Wie gefährdet ist der deutsche Immobilienmarkt? Mit dieser Frage beschäftigt sich die UBS in ihrer Studie zum Blasenindex und kommt zu einem alarmierenden Ergebnis.
Der massive Preisanstieg in vielen deutschen Metropolen macht es Investoren und Eigenheimsuchenden nicht leicht, Immobilien zu finden: immer weniger Menschen können sich in Ballungszentren Immobilien leisten. Und wer es sich doch erlauben kann, in Frankfurt oder München bis zu 15.000 Euro pro Quadratmeter Wohnraum auszugeben, der muss sich fragen, ob diese hohen Preise wirklich nachhaltig sind. Denn laut einer neuen Studie der UBS stehen insbesondere diese Städte global an erster Stelle der am stärksten überbewerteten Immobilienmärkte.
Deutsche Metropolen sind gefährdet
Der Schweizer Bank UBS untersuchte die Immobilienmärkte von 25 Metropolen weltweit und gab bekannt, dass die deutschen Städte München und Frankfurt am Main an der Spitze der am stärksten überbewerteten Städte rangieren. Der „UBS Global Real Estate Bubble Index“ spricht von einem „akuten Blasenrisiko“, welches sogar jene Risiken in New York, Tokio oder Tel Aviv übersteigt. Die Studie definiert eine Immobilienblase als starke, anhaltende Abweichung des Preisniveaus von der Einkommensentwicklung, Wirtschaftswachstum und Bevölkerungsentwicklung.
Während München schon seit mehreren Jahren an der Spitze des Rankings liegt, hat Frankfurt innerhalb eines Jahres die Städte Hongkong oder Toronto auf die Plätze verwiesen und belegt nun Platz zwei.
Massive Preissteigerungen an den regionalen Märkten
Den Grund für den Aufstieg Frankfurts sehen die Autoren in aktuellen Preissteigerungen am Immobilienmarkt. So haben sich die Mieten für Wohnraum seit 2010 um fast 40 Prozent verteuert, im selben Zeitraum haben sich die Kaufpreise sogar verdoppelt. Allein vergangenes Jahr seien die Preise um acht Prozent gestiegen. Der hohe Anteil an Wohnimmobilien im Luxussegment heizt sich die Immobilienpreisinflation weiter an. Zwar profitiert die Stadt von einem soliden Wachstum an Wirtschaft und Beschäftigung, doch ebenso ist massives Bevölkerungswachstum zu verzeichnen..
Auch in München sind die starke lokale Wirtschaft sowie fehlender Wohnraum bei gleichzeitigem Bevölkerungswachstum Zündstoff für den Immobilienmarkt. Wer den Kauf einer stadtnahen Eigentumswohnung mit 60 Quadratmetern beabsichtigt, müsste diese 39 Jahre lang vermieten um den Kaufpreis wieder hereinzubekommen.
In der Coronakrise sind vor allem staatliche Hilfsprogramme für die Wirtschaft der Anker, der den Immobilienmarkt schützt. Doch sinkende Einkommen oder vermehrte Arbeit im Homeoffice könnten etwa die Nachfrage nach Zentrumslagen langfristig schwächen.
Die UBS berechnet den Blasenindex jährlich unter anderem aus den Preisen gemessen an Bruttoeinkommen und Mieten sowie mithilfe weiterer standardisierter und gewichteter Indikatoren für 25 Städte weltweit. Mittels einer Faktoranalyse entsteht der Index, der über vier Stufen verfügt: Unterbewertet mit Indexwerten von -1,5 bis -0,5, fair bewertet mit Werten von -0,5 bis 0,5, überbewertet mit 0,5 bis 1,5 – sowie ab 1,5: Blasenrisiko.
