Rechtsupdate: Ist der Hausmeister-Notdienst umlegbar?

Abgebrochene Schlüssel, Rohrbrüche oder ausbleibenede Stromversorgung: Insbesondere bei der Verwaltung großer Wohnimmobilien und sogar ganzer Komplexe kommt es immer wieder zu Situationen, in denen der Hausmeister-Notdienst gefragt ist. Aber wie verhält es sich bei der Umlegbarkeit eines selbigen?

Der Fall

Im vorliegenden Rechtsstreit war der Mieter vertraglich zur Betriebskostenvorauszahlung  verpflichtet. Die von der Vermieterin erstellte Betriebskostenabrechnung wies eine Notdienstpauschale in Höhe von insgesamt  1.199,52 EUR für eine Erreichbarkeit des Hausmeisters auch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten aus. Beispielhaft wurden Fälle wie Wasserrohrbruch, Stromausfall und Heizungsausfall genannt. Die Mieter zahlten die sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebende Nachzahlung, verweigerten jedoch den Ausgleich der anteilig auf sie entfallenen Notdienstpauschale. Die auf Zahlung klagende Vermieterin blieb mit Ihrem Begehren vor dem Bundesgerichtshof erfolglos.

Das Urteil

Laut Ansicht der Richter handle es sich bei diesen Kosten nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten.

Der Mieter habe Betriebskosten laut § 535 Abs. 1 Satz 3, § 556 Abs. 1, 4 BGB zu tragen, wenn die Parteien eine entsprechende Vereinbarung wirksam getroffen hätten. Grundsätzlich genüge dafür – wie im Mietvertrag enthalten – eine Verweisung auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung (BV) oder auf die seit dem 1. Januar 2004 geltende Betriebskostenverordnung. Betriebskosten seien die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Doch es müssen Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung sowie andererseits Verwaltungskosten abgegrenzt werden.

Instandsetzung und Instandhaltung betreffen nach Ansicht der Richter Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile und dienten der Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. Bei den ebenfalls nicht auf den Mieter umlagefähigen Verwaltungskosten handele es sich daher um die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen sowie daraus resultierende Kosten der Aufsicht, persönlich geleisteter Verwaltungsarbeit des Vermieters, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und Geschäftsführungskosten.

Bei der Unterscheidung zwischen Betriebskosten und Verwaltungskosten komme es demnach darauf an, ob die Notdienstpauschale unter die im Streitfall allein in Betracht kommende Betriebskostenposition „Kosten des Hauswarts“ fälle oder ob sie den vom Vermieter selbst zu tragenden Verwaltungskosten zuzuordnen sei.

Das Gericht entschied, dass zu den umlagefähigen Kosten für den Hauswart Vergütung, Sozialbeiträge sowie alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, gehören. Doch dürfen diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparatur oder die Hausverwaltung betreffen.

Als umlagefähige Kosten des Hauswarts würden dabei zum einen Aufwendungen für bestimmte Wartungs-, Reinigungs- und Pflegetätigkeiten in Betracht kommen. Zum anderen seien Kosten als Betriebskosten anzusehen, die durch die typische Aufgabe eines Hauswarts verursacht würden, in den allgemein zugänglichen Räumen und auf den allgemein zugänglichen Flächen des Mietobjekts für Sicherheit und Ordnung zu sorgen. Diese Aufgaben seien insbesondere dadurch gekennzeichnet, dass die routinemäßigen Maßnahmen ohne konkreten Anlass in bestimmten zeitlichen Intervallen im Sicherheitsinteresse erfolgen.

Mit der hier berechneten Notdienstpauschale würden jedoch Tätigkeiten abgegolten, die der Grundstücksverwaltung und nicht etwa dem vorstehend beschriebenen Sicherheits- oder Ordnungsbereich zuzuordnen seien. Denn es handele sich nicht um eine Vergütung für eine allgemeine Kontroll- und Überwachungstätigkeit, sondern um Aufwendungen für die als Verwaltungstätigkeiten einzuordnende Entgegennahme von Störungsmeldungen und erforderlichenfalls die Veranlassung von Reparaturmaßnahmen durch Dritte.

Urteil des Bundesgerichtshof vom 18.12.2019 (Az. VIII ZR 62/19)

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