Fragen aus der Community: Immobilieneinkünfte versteuern

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung können Vermieter stark belasten, insbesondere, wenn man nicht vorbereitet ist. Doch gibt es Möglichkeiten, die Steuerlast zu senken. 

Katharina aus Flensburg fragt:Durch einen Trauerfall in der Familie bin ich vor einiger Zeit Eigentümerin von einigen Wohnungen geworden. Die Erbschaftssteuer hat meine Finanzen stark belastet, aber wie geht es nun weiter? Mit welcher steuerlichen Belastung muss ich rechnen und welche Möglichkeiten gibt es, um die Steuern  im Rahmen zu halten?”

Wer Immobilien vermietet, hat zumeist die Absicht, damit Gewinne erzielen. Eben diese Gewinne sind steuerpflichtig und werden durch das Einkommensteuergesetz geregelt. Auch Privatpersonen, die Immobilien vermieten oder verpachten, müssen daraus resultierende Einnahmen als Einkommen versteuern. Die gute Nachricht: Als Vermieterin musst Du nicht die kompletten Mieteinnahmen versteuern, vorher kannst Du laufende Kosten, Schuldzinsen und Abschreibungen abziehen. 

Private Vermietung: Diese Regeln gelten

Die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung musst Du als Einkommen versteuern. Alle Einnahmen und Ausgaben, die in Beziehung zu Deinen Immobilien stehen, werden in der Anlage V Deiner Steuererklärung angegeben. Die Einkünfte sind aber nicht einfach die Mieteinnahmen, es werden von diesen noch Abschreibungen und Schuldzinsen abgezogen. Auch laufende Kosten, die durch den Betrieb Deiner Immobilien entstehen und nicht auf Deine Mieter umgelegt werden können, mindern Deine Erträge aus Vermietung und Verpachtung.

Liegen die Mieteinnahmen abzüglich der vorgenannten Kosten jährlich unter 520 Euro, wird jedoch keine Steuer fällig. Auch wenn deine Gesamteinkünfte aus allen Einkommensarten weniger als 9.696 Euro (ledig) beziehungsweise 19.392 Euro (Verheiratete) betragen, fällt ebenfalls keine Einkommensteuer an.

Diese Kosten können geltend gemacht werden

Abschreibungen (AfA): Vermietete Immobilien kannst Du über einen Zeitraum von 50 Jahren mit jeweils zwei Prozent des Gebäudewertes beziehungsweise der Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Wurde das Haus vor 1925 errichtet, liegt der Abschreibungssatz 40 Jahre lang bei 2,5 Prozent. Für Sanierungen denkmalgeschützter Gebäude gelten höhere Abschreibungssätze – diese führen dazu, dass der Eigentümer seine Einkommensteuerlast deutlich reduzieren kann. Wird eine Immobilie, wie in Deinem Fall, verschenkt oder vererbt, darf der Beschenkte oder Erbe die AfA des Erblassers fortführen.

Laufende Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten an vermieteten Immobilien kannst Du ebenfalls steuerlich geltend machen, jedoch sind die Zeiträume für die Abschreibung der Kosten mit ein bis fünf Jahren wesentlich kürzer. 

Darlehenszinsen: Sofern für Deine Immobilien noch Darlehen laufen, kannst Du die anfallenden Zinsen in Deiner Steuererklärung ansetzen. Jedoch verringert sich der Zinsvorteil bei einem herkömmlichen Annuitätendarlehen mit der Zeit, da der Zinsanteil der Rate im Zuge fortschreitender Tilgung immer weiter sinkt.

Immobilien als Liebhaberei?

Übersteigt die Kombination aus Abschreibungen, laufenden Kosten und Darlehenszinsen die Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust, den Du als Immobilieneigentümerin steuerlich geltend machen kannst. Auf diese Art beteiligst du das Finanzamt quasi an den Verlusten.

Werden die Immobilien jedoch gewerblich genutzt, so fordert der Fiskus zumeist einen Nachweis in Form einer Prognose künftiger Einnahmen und Überschüsse, aus dem eine langfristige Einkünfteerzielungsabsicht hervorgeht. Gelingt dieser Nachweis nicht, so betrachtet der Fiskus die Vermietung als Liebhaberei mit der Folge, dass Du die Verluste nicht steuerlich geltend machen kannst.

Bei Wohnimmobilien ist ein solcher Nachweis hingegen nicht nötig. Zumindest dann nicht, wenn die Wohnung dauerhaft vermietet wird. Wer hingegen Zeitmietverträge abschließt oder nur gelegentlich für kurze Zeit vermietet und deshalb Verluste macht, tappt in die Liebhaberei-Falle, wenn er nicht nachweisen kann, dass eine langfristige Einkünfteerzielungsabsicht besteht.

Wer seine Immobilie vergünstigt vermieten möchte, beispielsweise an Angehörige, muss  mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Dann können Verluste aus der Vermietung dauerhaft in voller Höhe steuerlich geltend gemacht werden. Liegt die Warmmiete darunter, so können die Verluste nur anteilig geltend gemacht werden.

Vermieter als Gewerbetreibender?

Wer als Vermieter häufiger Objekte erwirbt oder baut und diese zeitnah wieder veräußert, läuft Gefahr, vom Finanzamt als gewerblich eingestuft zu werden: Wer innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei Objekte zeitnah zur Anschaffung, Herstellung oder grundlegender Modernisierung verkauft, wird demnach als Gewerbetreibender eingestuft. Als Konsequenz werden gewährte Abschreibungen rückabgewickelt. Die Folge: Der höhere Gewinn durch die Mieteinnahmen muss versteuert werden.

Neben der Einkommensteuer, die auf die Spekulationsgewinne erhoben wird, können die Gemeinden zusätzlich Gewerbesteuer verlangen. Aber keine Sorge: Geerbte Immobilien und solche, die länger als zehn Jahre gehalten werden, sind von der Drei-Objekt-Regelung ausgenommen.

Gewerbliche Vermietung als Vehikel zur Steuerminderung

Wer ein größeres Immobilienvermögen hat, kann darüber nachdenken, eine vermögensverwaltende GmbH (vGmbH) zu gründen, die sich in manchen Konstellationen als Vehikel zur Steuerminderung erweisen kann. Zwar kostet die Gründung einer vGmbH Geld und muss notariell beurkundet werden. Allerdings lassen sich mit diesem Konstrukt die Steuern aus Mieteinnahmen gegebenenfalls mindern.

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