. Gibt es keine Baupläne und muss ein Architekt Grundrisse für den Aufteilungsplan erstellen, fallen auch hierfür Kosten an.
Achtung
Teilst Du eine Immobilie auf, die mit Grundschulden belastet ist, kann die jeweilige Bank eine Neubewertung des Beleihungswertes der Immobilie durchführen. Das kann zur Folge haben, dass der Gesamtwert sinkt. Daher solltest Du unbedingt zuerst mit Deiner Bank sprechen, ob die Aufteilung des Mietshauses Nachteile bringt.
Der Verkauf einzelner Einheiten kann sich lohnen
eilst Du eine Immobilie auf, die mit Grundschulden belastet ist, kann die jeweilige Bank eine Neubewertung des Beleihungswertes der Immobilie durchführen. Das kann zur Folge haben, dass der Gesamtwert sinkt. Daher solltest Du unbedingt zuerst mit Deiner Bank sprechen, ob die Aufteilung des Mietshauses Nachteile bringt.
Die Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen kann verschiedene Vorteile mit sich bringen. Das muss nicht zwingend der Verkauf sein. Möchtest Du beispielsweise Deine Immobilie mehreren Erben hinterlassen, lässt sie sich auf diese Weise schon vorab besser und gerechter aufteilen.
Beim Verkauf sind in der Regel höhere Verkaufspreise möglich. Bis Du allerdings für jede Einheit einen Käufer gefunden hast, kann es einige Zeit in Anspruch nehmen. Du hast auch die Möglichkeit, das Gebäude trotz Aufteilung als Ganzes zu verkaufen. Das bringt Dir finanziell meist keinen Vorteil, kann aber Investoren anlocken, die die Einheiten später einzeln verkaufen möchten, um eine höhere Marge zu erreichen.
Steuerfallen beachten
Auch beim Verkauf eines zuvor aufgeteilten Mietshauses ist die Drei-Objekt-Grenze zu beachten. Diese Regel besagt, dass innerhalb von fünf Jahren nicht mehr als drei Objekte gekauft und wieder verkauft werden dürfen. Andernfalls geht der Fiskus von einem gewerblichen Grundstückshandel aus. Auf den Verkaufsgewinn werden dann Einkommenssteuer und Gewerbesteuer fällig.
Wichtiger Hinweis zur aktuellen Rechtsprechung: Der Bundesfinanzhof hat 2025 entschieden, dass die Fünf-Jahres-Frist keine starre Grenze darstellt. Besondere Umstände des Einzelfalls – wie unvorhergesehene persönliche Ereignisse – können die Vermutung des gewerblichen Grundstückshandels auch nach Ablauf der fünf Jahre widerlegen.
Ausnahme für langjährigen Besitz: Immobilien, die länger als zehn Jahre im Besitz waren, fallen grundsätzlich nicht unter die Drei-Objekt-Grenze. Nach der BFH-Rechtsprechung gehören bebaute Grundstücke, die mindestens zehn Jahre vermietet oder selbst genutzt wurden, unabhängig von der Anzahl der veräußerten Objekte zur privaten Vermögensverwaltung. Dies bedeutet: Verkaufst Du Immobilien, die sich mehr als zehn Jahre in Deinem Besitz befanden, zählen sie nicht als „Objekte“ im Sinne der Drei-Objekt-Grenze – unabhängig davon, wie viele Du verkaufst.
Erst wenn die Immobilie zehn oder mehr Jahre in Deinem Besitz war, kannst Du sie unabhängig von der Anzahl der einzelnen Einheiten verkaufen ohne gewerblichen Grundstückshandel zu betreiben. Durch die Zehn-Jahres-Frist vermeidest Du auch die Spekulationssteuer.
Rechte von Mietern
Bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen genießen Mieter einen besonderen Schutz. Wohnt der Mieter bereits in der Wohnung, steht ihm gemäß § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu. Missachtest Du das Vorkaufsrecht steht dem Mieter Schadenersatz zu (BGH, Az.: VIII ZR 51/14).
Darüber hinaus gilt ab dem Zeitpunkt des Verkaufs eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren, in manchen Regionen sogar bis zu zehn Jahre. In dieser Zeit sind auch Eigenbedarfskündigungen ausgeschlossen.
Gesetz verbietet die Umwandlung in Eigentumswohnungen
Im Jahr 2021 wurde das befristete Umwandlungsverbot von Mehrfamilienhäusern in einigen Bundesländern beschlossen. In vielen Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt dürfen gemäß § 250 BauGB bis Ende 2025 Mietshäuser nur mit behördlicher Genehmigung in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Einige Bundesländer wie Berlin haben die Regelung bereits bis 2029 verlängert.
Wichtige Klarstellung: Die genaue Wohnungsanzahl, ab der das Verbot greift, variiert je nach Bundesland erheblich:
- Berlin: ab 6 Wohnungen genehmigungspflichtig
- Bayern: ab 11 Wohnungen genehmigungspflichtig
- Hamburg: ab 6 Wohnungen genehmigungspflichtig
- Hessen: ab 7 Wohnungen genehmigungspflichtig
- Niedersachsen: ab 6 Wohnungen – aber nur in 3 Kommunen (Hannover, Laatzen, Langenhagen)
- Die Bundesländer können die Grenze zwischen 3 und 15 Wohnungen frei festlegen. Informiere dich daher immer über die spezifischen Regelungen in deinem Bundesland.
Das Gesetz sieht aber auch einige Ausnahmen vor. § 250 Abs. 3 BauGB besagt:
(3) Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn
- das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
- das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
- das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden soll,
- auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht mehr zumutbar ist oder
- ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist.
FAQ – Häufig gestellte Fragen
Grundsätzlich ja, aber es gibt wichtige Einschränkungen. Du benötigst eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, die bestätigt, dass jede Wohneinheit abgeschlossen und eigenständig nutzbar ist. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist seit 2021 zusätzlich eine behördliche Genehmigung erforderlich.
Die Kosten variieren je nach Größe und Komplexität. Rechne mit Notarkosten (abhängig vom Immobilienwert), Kosten für die Abgeschlossenheitsbescheinigung (bis zu 1.000 Euro je nach Kommune) und eventuell Architektenkosten, falls Grundrisse erstellt werden müssen.
Mieter haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Zusätzlich gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren, in der auch Eigenbedarfskündigungen ausgeschlossen sind. In manchen Regionen kann diese Frist bis zu zehn Jahre betragen.
Ja, beim Verkauf der einzelnen Wohneinheiten kann die Drei-Objekt-Grenze greifen. Verkaufst du mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren, droht die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel mit entsprechenden Steuerfolgen.
Das befristete Verbot (bis Ende 2025) gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die genaue Wohnungsanzahl variiert je Bundesland: Berlin ab 6 Wohnungen, Bayern ab 11 Wohnungen, NRW ab 6 Wohnungen. Informiere dich bei deiner Gemeinde über die lokalen Regelungen.
Das Bundesgesetz läuft Ende 2025 aus. Einzelne Bundesländer wie Berlin haben bereits Anschlussregelungen für Milieuschutzgebiete bis 2030 beschlossen. Eine bundesweite Verlängerung ist im Koalitionsvertrag vorgesehen, aber noch nicht konkret umgesetzt.
Ja, nach der BFH-Rechtsprechung zählen Immobilien, die mindestens zehn Jahre vermietet oder selbst genutzt wurden, grundsätzlich nicht zur Drei-Objekt-Grenze. Du kannst beliebig viele solcher Immobilien verkaufen, ohne dass gewerblicher Grundstückshandel angenommen wird.
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