Mirjam Mohr ist Interhyp-Vorständin für das Privatkundengeschäft und verantwortlich die über 100 Interhyp-Standorte in Deutschland. Dort beraten die Baufinanzierungsexperten von Interhyp ihre Kunden umfassend zur Immobilienfinanzierung.
Als größter deutscher Vermittler von privaten Baufinanzierungen haben Sie mit der Interhyp einen exklusiven Blick in die Welt der Immobilienfinanzierung. Wie gestaltet sich die moderne Baufinanzierung und welche Veränderungen am Markt können Sie feststellen?
Mirjam Mohr: Die Digitalisierung hat die Baufinanzierungsberatung grundlegend verändert und neue Chancen eröffnet, für die Kunden ebenso wie für uns als Berater und Vermittler. Digitale Lösungen schaffen Kontaktmöglichkeiten und erleichtern Kommunikation – und vereinfachen den Finanzierungsprozess. Sie schaffen mehr Freiraum für individuelle Beratung, auf der nach wie vor unser größter Fokus liegt. Die Kunden erwarten heute bestmögliche Information und Transparenz über digitale Services – und die Branche stellt sich auf dieses Bedürfnis der Kunden ein. Für uns ist die Digitalisierung schon seit unserer Gründung als Online-Baugeldvermittler vor jetzt fast zwei Jahrzehnten ein entscheidender Wachstumsmotor. Wir haben unsere Systeme und digitalen Services kontinuierlich verbessert. Auf dem Interhyp Campus arbeiten Entwickler, Scrum Master, UX Designer interdisziplinär zusammen, um beste digitale Lösungen für unsere Kunden und Partner zu entwickeln. Dazu gehört zum Beispiel Interhyp Home, das digitale Zuhause der Baufinanzierung. Mit diesem persönlichen Bereich auf unserer Website erhalten Kunden in einer ansprechenden Interface-Umgebung einen Raum, in dem sie – selbstständig und interaktiv gemeinsam mit ihrem Berater – einen Marktüberblick erhalten, Angebote vergleichen und sich für ihre optimale Baufinanzierung entscheiden können.
Gibt es derzeit Trends in der Immobilienfinanzierung, die den Immobilienerwerb für Investoren günstiger machen?
Mirjam Mohr: Natürlich sorgt das momentan günstige Zinsniveau für extrem gute Bedingungen für Immobilienfinanzierungen – auch wenn Immobilien vielerorts teurer geworden sind. Die Zinsen sind so niedrig wie nie in der Geschichte der Bundesrepublik und liegen für zehnjährige Darlehen zum Teil bei nur 0,5 Prozent. Wer eine Immobilie zur Kapitalanlage kauft, findet zumindest finanzierungsseitig beste Bedingungen vor. Auch mangels Anlagealternativen rückt die Immobilie zur Kapitalanlage für immer mehr Menschen in den Fokus. Das spiegelt sich allerdings auch in hohen Kaufpreisen wider.
Beim Immobilienerwerb zur Alterssicherung: Finanzierung oder Einsatz von Eigenkapital?
Mirjam Mohr: Eigennutzer tun ohnehin gut daran, bei einer Finanzierung der Immobilie auch viel Eigenkapital einzubringen, denn das reduziert die Zinsen und die monatlichen Raten und bringt insgesamt mehr Sicherheit. Wird eine Immobilie zur Kapitalanlage vorwiegend zur Altersvorsorge gekauft, sollte die Gesamtfinanzierung so kalkuliert sein, dass die Wohnung bis zum Ruhestand möglichst weit abbezahlt ist – und die Mieteinnahmen dann zur Alterssicherung beitragen. Das gelingt zum Beispiel mit hohen Tilgungsraten und Sondertilgungsoptionen. Und natürlich auch mit einem eher höheren Eigenkapitaleinsatz. Wer als Kapitalanleger aber viel Eigenkapital – womöglich die gesamte Kaufsumme – aufbringen kann, sollte dennoch gut abwägen, auch mit anderen Anlagealternativen. Denn bei der Altersvorsorge sollte man generell nicht alles auf eine Karte setzen, eine Streuung des Anlagekapitals kann sinnvoll sein. Deshalb ist es oft ratsam – auch aus steuerlichen Gründen – einen größeren Teil zu finanzieren. Aber auch dann sollte die Finanzierung so gestaltet sein, dass man im Rentenalter möglichst ein relativ großes Plus aus der vermieteten Immobilie ziehen kann.
