Erwerb & Vermietung
September 23, 2020 von Andrea andrea.burkhardt@scout24.com

Fragen aus der Community: Mietminderung

Mit Mietminderungen beschäftigen sich viele Vermieter erst, wenn der Mieter plötzlich einen Teil der Miete einbehält. Doch wann ist das zulässig? In unserer Reihe “Fragen aus der Community” klären wir auf!

Ulla fragt: Unsere Mieter haben für Ihre Wohnung eine große Mietminderung angekündigt. Viele Kleinigkeiten haben sie uns aufgelistet, die ihnen nicht gefallen oder die nicht funktionieren. Mein Mann ist regelmäßig vor Ort und nimmt Reparaturen vor. Dürfen die ohne weiteres die Miete mindern und woher weiß ich, welche Mietminderung angemessen ist?

Das Bürgerliche Gesetzbuch gesteht jedem Mieter das Recht auf Mietminderung zu, wenn Mängel an der Mietsache deren vereinbarten Gebrauch einschränken. Um eine Mietminderung jedoch geltend zu machen, muss der Mieter die vermeintlichen Mängel unverzüglich anzeigen. Sein Recht auf Mietminderung gilt dann solange, bis diese Einschränkung behoben wurde. Dabei ist es unerheblich, ob Sie als Vermieter den Mangel verschulden, denn etwa bei Baulärm in der Umgebung haben Sie ja gar keinen Einfluss auf die beeinträchtigenden Einflüsse. 

Neben den klassischen Minderungsgründen, bei denen etwas kaputt geht oder nicht erwartungsgemäß funktioniert, gibt es weitere Mietminderungsgründe wie

  • Feuchte- und Schimmelschäden
  • Lärmbelästigung, beispielsweise durch Nachbarn oder Bauarbeiten
  • Ausfall der Heizung im Winter
  • Hitze in der Wohnung
  • Geruchsbelästigung, etwa durch eine Imbissbude in der Nachbarschaft

Angemessenheit der Minderung

Eine pauschale angabe zu Prozentsätzen bei der Mietminderung lässt sich nicht treffen. Das bürgerliche Gesetzbuch spricht lediglich von „angemessener Höhe“. Existierende Gerichtsurteile beziehen sich zwar nur auf Einzelfälle, können aber eine Orientierung geben:

  • Wohnung nach Brand in Küche unbewohnbar: 100 Prozent (LG Frankfurt Main, WuM 1996, 535)
  • Aufgrund eines Wasserschadens zwei Trocknungsgeräte in der Wohnung sowie Wegrücken der Möbel von der Wand: 80 Prozent (LG Köln, Zeitschriftenfundstelle: ZMR 2012, 625)
  • Schadstoffbelastung durch mangelhaften Parkettkleber: 30 Prozent (BGH, Az.: VIII ZR 411/12; WuM 2013, 253; Zeitschriftenfundstelle: ZMR 2014, 26)
  • Heizung heizt nur auf etwa 16 bis 18 Grad Celsius: 30 Prozent (AG Görlitz, Az.: 1 C 1320/96; Zeitschriftenfundstelle: WuM 1998, 180)
  • Mottenbefall/Ungeziefer in der Wohnung: 25 Prozent (AG Bremen, Az.: 25 C 118/01)
  • Fehlen einer vertraglich geschuldeten Einbauküche: 20 Prozent (LG Dresden, Zeitschriftenfundstelle: WuM 2001, 336)
  • Ausfall der Wasserversorgung: 20 Prozent (LG Berlin, Zeitschriftenfundstelle: MM 2002, 427)
  • Betriebsausfall des Fahrstuhls in einem Mehrfamilienhaus: 15 Prozent (AG Berlin-Mitte, Zeitschriftenfundstelle: MM 2007, 227)
  • Durch Heizung verursachte Klopfgeräusche: 12 Prozent (LG Münster, Zeitschriftenfundstelle: WuM 2000, 691)
  • Ersatzloser Wegfall des Fahrradkellers: 5 Prozent (AG Hamburg, Zeitschriftenfundstelle: WuM 2008, 332)
  • nicht ausreichende Wassererwärmung durch den Durchlauferhitzer: 3 Prozent (AG Köln, Az.: 220 C 152/07)

Doch auch weitere Faktoren haben Einfluss auf die Höhe der Mietminderung, zum Beispiel die Schwere der Beeinträchtigung, die Größe und der Standard der Wohnung, die Lage oder die Jahreszeit.

