Bei einem Mieterwechsel ist es für Dich als Vermieter am einfachsten, die Miete zu erhöhen. Beachten musst Du je nach Gemeinde die Mietpreisbremse und Auskunftspflichten zur Vormiete. Bei der Mietpreisbremse gibt es Ausnahmen. Welche das sind, erfährst Du hier.
Im laufenden Mietverhältnis kannst Du die Miete nur nach den Vorgaben in §§ 557 ff BGB erhöhen. Das Gesetz steckt Dir einen engen Rahmen, in dem Du die Miete anpassen kannst. Hast Du keine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart, bleibt Dir nur die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete.
Bei einer Neuvermietung gelten gewisse Einschränkungen nicht, die Du im laufenden Mietverhältnis beachten musst. Deswegen ist es immer etwas einfacher für Dich als Vermieter, eine Mieterhöhung bei einem Mieterwechsel vorzunehmen. Du musst dann nicht die Mieterhöhung schriftlich begründen und die Zustimmung des Mieters einholen. Nicht selten weigern sich Bestandsmieter, Mieterhöhungen zu akzeptieren. Dann bleibt Dir nichts anderes übrig, als die Mieterhöhung in einem langwierigen Gerichtsverfahren durchzusetzen.
Mietpreisbremse gilt bei Neuvermietung
Grundsätzlich kannst Du die Miete bei einer Neuvermietung frei verhandeln und bist keinerlei Einschränkungen unterworfen. Das gilt aber nur dann, wenn Deine Gemeinde die Mietpreisbremse nicht eingeführt hat. Die Mietpreisbremse gibt es seit 2015. Danach darf die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die einfachste Art die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, sind die Mietspiegel. Seit Juni 2022 sind Mietspiegel in allen Gemeinden ab 50.000 Einwohner verpflichtend.
Die Mietpreisbremse gilt in Deutschland nicht flächendeckend, sondern nur in Gemeinden mit besonders angespannten Wohnungsmärkten. Die Länder entscheiden darüber, ob die Mietpreisbremse in Kraft tritt oder nicht.
Die Mietpreisbremse ist zu unterscheiden von der Kappungsgrenze, die für bestehende Mietverhältnisse gilt. Danach darfst Du eine Mieterhöhung nur alle drei Jahre um maximal 20 Prozent, in einigen Gemeinden sogar nur 15 Prozent, durchführen.
Tipp
Beispielrechnung
Du schließt einen Mietvertrag ab mit einer Miete von 12 Euro pro Quadratmeter. Laut Mietspiegel ist die Vergleichsmiete 10 Euro. Da in Deiner Gemeinde die Mietpreisbremse gilt, ist Deine Miete zu hoch. Maximal könntest Du 11 Euro pro Quadratmeter verlangen. Liegt kein Grund für den Verstoß gegen die Mietpreisbremse vor oder hast Du diesen nicht vor Abschluss des Mietvertrages mitgeteilt, kann Dein Mieter Dich rügen. Du musst die Miete auf 11 Euro pro Quadratmeter senken.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Es gibt gewisse Ausnahmen, bei denen die Mietpreisbremse nicht greift:
1. Bestandsschutz bei höherer Vormiete
Lag die Miete bereits im vorherigen Mietverhältnis mehr als zehn Prozent über der zulässigen Miete, genießt Du Bestandsschutz. Verlangt der Mieter darüber einen Nachweis, darfst Du keine personenbezogenen Daten Deines Vormieters weiter reichen. Du kannst aber zum Beispiel den alten Mietvertrag vorlegen und die Angaben zur Person schwärzen.
2. Modernisierung
Hast Du in den vorangehenden drei Jahren Modernisierungen durchgeführt und diese nicht umgelegt, kannst Du die Miete im Rahmen der Mietpreisbremse erhöhen. Zusätzlich kannst Du die Modernisierungsumlage dazu rechnen. Die Modernisierungsumlage beträgt derzeit acht Prozent der Gesamtkosten jährlich. Bei der Auskunft musst Du nur den Zeitpunkt und die Art der Modernisierung nennen, nicht auch den Umfang.
3. Umfassende Modernisierung
Die Mietpreisbremse gilt auch nicht nach einer umfassenden Modernisierung. Eine umfassende Modernisierung liegt dann vor, wenn der Aufwand rund ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus umfasst. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Du nicht nur die Wände angestrichen und den Boden erneuert hast. Zusätzlich hast Du auch die Versorgungsstränge und die Elektrik erneuert sowie das Badezimmer neu installiert.
4. Neubau
Für nach dem 1. Oktober 2014 neu errichtete und vermietete Wohnungen gilt die Mietpreisbremse nicht. Eigentümer von Neubauwohnungen können die Miete frei verhandeln.
Auskunftspflicht zur vorherigen Miete
Trifft eine der Ausnahmen auf Dich zu, darf Deine Neumiete mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Mietpreisbremse gilt dann nicht. Das musst Du aber seit dem 1. Januar 2019 dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrags mitteilen. Du musst Auskunft zur Vormiete geben und auf welche Ausnahme von der Mietpreisbremse Du Dich beziehst (§ 556g Abs. 1a BGB).
Die Auskunft muss in Textform erfolgen. Du kannst ein Schreiben per E-Mail oder Fax zustellen, bevor der Mietvertrag unterzeichnet wird. Besser ist es, die Information als Anlage zum Mietvertrag hinzuzufügen, um später Beweisprobleme zu vermeiden.
Rückforderungsanspruch des Mieters
Hast Du die Auskunft nicht erteilt, kannst Du die zulässige Miete nur dann geltend machen, wenn Du die vorherige Miete nachträglich mitteilst. Bei einem Mietverhältnis ab dem 1. April 2020 kann der Mieter bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse sein Geld zurückverlangen. Der Mieter hat seit 2020 sogar einen Rückforderungsanspruch. Er kann den überhöhten Teil der Miete zurückfordern. Voraussetzung dafür ist, der Mieter rügt die überhöhte Miete innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsabschluss. Verpasst der Mieter diese Frist, kann er nur ab dem Zeitpunkt der Rüge die Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete einfordern.
