Steuersparmodell Vermögensverwaltende GmbH?

Wer in Immobilien investiert, sucht auch nach Möglichkeiten, Steuern zu sparen. Immer wieder fällt dabei auch der Begriff der vermögensverwaltendenden GmbH (vvGmbH). Doch das Konstrukt scheint komplex und wenig durchsichtig. 

Kein Wunder also, das insbesondere private Immobilienbesitzer und Vermieter Abstand halten und der vvGmbH misstrauen. Was steckt wirklich dahinter? Einer Vielzahl von Fragen rund um die vvGmbH gehen wir auf den Grund. 

Diese Kapitalgesellschaft ist ein Verwalter

Die vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft verwaltet lediglich ihr eigenes Vermögen. Das bedeutet, der Zweck des Unternehmens ist es nicht, selbst gewerblich tätig zu sein. Zwar unterliegt die GmbH der Körperschaftsteuer und ist grundsätzlich, wie jede andere GmbH auch, gewerbesteuerpflichtig.  Hält sie jedoch ausschließlich eigenes Immobilienvermögen und vielleicht noch Kapitalvermögen, wird hinsichtlich der Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien der sogenannte erweiterte gewerbesteuerliche Kürzungsbetrag gewährt. – Dann sprechen wir von einer vvGmbH.

Die Motivation ist steuerlich bedingt

Bei gewerblich tätigen GmbHs steht überwiegend die Haftungsbeschränkung im Vordergrund. Doch die Motivation zur Gründung einer vvGmbH ist für gewöhnlich ausschließlich steuerlich bedingt, denn die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung führt dazu, dass unter bestimmten Voraussetzungen keine Gewerbesteuer auf Mieterträge zu bezahlen ist. Wichtig ist, dass im Geschäftszweck der Satzung klar geregelt ist, dass die GmbH ausschließlich eigenes Vermögen verwaltet. Jeder erweiternde Zusatz kann zu Diskussionen mit dem Gewerbeamt, der IHK und dem Finanzamt führen.

In der Praxis kann es dabei dazu kommen, dass das Gewerbeamt unrechtmäßig zur Gewerbeanmeldung auffordert. Die vvGmbH muss keine Gewerbeanmeldung durchführen und viele Steuerberater raten auch davon ab, dies zu tun. Wenn die Gemeinde hierzu auffordert, sollte mit Verweis auf die Satzung klargestellt werden, dass sich die vvGmbH nicht gewerblich betätigt und ausschließlich eigenes Vermögen verwaltet.

So gründen Sie die vvGmbH

Gesellschaftsrechtlich ist die vvGmbH eine ganz normale GmbH und wird, wie jede Kapitalgesellschaft, durch den notariell zu beurkundenden Gesellschafterbeschluss, dem Beschluss einer Satzung sowie die Bestellung eines oder mehrerer Geschäftsführer gegründet.

Mit der Gründungsurkunde gehen der oder die Gründer zu einer Bank, eröffnen auf den Namen der neuen GmbH ein Bankkonto und zahlen das in der Satzung festgelegte Stammkapital ein. Mit dem ersten Kontoauszug weisen Sie dem Notar die Einzahlung nach und die GmbH kann in das Handelsregister eingetragen werden.

Erst nachdem die Eintragung in das Handelsregister erfolgt ist, entfaltet die GmbH ihren Haftungsschutz. Steuerlich werden aber auch alle Handlungen vor der Eintragung bereits für die GmbH gewertet, wenn die GmbH dann auch tatsächlich eingetragen wird. Der Notar ist verpflichtet jede Gründung einer Kapitalgesellschaft an das für den Sitz der Gesellschaft zuständige Gewerbeamt und Körperschaftsteuerfinanzamt weiterzugeben.

Anschließend fordert das Finanzamt den Geschäftsführer auf, die GmbH steuerlich erfassen zu lassen und eine Eröffnungsbilanz abzugeben. 

Eine Gegenüberstellung

Gewerbliche GmbH

Der Gewinn der GmbH wird der Körperschaftsteuer (15% des steuerpflichtigen Gewinnes)

zzgl. Solidaritätszuschlag (5,5% auf die 15%) unterzogen.

