Wie lassen sich die Nebenkosten bei preisgebundenem Wohnraum verteilen? Die Gerichte haben geurteilt!
Im bezeichnenden Fall rechnete die Vermieterin entsprechend des 1979 geschlossenen Mietvertrags mit Preisbindung nach Wohnfläche ab. Darin ist eine Wohnfläche von 120,05 Quadratmetern vereinbart. Zu der Wohnung gehört eine Mansarde im fünften Obergeschoss mit einer Deckenhöhe von 1,90 Metern. Die Grundfläche der Mansarde ist im Übergabeprotokoll mit 16,95 Quadratmetern angegeben.
Die Vertragsparteien stritten über die Nachzahlung von Betriebskosten, da die Abrechnung für das Jahr 2013 die im Mietvertrag genannte Wohnfläche einschließlich der Grundfläche der Mansarde zugrunde gelegt wurde. Die Mieter hingegen zeigten sich überzeugt, die Mansarde sei aufgrund der niedrigen Deckenhöhe nicht anrechenbar, so dass die Wohnfläche nur mit 103,10 Quadratmetern zu bemessen sei.
Das Urteil
Der Bundesgerichtshof entschied in seinem Urteil vom 16.01.2019, dass die Mansarde, die laut Mietvertrag zu Wohnzwecken vermietet wurde, als Teil der Wohnfläche zu betrachten ist. Aufgrund der geringen Deckenhöhe von 1,90 Metern ist die Grundfläche bei der Ermittlung der Wohnfläche gemäß § 44 Abs. 1 Nr. 2 II. BV und § 4 Nr. 2 WoFlV allerdings nur hälftig anzurechnen. Somit kann der Betriebskostenabrechnung eine Wohnfläche von insgesamt 111,57 Quadratmetern zugrunde gelegt werden.
Wie der BGH unter Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung bereits zu § 556a Abs. 1 BGB für preisfreien Wohnraum entschieden hat, ist bei der Abrechnung von Betriebskosten nach Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche der betroffenen Wohnung sowie ihr Verhältnis zur tatsächlichen Gesamtwohnfläche der Wirtschaftseinheit maßgeblich. Dasselbe gilt für die Umlage der Betriebskosten einer preisgebundenen Wohnung nach der Wohnfläche nach Maßgabe von § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970. Eine tatsächliche Abweichung zur vertraglich vereinbarten Wohnfläche von weniger als 10 Prozent hatte keinen Einfluss auf die Urteilsfindung.
Auch bei preisgebundenem Wohnraum ist für die Verteilung von Betriebskosten nach Wohnfläche immer die tatsächliche und nicht die vereinbarte Wohnungsgröße maßgeblich.
Urteil: Bundesgerichtshof vom 16.1.2019, VIII ZR 173/17