Wie sollten Finanzierungsmodelle gestrickt sein, damit auch weitere Finanzierungen für Junginvestoren nicht ausgeschlossen sind?
Mirjam Mohr: Grundsätzlich sind weitere Finanzierungen möglich, solange die Sicherheiten bestehen. Und beim Immobilienkauf zur Kapitalanlage bietet jede neue Immobilie als solche auch eine neue Sicherheit. Allerdings sollten die Finanzierungen dann nicht Spitz auf Knopf kalkuliert sein, sondern eher zukunftssicher mit hohen Tilgungen und einem gewissen Eigenkapitaleinsatz und langfristigen Zinsbindungen, damit eine Bank ihr Risiko gering bewerten kann.
Lohnen sich bei der aktuellen Zinslage eigentlich noch die Förderprogramme des Bundes und der Länder für Eigenheim, Energieeffiziente Sanierung oder altersgerechtes Umbauen?
Mirjam Mohr: Ja, wenn auch in unterschiedlichem Ausmaß und für verschiedene Nutzergruppen. Das Baukindergeld sollten Familien, wenn möglich, für sich nutzen – es kann die Baufinanzierung schon deutlich erleichtern. Vor allem bei größeren Familien kommen höhere Summen zusammen. Die KfW-Darlehen sind zum Teil sehr zinsgünstig, aber in der Höhe limitiert, etwa die Programme zur Energieeffizienz oder zum altersgerechten Umbauen. Und natürlich müssen die Standards, etwa an Energieeffizienz und Barrierereduzierung eingehalten werden. Das Wohneigentumsprogramm ist im Marktvergleich nicht so zinsgünstig, ist aber gerade aufgestockt worden auf 100.000 Euro und wird zum Teil als Eigenkapitalersatz gewertet, was die Finanzierung auch erleichtern kann. Regionale Fördermittel und Anreize der Kommunen, etwa günstige Baugrundstücke oder Wohnungsbauförderprogramme, können ebenfalls sinnvoll sein. Immobilieninteressenten und Kapitalanleger sollten sich eingehend informieren über alle Chancen – aber natürlich auch über die Bedingungen, die an die Fördermittel jetzt und in Zukunft geknüpft sind.
Welche Auswirkungen hat die aktuelle Diskussion über Mietpreisdeckel auf Immobilien-Kapitalanleger?
Mirjam Mohr: Bei Neufinanzierungen müssten Kapitalanleger bei einer Mietendeckelung auf der Einnahmenseite mit einer niedrigeren Miete kalkulieren. Dies könnte natürlich Einfluss auf einzelne Finanzierungen haben. Kapitalanleger entscheiden aber nach unserer Beobachtung nicht nur aus Renditegesichtspunkten, sondern häufig auch, weil die Immobilie als stabile Wertanlage betrachtet wird. Für bestehende Kredite von Kapitalanlegern möchte ich sagen: Aus unserer Erfahrung haben derzeitige Eigentümer, die eine Baufinanzierung abgeschlossen haben, mit bestehenden Mieten und einem gewissen Puffer kalkuliert. Kreditgeber fordern grundsätzlich eine entsprechende Reserve, um zum Beispiel Mietausfälle auszugleichen. Daher befürchten wir keine Risiken für bestehende Finanzierungen, allerdings kommt es natürlich auf die tatsächliche Ausgestaltung und die Höhe eines Mietpreisdeckels an.
Welche Empfehlungen lassen sich aus der aktuellen politischen Lage für Kapitalanleger in Immobilien ableiten?
Mirjam Mohr: Dass die Mieten unbegrenzt weiter steigen werden, ist sicher keine Annahme, die Kapitalanleger zur Basis ihrer Finanzierungsentscheidung machen sollten. Sie sollten eher konservativ kalkulieren mit der bestehenden Miete, moderaten Steigerungen – und auch mögliche Mietausfälle einkalkulieren. Die Raten sollten weiter tragbar sein aus den Einkünften, auch wenn die Mieten zeitweise einmal ausfallen und nicht steigen werden.