Richtiges Vorgehen bei Mietminderungen

Voraussetzung für eine Mietminderung ist stets, dass der Gebrauch des Wohnraums erheblich eingeschränkt ist. Gründe, die eine Mietminderung ausschließen, sind:

  • Bagatellschäden, wie beispielsweise ein tropfender Wasserhahn oder eine nicht schließende Zimmertür.
  • Der Mieter hat den Mangel selbst durch unsachgemäßen Gebrauch der Wohnung verursacht. Zum Beispiel Schimmelbefall, den er durch falsches Heizen und Lüften selbst verursacht hat. 
  • Der Mangel war schon bei Abschluss des Mietvertrags bekannt und der Mieter hat ihn widerspruchslos hingenommen (§ 536b BGB). 
  • Es handelt sich um Mängel aufgrund einer energetischen Sanierung nach Paragraph 555b Nr. 1 BGB, wie zum Beispiel Wärmedämmung, Heizungs- oder Fensteraustausch: Hier ist zumindest in den ersten drei Monaten eine Mietminderung ausgeschlossen. (§ 536 BGB)

Achtung: Die Drei-Monats-Sperre für die Mietminderung bei energetischer Modernisierung gilt ab dem Tag des Baubeginns. Werden die Bauarbeiten unterbrochen, läuft die Frist aber weiter. Die Sperre gilt sogar dann, wenn die Mietsache durch die baulichen Maßnahmen unbewohnbar wird. Selbst dann kann der Mieter nicht die Miete mindern.

Um sich einen ersten Überblick zu verschaffen, sollten Sie die Wohnung besichtigen und sich den Schaden ansehen. In schwierigen Fällen ist es ratsam, sich bei einem Eigentümer- oder Vermieterband beraten zu lassen oder die Mängelfrage von einem Sachverständigen klären zu lassen.

Korrektheit prüfen

Prüfen Sie, ob der Mieter bei der Mietminderung korrekt vorgegangen ist: Wurde dem Vermieter der Mietmangel ab Kenntnis unverzüglich mitgeteilt? Falls er die Mitteilung versäumt hat,  kann Ihr Mieter die Minderungsrechte sogar verlieren und schadensersatzpflichtig zu werden.

Die Mängelanzeige muss keine formalen Voraussetzungen erfüllen. Dennoch sollte sie es Ihnen ermöglichen, den mitgeteilten Mangel zu prüfen. Bei Mängeln wie Ruhestörung ist es darüber hinaus hilfreich, wenn dafür ein Lärmprotokoll vorgelegt wird, allerdings ist dies keine Pflicht.

Glühbirne

Hinweis: Einige Mängelanzeigen enthalten eine Frist zur Schadensbeseitigung. Diese ist jedoch nicht erforderlich, damit der Mieter die Miete kürzen darf. Nur wenn er den Mangel selbst beseitigen und die Kosten dafür vom Vermieter zurückfordern will, ist diese nötig. Bei normalen Schäden gilt eine Frist von zwei bis drei Wochen meist als angemessen. Kommen Sie mit der Mangelbeseitigung bei Ablauf der angemessenen Frist in Verzug, kann der Mieter die Mangelbeseitigung betreiben.

Vorgehen

Rechtmäßige Mietminderung

Wenn Sie für den Mangel zuständig sind, sollten Sie den Schaden so schnell wie möglich beheben und einen Handwerker beauftragen. Wenn es ein Mietmangel ist, gegen den Sie nichts unternehmen können, zum Beispiel bei Baustellenlärm, müssen Sie die Mietminderung hinnehmen, solange die Störung besteht. Eventuell können Sie dann – nach rechtlicher Beratung – vom Verursacher Schadensersatz einfordern.

Rechtmäßige, aber zu hohe Minderung

Zunächst sollten Sie versuchen, sich mit dem Mieter über die Höhe der Minderungsquote einigen. Gelingt dies nicht, können Sie den seiner Ansicht nach zu wenig gezahlten Mietzins gerichtlich geltend machen. Vor Gericht wird dann geklärt, welche Minderungsquote oder welcher Minderungsbetrag angemessen ist.

Wenn die Mietminderung nicht rechtens ist

Widersprechen Sie der Mietminderung schriftlich und erläutern Sie,  warum diese aus Ihrer Sicht nicht rechtens ist. Darüber hinaus sollten Sie Ihren Mieter anmahnen, die ausstehende Miete nachzuzahlen und eine mögliche Klage ankündigen. Eine zu Unrecht geminderte Miete gilt als Zahlungsverzug. Mietzahlungsansprüche des Vermieters verjähren erst innerhalb von drei Jahren ab Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

Bleibt Ihr Widerspruch jedoch erfolglos, können Vermieter klagen und die Nachzahlung der ausstehenden Beträge gerichtlich geltend machen. Das vorherige Anmahnen der ausstehenden Beträge ist jedoch nicht zwingend notwendig. Der Vermieter kann also, wenn er von einer unberechtigten Minderung ausgeht und stattdessen Zahlungsverzug vorliegt, auch unmittelbar mit Unterstützung eines Rechtsbeistands zur Klage greifen. Vor Gericht muss der Mieter nachweisen, dass der Mangel besteht und er ihn angezeigt hat. Der Vermieter muss das entsprechend widerlegen.

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