Schon lange fordern Verbraucherschützer, Mieterverbände und Vermieter die Standardisierung von Mietspiegeln. Zwei erste Entwürfe aus Bundesinnenministerium und Justizministerium stellen nun die Diskussionsgrundlage für eine rechtssichere Neuvermietung.
Durch die Reform erhofft sich die Koalition künftig, Konflikte um die Miethöhe zu vermeiden. Mieter sollen besser gegen ungerechtfertigte Mieterhöhungen geschützt werden. Doch auch Vermieter sollen von der Rechtssicherheit profitieren, denn auf diese Art lassen sich langwierige und kostenintensive Rechtsstreitigkeiten über die Miethöhe vermeiden. Eine Win-Win-Situation also für die Mietparteien.
Schwindendes Vertrauen
Mietspiegel sind für Städte und Gemeinden der Referenzpunkt für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie dienen als Begründungsmittel für Mieterhöhungen und zur Bestimmung der zulässigen Neuvertragsmiete im Geltungsbereich der Mietpreisbremse. Das Vergleichsmietensystem gewährleistet einen gerechten Ausgleich zwischen den Mieter- und Vermieterinteressen. In der Praxis hat sich jedoch gezeigt, dass die Erstellung eines Mietspiegels für die Kommunen mit Herausforderungen verbunden ist.
Die Reform nimmt insbesondere die qualifizierten Mietspiegel in den Blick, welche künftig nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden sollen. Derzeit gelten die Mietspiegel zwar bereits als grundlegend wissenschaftlich, jedoch sind zuletzt einige qualifizierte Mietspiegel vor Gericht infrage gestellt worden. „Vor diesem Hintergrund besteht die Gefahr eines schwindenden Vertrauens in die Güte von qualifizierten Mietspiegeln sowie eines Verlustes an Rechtssicherheit“, heißt es nun im Referentenentwurf. Die Reform dient also vorrangig dazu, das Vertrauen von Mietern und Vermietern gleichermaßen aufzubauen. Es soll zudem ein Anreiz geschaffen werden, dass qualifizierte Mietspiegel für möglichst viele Gemeinden erstellt werden. Bisher kostet die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels durchschnittlich 100 000 Euro. Kleinere Kommunen begnügen sich zumeist jedoch mit einfachen Mietspiegeln, die von Mieter- und Vermieterverbänden ohne formelles Verfahren aufgestellt und von der Gemeinde anerkannt werden.
Das Reformvorhaben umfasst zwei Referentenentwürfe:
Mit dem Mietspiegelreformgesetz könnten Mieterhöhungen für Wohnungen, für die ein qualifizierter Mietspiegel Angaben enthält, künftig nur mit diesem Mietspiegel oder mit einem Sachverständigengutachten begründet werden. Andere HIlfsmittel wie die Benennung von Vergleichswohnungen würden dann an Relevanz verlieren. Dies stärkt auch die Bedeutung der qualifizierten Mietspiegel. Dadurch würde auch die Wirkung eines qualifizierten Mietspiegels im Rechtsstreit gestärkt. Die Frist für die Anpassung von Mietspiegeln wird von zwei auf drei Jahre verlängert. Qualifizierte Mietspiegel sind nach spätestens fünf Jahren neu zu erstellen. Mieter und Vermieter können zudem verpflichtet werden, zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels Auskunft über ihr Mietverhältnis und die Merkmale ihrer Wohnung zu erteilen. Gleichzeitig wird die Nutzung bereits vorhandener Datensätze für die Mietspiegelerstellung erleichtert.
In dem Entwurf einer Mietspiegelverordnung werden Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und zur Anpassung von Mietspiegeln definiert sowie Mindeststandards für qualifizierte Mietspiegel festgelegt. Zugleich wird klargestellt, welche Standards für einen qualifizierten Mietspiegel als ausreichend angesehen werden können. Hierdurch wird ein erhöhtes Maß an Rechtssicherheit geschaffen. Für einfache Mietspiegel werden darüber hinaus niedrigschwellige Anforderungen bezüglich Dokumentation und Veröffentlichung festgelegt. Hierdurch sollen die Transparenz und Aussagekraft eines einfachen Mietspiegels verbessert werden.
Umsetzung von Koalitionsvereinbarungen
Die Bundesregierung möchte mit dem Reformvorhaben einen Impuls für die Erstellung von qualifizierten und einfachen Mietspiegeln setzen. Bereits im Koalitionsvertrag der 19. Legislaturperiode wurde vereinbart, eine standardisierte Gestaltung qualifizierter Mietspiegel zu sichern. Ziel der Reform ist es, eine repräsentative und differenzierte Qualität dieses Instruments zur rechtssicheren und zuverlässigen Abbildung der Vergleichsmiete zu gewährleisten.