Mit welchen Folgen in der Immobilienfinanzierung ist zu rechnen, sollte der Kurs der Negativzinsen durch die Europäische Zentralbank bestätigt werden?
Mirjam Mohr: Angesichts der Niedrigzinspolitik der Notenbanken und der Entwicklungen auf dem Kapitalmarkt und der fallenden Renditen für Bundesanleihen gibt es derzeit tatsächlich einzelne Überlegungen und Prüfungen zur Umsetzbarkeit von negativen Bauzinsen. Grundsätzlich denkbar und auch technisch umsetzbar wären Negativzinsen aus unserer Sicht. Allerdings haben etliche Banken positive Mindestzinsen festgelegt. Einer Umsetzung von Negativzinsen steht zudem die gesellschaftspolitische Relevanz entgegen: Negativzinsen auf Kredite und Sparanlagen widersprechen der bisherigen Erfahrung und werden von Kunden als verkehrte Welt empfunden. Wir erwarten bis Ende 2019 und im ersten Halbjahr 2020 eher gleichbleibend niedrige Zinsen auf dem heutigen Niveau. Die Einführung von negativen Bauzinsen halten wir in diesem Zeithorizont nicht für wahrscheinlich.
Welche Dimensionen an Preisentwicklungen für Immobilien in urbanen Gebieten sind noch denkbar?
Mirjam Mohr: Wir haben in den letzten Jahren gerade in den Ballungszentren größere Preissteigerungen erlebt. Besonders in den Metropolen – allen voran München – gehen wir davon aus, dass sich der Preisdruck so nicht fortsetzen wird. Gleichzeitig sehen wir nicht zuletzt wegen des enormen Zuzugsdrucks in die Ballungszentren keine akuten Rückschlagrisiken. Allerdings gibt es sicher punktuelle Übertreibungen. Für Eigennutzer ist das aber weniger von Belang: Die meisten Menschen nutzen ihre Immobilie für mehrere Jahrzehnte, so dass kurzfristige Preisschwankungen weniger Bedeutung haben. Genauer hinsehen müssen sicher Kapitalanleger. Hier ist es entscheidend, sich über die Motivation ganz im Klaren zu sein: Wer zum Beispiel in München kauft, sollte nicht in erster Linie auf Rendite setzen, sondern eher den Aspekt Werterhalt im Sinn haben.
Wie groß schätzen Sie das Risiko von Immobilienblasen, insbesondere in deutschen Ballungsräumen, ein?
Mirjam Mohr: Hohe Preissteigerungen gibt es, auch regionale Preisübertreibungen, die man beobachten sollte. Sie spielen aber sicher auf die Risiken eines Preisrückgangs und möglicher Kreditausfälle an. Dazu möchte ich sagen: In Deutschland prüfen die Banken sehr genau, wer sich wie viel leisten kann. Und insgesamt sind die Deutschen traditionell selbst sehr sicherheitsbewusst und scheuen eher das Risiko. Das heißt, sie richten ihre Finanzierungen auch sicherheitsorientiert aus, mit langen Zinsbindungen, hohen Tilgungen und viel Eigenkapitaleinsatz. Das zeigen unsere Zahlen – wir befürchten daher keine flächendeckende Immobilienblase in Deutschland.
Wie kann der Immobilienmarkt in Deutschland in 15 oder 20 Jahren aussehen?
Mirjam Mohr: Das ist eine spannende Frage und wird entscheidend von den politischen Weichenstellungen abhängen. Wird Neubau wieder stärker gefördert, der Erwerb von Eigentum, bleiben Fördermittel wie das Baukindergeld erhalten? Fließen weiterhin Gelder in Energieeffizienz und altersgerechtes Wohnen? Werden Anreize geschaffen, das Wohnen im ländlichen Raum attraktiver zu machen? Aus meiner Sicht wäre es wünschenswert, wenn sich mehr Menschen den Traum vom eigenen Zuhause erfüllen könnten und Wohnen insgesamt leistbar bliebe – und auch der ländliche Raum an Attraktivität gewinnen würde.
Das Gespräch führte Lennard Behrens
Mirjam Mohr verantwortet in ihrer Funktion als Vorstand das Kundengeschäft der Interhyp
