Rechtsfragen zum Einbruchschutz

Beim Einbruchsschutz für Mietshäuser sind viele rechtliche Details zu klären, zum Beispiel ob ich als Vermieter im Hausflur eine Videokamera installieren darf oder wer für entstandene Schäden beim Einbruch aufkommt? Diese und weitere Fragen haben wir für Dich als Vermieter zusammengestellt und beantwortet.

Abschließen der Tür

Ein immer wiederkehrender Streitfall in Mietshäusern ist das Abschließen der Hauseingangstür. Häufig fordern sogar die Mieter, dass die Haustür abends ab 22.00 Uhr verschlossen ist. Damit soll sichergestellt sein, dass Unbefugte Zutritt zum Haus haben. Ist eine Regelung zum Abschließen der Haustür im Mietvertrag oder in der Hausordnung formuliert, beurteilt die Rechtsprechung diese in der Regel als unwirksam.

Dem Abschließen steht entgegen, dass damit die Fluchtmöglichkeiten im Notfall eingeschränkt sind. Auch der Zutritt von Rettungskräften kann durch das Verschließen der Tür verhindert sein. Mindestens sollte ein sogenanntes Panikschloss verbaut sein, damit Bewohner auch ohne Schlüssel aus dem Haus rauskommen.

Videoüberwachung

Installiert der Vermieter im Eingangsbereich eine Videokamera, dann ist das in der Regel unzulässig (§ 6b BDSG). Eine derartige Überwachung gilt als Eingriff in das Persönlichkeitsrecht der Mieter. Nur in Ausnahmefällen ist eine Überwachung erlaubt, wenn Vandalismus oder Kriminalität drohen.

Sogar das Anbringen einer Kamera Attrappe kann rechtlich unzulässig sein. In Essen sah ein Mieter sich durch das Anbringen einer solchen Kamera ohne Aufnahmetechnik in seinen Persönlichkeitsrechten verletzt. Das zuständige Gericht gab dem Mieter recht. Auch verdeckte Aufzeichnungen in einer Tiefgarage lassen die Richter meistens als Beweismittel zur Aufklärung von Diebstählen nicht zu.

Als Vermieter solltest Du deshalb auf Kamera Aufzeichnungen in öffentlichen Bereichen des Hauses verzichten oder diese zumindest juristisch abklären lassen. Möchten Deine Mieter eigenständig Kamerasysteme installieren, kannst Du das untersagen.

Digitaler Türspion mit Kamera

Ein digitaler Türspion ersetzt das herkömmliche Türguckloch, das über eine Linse einen bestimmten Bereich des Flurs einsichtig macht. Beim digitalen Türspion ist statt der Linse ein Kameraauge montiert, welches das Geschehen im Flur auf einen Monitor in der Wohnung überträgt.

Die Rechtsprechung zum digitalen Türspion unterscheidet sich nur im Detail zu der Kameraüberwachung. Wird mit der Kamera im Türspion das Verhalten der Bewohner erfasst, beurteilen dies die Gerichte als Persönlichkeitsverletzung. Nicht erlaubt ist es, die Kameradaten auf Geräte außerhalb der Wohnung zu übertragen und diese aufzuzeichnen.

Ein Urteil des BGH (8.4.2011) hält die Verwendung eines Türspions mit Kamera nur dann für zulässig, wenn diese zusammen mit der Klingel aktiviert wird. Auch muss der Vermieter am Klingelschild einen Hinweis anbringen, dass ein elektronischer Türspion verwendet wird. Ähnlich wie bei der Videoüberwachung solltest Du als Vermieter sorgfältig abklären, ob der Einsatz eines Türspions mit Kamera vereinbar ist mit den bestehenden Datenschutzverordnungen.

Einbruchschutz: Ansprüche des Mieters

Mieter haben keinen Anspruch auf nachträglichen Einbau von einbruchhemmenden Fenstern, die Installation eines Türspions oder einer Gegensprechanlage. Einbruchschutz gehört nicht zu den Vermieterpflichten.

Derzeit gibt es auch keine gesetzlich vorgeschriebenen Sicherheitsstandards. Deshalb muss der Mieter sich mit dem Zustand der Wohnung zufriedengeben, wie er ihn bei Besichtigung vorfindet. Als Vermieter bist Du allerdings bei erhöhtem Einbruchsvorkommen verpflichtet, Gefahrenquellen zu beseitigen. Das können zum Beispiel offen stehende Dacheinstiege sein oder herumliegende Einstiegshilfen wie Leitern, Gartenmöbel oder Mülltonnen.

