Der Mieter kann aus dem Mietverhältnis heraus bestimmte haushaltsnahe Dienstleistungen sowie Handwerkerarbeiten steuerlich geltend machen. Eine Pflicht für den Vermieter zum Ausstellen einer steuerlichen Bescheinigung gibt es nicht. Experten raten sogar davon ab.
In einem Mietverhältnis fallen auch immer Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen an, die der Mieter sich mit seiner Steuererklärung zurückholen kann. Ebenso können sich bestimmte Modernisierungszuschläge für den Mieter steuermindernd auswirken. Diese Positionen sind stärker in den Fokus geraten, da die Kosten fürs Wohnen so stark angestiegen sind. Die Mieter nutzen berechtigterweise jede ihnen sich bietende Form der Entlastung.
Haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen, die im Mietverhältnis auftauchen, sind unter anderem folgende:
- Treppenhausreinigung
- Fensterputzen
- Hausmeister
- Winterdienst
- Gartenpflege
- Schädlingsbekämpfung
- Wartung an der Heizungsanlage, Fahrstuhl, Feuerlöscher
- Arbeiten des Schornsteinfegers
- Austausch von Verbrauchszählern
- Dachrinnenreinigung
- Straßenreinigung
Bei den haushaltsnahen Dienstleistungen dürfen Mieter nicht die vollständigen Positionen umlegen. Angegeben werden können die Arbeitskosten ohne Mehrwertsteuer einschließlich Fahrtkosten, Maschinenkosten, Kosten für Verbrauchsmittel sowie Entsorgungskosten. Mieter können maximal 20.000 Euro Arbeits- und Fahrtkosten zu einem Anteil von 20 Prozent bei der Steuer geltend machen. Das ergibt im Höchstfall einen Abzug von der Steuerschuld von 4.000 Euro im Jahr.
Vermieterpflicht zur Ausstellung einer Bescheinigung nach § 35a EStG
Der Mieter muss gegenüber dem Finanzamt die steuermindernden Kosten aus der Vermietung nachweisen. Dazu muss er nicht Quittungen oder Rechnungen zusätzlich zur Steuererklärung einreichen. Er muss aber auf Nachfrage dem Finanzamt die steuerrelevanten Kosten belegen. Zusätzlich muss er die Zahlung nachweisen, dabei erkennt das Finanzamt auch Abschlagszahlungen für Nebenkosten an. Barzahlungen akzeptieren die Finanzbehörden nicht.
Der Vermieter ist nach dem derzeitigen Stand der Rechtsprechung nicht verpflichtet, dem Mieter eine Bescheinigung nach § 35a EStG auszuhändigen. Vor allem muss er keine Einzelbelege dem Mieter aushändigen wie das bei der Nebenkostenabrechnung der Fall ist. Viele Experten raten sogar davon ab, die haushaltsnahen Dienstleistungen in einer Extrabescheinigung aufzuführen. Denn mit falschen Angaben geraten Vermieter in die Haftung und provozieren unter Umständen komplizierte Rechtsstreitigkeiten.
Das Landgericht Berlin hat allerdings in einem Urteil formuliert, der Mieter habe einen Anspruch darauf, dass sich aus der Betriebskostenabrechnung die Beträge für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerkosten ermitteln lassen (Az. 18 S 339/16). Ist das nicht der Fall, kann der Mieter den Vermieter dazu auffordern, die Abrechnung zu ändern oder gegebenenfalls eine Bescheinigung auszustellen. Inwieweit dafür der Vermieter eine Bearbeitungsgebühr verlangen darf, ist rechtlich umstritten. Häufig wird argumentiert, dass der Vermieter diesen Aufwand im Rahmen der Verwaltungskosten zu tragen habe. Durchgesetzt hat sich deshalb die Auffassung, dass der Vermieter für eine Bescheinigung nach § 35a EStG keine Gebühr verlangen darf.
Verwalterpflichten zur Ausstellung einer Bescheinigung nach § 35a EStG
Anders sieht die Situation bei Eigentumswohnungen aus. Dann ist die Wohnung Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die in der Regel einen Verwalter beauftragt. Die WEG kann beschließen, dass die Hausverwaltung eine Jahresabrechnung im Sinne von § 35a EStG erstellt.
Viel diskutiert haben die Rechtsexperten darüber, ob die Ausstellung einer Bescheinigung nach § 35a EStG zu den Regelaufgaben des Hausverwalters gehört oder ihm dazu eine Sondervergütung zusteht. Die Gerichte haben zugestimmt, dass der Hausverwalter eine Extragebühr verlangen kann. Wie hoch die Vergütung ist, darüber haben die Gerichte unterschiedlich geurteilt. Das Landgericht Düsseldorf sieht einen Betrag von 25 € pro Eigentümer als angemessen an (vgl. LG Düsseldorf, Beschluss vom 8. 2. 2008 – 19 T 489/07).
Wie soll ich als Vermieter mit für den Mieter steuermindernden Kosten umgehen?
Als privater Vermieter ist man mit einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung, die zum Beispiel mit Vermietet.de erstellt wird, auf der sicheren Seite. Sind dort alle Position korrekt aufgeführt, wie zum Beispiel die Gartenarbeiten, Treppenhausreinigung, der Winter- und Hausmeisterdienst, sind damit die haushaltsnahen Dienstleistungen ersichtlich. Für die genaue Aufschlüsselung der Kosten und die Einbindung in die Einkommenssteuererklärung deines Mieters bist du als Vermieter nicht zuständig. Halte dich zurück mit Steuertipps oder Halbwissen aus dem Internet. Steuerrecht ist nicht ohne Grund ein Gebiet, für das es Experten gibt. Verweise deshalb den Mieter in allen Detailfragen rund um haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerkosten an deren Steuerberater.
Vermietest du eine Eigentumswohnung, dann wird der Verwalter eine Bescheinigung zu den haushaltsnahen Dienstleistungen und sonstigen steuerrelevanten Handwerkerleistungen ausstellen. Selbstnutzer haben im Gegensatz zu Vermietern kaum die Möglichkeit, mit den Wohnungskosten Steuern zu sparen. Für diese ist deshalb die Bescheinigung des Verwalters wichtig. Ist diese erstellt, kannst du diese auch zusammen mit der Betriebskostenabrechnung dem Mieter aushändigen und so weiterer Nachfrage vorbeugen.
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