Meldet der Mieter einen vermeintlichen Mangel, sollten Sie dem als Vermieter zeitnah auf den Grund gehen. Doch das bedeutet nicht zwangsläufig auch ein Anerkenntnis des Mangels.
Die Mieterin von Büroräumen zeigte Ihrem Vermieter im April 2015 an, dass in einem der Mieträume ein penetranter Geruch festgestellt worden war, der auch Augen und Atemwege reizte. Drei Monate später minderte die Mieterin die Mietzahlung um zehn Prozent. Weitere vier Monate später bot die Vermieterin nun über ihren Rechtsbeistand „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und Präjudiz zum Zwecke einer einvernehmlichen Regelung der bestehenden Meinungsverschiedenheiten“ an, den Bodenbelag in dem betroffenen Raum zu tauschen, jedoch müsse die Mieterin die einbehaltene Miete dann nachzahlen.
Auch als die Vermeiterin im April 2016 eine Rigipswand im angrenzenden WC öffnete, um als Mangelursache einen Rohrschaden auszuschließen, konnten keine Hinweise auf die Ursache der Geruchsentwicklung gefunden werden. Im Dezember 2016 endete das Mietverhältnis.
Das Landgericht hielt die Minderung von 10 Prozent für berechtigt, obwohl die Vermieterin bestritten hat, dass es sich bei der Geruchsbelästigung um einen erheblichen Mangel gehandelt hat. Im Angebot, den Bodenbelag zu tauschen, liege ein tatsächliches Anerkenntnis der Vermieterin, dass die Gebrauchstauglichkeit nicht nur unerheblich beeinträchtigt gewesen sei. Eine auf Gewinnerzielung ausgerichtete Unternehmung wäre zu so einem Schritt nur dann bereit, wenn wirklich ein Mangel vorliege.
Zudem stelle die Öffnung der Wand ein tatsächliches Anerkenntnis dar. Dies sei ein beachtlicher und kostenverursachender Eingriff in die Bausubstanz. Ein gewerblich handelnder Vermieter würde einen solchen nicht auf sich nehmen, wenn er die Geruchsbelästigung als unerheblich ansehen würde.
Diese tatsächlichen Anerkenntnisse hätten eine Umkehr der Beweislast zur Folge: die Vermieterin konnte nicht nachweisen, dass die Geruchsbeeinträchtigungen unerheblich waren, daher sei auch die Mietminderung gerechtfertigt gewesen.
BGH: Prüfen des Mangels ist nicht Anerkennen
Der Bundesgerichtshof hebte das Urteil des Landgerichts jedoch auf und verwies den Rechtsstreit dorthin zurück. Man könnte nicht ohne Weiteres annehmen, dass tatsächlich ein erheblicher Mangel vorgelegen hat, heißt es in der Begründung (Urteil v. 23.9.2020, XII ZR 86/18).
Will ein Mieter aufgrund eines Mangels die Miete mindern, trägt er für das Vorliegen des Mangels und dessen Erheblichkeit die Beweislast. Erklärt der Vermieter Erfüllungsbereitschaft, etwa um den Mieter von weiteren Maßnahmen abzuhalten oder diesem den Beweis zu erleichtern, kann dies als „Zeugnis gegen sich selbst“ aber zu einer Umkehr der Beweislast führen oder zur Beweiswürdigung beitragen.
Die Mieterin hat hier einen Mangel behauptet, aber nicht den Beweis geführt, dass tatsächlich ein erheblicher Mangel vorgelegen hat. Ein solcher Beweis war auch nicht deshalb entbehrlich, weil das Verhalten der Vermieterin als Anerkenntnis zu werten wäre.
Das Angebot der Vermieterin, den Bodenbelag auszutauschen, war schon deshalb kein Anerkenntnis des Mangels, weil die Vermieterin ausdrücklich erklärt hat, ohne Anerkennung einer Rechtspflicht zu handeln. Dieser Vorbehalt, nur zur gütlichen Beilegung des Streits zu handeln, steht der Annahme eines Anerkenntnisses entgegen. Zudem war das Angebot an die Bedingung geknüpft, dass die einbehaltene Miete nachgezahlt wird. Das Argument, dass sich ein auf Gewinnerzielung ausgerichteter Vermieter nur dazu bereitfinde, Kosten zu übernehmen, wenn ein Mangel tatsächlich vorliege, ist sachfremd.
Die Bereitschaft des Vermieters, einer Mangelanzeige des Mieters nachzugehen, enthält keine Aussagekraft dahingehend, ob ein Mangel vorhanden ist oder eine Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs vorliegt. Im konkreten Fall kann daher auch nicht die Öffnung der Wand als Anerkenntnis gewertet werden. Nur wenn der Vermieter beispielsweise nicht nur aus Kulanz oder zwecks gütlicher Beilegung des Streits tätig wird, können Maßnahmen des Vermieters als „Zeugnis gegen sich selbst“ angesehen werden. Von Bedeutung sind dabei vor allem Umfang, Dauer und Kosten der Mangelbeseitigungsarbeiten.
Der BGH führte weiterhin aus, dass die Öffnung der Wand eine Maßnahme mit überschaubarem Aufwand darstelle. Hieraus lässt sich nicht das eindeutige Bewusstsein der Vermieterin herleiten, zur Beseitigung eines erheblichen Mangels verpflichtet zu sein. Außerdem hat der Gebäudeeigentümer regelmäßig ein Interesse daran, Hinweisen auf mögliche Undichtigkeiten von Leitungen nachzugehen. Das Öffnen der Wand stellte eine punktuelle Maßnahme dar, auf die keine weiteren Schritte folgten. Daher konnte der BGH, im Verhalten der Vermieterin kein tatsächliches Anerkenntnis zu sehen.
Somit ist es an der Mieterin, das Vorliegen eines erheblichen Mangels zu beweisen.Hiermit wird sich das Landgericht weitergehend beschäftigen.