Möchte der Mieter selbst Smart Home Anwendungen installieren, Schlösser oder Beschläge an Türen und Fenstern tauschen, muss er Dich als Vermieter um Erlaubnis fragen. Ein Anspruch auf Zustimmung besteht nur, wenn die Maßnahmen nicht in die Substanz der Mietsache eingreifen.

Beim Auszug muss der Mieter die baulichen Veränderungen wieder zurückbauen. Du kannst als Sicherheit für den Rückbau nach Beendigung des Mietverhältnisses eine zusätzliche Kaution vereinbaren.

Instanthaltung- und Schadensersatzansprüche

Als Vermieter musst Du Deine Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand halten. Notwendige Reparaturen musst Du ausführen und hierfür auch die Kosten tragen. Sind durch Einbruch Schäden entstanden, dann hast Du einen Schadensersatzanspruch nur gegen den Täter. Der hilft Dir nicht viel, da die Einbrecher in der Regel mittellos sind. Auch die Aufklärungsquote der Polizei ist leider nicht sehr hoch. Deinen Mieter kannst Du wegen der Schäden nicht belangen, da er diese nicht verursacht hat. Du wirst am Ende die durch Einbruch entstandenen Kosten selbst tragen müssen.

Der Mieter hat Dir gegenüber ebenso keine Ansprüche. Haben die Einbrecher Wertsachen gestohlen oder in der Wohnung die Einrichtung beschädigt, dann kann der Mieter Dich nicht dafür belangen. Der Mieter bleibt ebenso beim Einbruch auf seinen Kosten sitzen.

Versicherungen

Für Einbruchschäden kommt die Hausratversicherung auf, die der Mieter abschließen kann. Diese trägt auch Schäden, die durch den Einbruch verursacht sind. Die Verpflichtung zu einer Hausratversicherung verlangen manche Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages. Vor Gericht einklagen kannst Du das aber nicht.

Sollte Dein Mieter keine Hausratversicherung haben, kannst Du Deine Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen. Voraussetzung ist, dass durch Einbruch verursachte Schäden mitversichert sind. Du solltest deshalb Deine Gebäudeversicherung überprüfen und falls notwendig um Einbruchschäden erweitern. Da Du die Gebäudeversicherung über die Betriebskosten umlegst, ist das für Dich in der Regel kostenneutral.

Damit der Versicherungsfall gegeben ist, unterscheidet die Rechtsprechung zwischen dem „einfachen Diebstahl“ und dem „Einbruchdiebstahl“. Der Versicherungsfall tritt nur ein, wenn ein „Einbruchdiebstahl“ vorliegt. Dann musst Du nachweisen, dass der Einbrecher gewaltsam in die Wohnung eingebrochen ist. Er muss zum Beispiel die Tür oder das Fenster aufgebrochen und beschädigt haben.

Als Nachweis für den Einbruchdiebstahl gilt auch das „Einsteigen“ ins Haus. Das ist immer dann der Fall, wenn der Täter nicht auf herkömmliche Weise in die Wohnung gelangt ist, sondern zum Beispiel durch Klettern oder Abseilen.

Sollte der Einbrecher durch Nachlässigkeit Zugang zur Wohnung erhalten haben, zahlt die Versicherung nicht. Das ist der Fall, wenn zum Beispiel die Fenster nicht verschlossen waren. Auch wenn der Dieb den Schlüssel unter der Fußmatte oder im Blumenbeet gefunden hat, gilt dies meistens nicht als Einbruchdiebstahl. Wer sich schützen will, der sollte seinen Vertrag überprüfen. Versicherungen bieten bei Vertragsabschluss an, auf die sogenannte Einrede bei grober Fahrlässigkeit zu verzichten.

Steuern und Zuschüsse

Da Einbrüche einen hohen volkswirtschaftlichen Schaden verursachen, hat der Staat ein Interesse seine Bürger vor Einbrüchen zu schützen. Deshalb gibt es auch für vermietete Immobilien steuerliche Vorteile für Investitionen in den Einbruchschutz. Bei der Steuer können die Kosten für eine Verbesserung des Einbruchsschutzes als Werbungskosten abgesetzt werden. Gleiches gilt für die Kosten bei der Schadensbeseitigung sowie für den reinen Erhaltungsaufwand. Anrechenbar sind nur die Arbeitsleistungen der Handwerker, Materialkosten sind nicht absetzbar.

Alternativ zur steuerlichen Abschreibung gibt es Zuschüsse. Die KfW Bank zahlt Eigentümern und Mietern bis zu 1.600 Euro Zuschuss. Ebenso gewährt sie Kredite. Einen Vorab-Check darüber, ob ein Zuschuss möglich ist, findest Du auf der Internetseite der KfW Bank. Weitere Informationen zum Einbruchschutz und den möglichen Zuschüssen bietet die Polizei. Deren regionales Beratungsangebot ist kostenlos.