Eine gewerblich tätige GmbH ist verpflichtet, Gewerbesteuern zu bezahlen. Die Gewerbesteuer beträgt 3,5% x Hebesatz der Gemeinde vom Gewerbeertrag berechnet (Bsp. 3,5% x 400% Hebesatz = 14% vom Gewerbeertrag).

Bei der Körperschaftsteuer gibt es keine (teilweise) Anrechnung der bezahlten Gewerbesteuer. D.h. bei gewerblich tätigen GmbHs betragen die Ertragsteuern somit 15,83%+14% = rd. 30%.

vvGmbH

Der Gewinn der GmbH wird der Körperschaftsteuer (15% des steuerpflichtigen Gewinnes)

zzgl. Solidaritätszuschlag (5,5% auf die 15%) unterzogen.

Bei einer vvGmbH ist die erweiterte Gewerbesteuerkürzung möglich.

Dadurch wird der Gewerbeertrag auf null reduziert und die Multiplikation mit Hebesatz führt zu einer Gewerbesteuer in Höhe von 0. Somit ist der Ertrag bzw. der Gewinn einer vvGmbH nur mit der KSt in Höhe von 15,83% belastet.

Achtung: Entnahmen müssen zum persönlichen Steuersatz versteuert werden!

 

Im Vergleich zum progressiven Einkommensteuertarif bei natürlichen Personen oder Personengesellschaften (im Spitzensteuersatz bei 42% bzw. 45% + SolZ) klingt die vvGmbH zunächst sehr verlockend.

Der hohe Ertragssteuerunterschied (in der vvGmbH mit 15,83% und in der Einkommensteuer mit 42% bzw 45%) führt nicht selten zu besonderer Aufmerksamkeit bei den Finanzbehörden.

Diese Voraussetzungen gilt es zu erfüllen

Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung führt zu einer erheblichen Steuervergünstigung für vermögensverwaltende Kapitalgesellschaften. Dies wiederum motiviert viele Investoren dazu, Vergünstigung für Ihre Gesellschaft in Anspruch zu nehmen. Auf der anderen Seite sind Finanzbehörden bei begünstigenden Sachverhalten sehr präzise, um Missbrauch zu verhindern. Dementsprechend interpretieren sie gesetzliche Normen streng. Diese entgegengesetzten Interessen führen in der Praxis zu entsprechendem Verwaltungsaufwand, vermehrten Betriebsprüfungen und Kosten für die Steuerrechtsdurchsetzung.

Die erweiterte Kürzung kommt nur hinsichtlich der begünstigten Tätigkeiten in Betracht. Also „Verwaltung und Nutzung ausschließlich eigenen Grundbesitzes“. Dabei ist die Fruchtziehung unter Erhalt der Substanz gemeint. Die Vermietung und Verpachtung von langfristig gehaltenen Immobilien fällt unter diesen Begriff.  

Weitere vom Grundstücksunternehmen ausgeübte Tätigkeiten sind hingegen begünstigungsschädlich, sodass entweder die erweiterte Kürzung in vollem Umfang keine Anwendung findet oder nur die entsprechenden Tätigkeiten nicht begünstigt sind. Zu letzteren Tätigkeiten gehören als erlaubte, aber nicht begünstigte Tätigkeiten

  • die Verwaltung und Nutzung von eigenem Kapitalvermögen,
  • die Betreuung von Wohnungsbauten,
  • die Errichtung und Veräußerung von Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Teileigentum.

Diese Regelung ist insoweit abschließend. 

Schädliche Aktivitäten führen zur Versagung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung

Hier scheitern manche Vermieter, weil sie vielleicht eine Einbauküche an Mieter vermieten. Die Überlassung oder Vermietung von Einbauküchen, Ausstattung, Möbel ist nicht begünstigt und führt für gewöhnlich zum vollständigen Ausschluss der erweiterten Gewerbesteuerkürzung.

Um diese Gefahr zu umgehen, bietet sich die Vermietung der Einbauküche über eine andere Gesellschaft an. Nicht begünstigungsschädlich sind hingegen Tätigkeiten, die der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes dienen und zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlichen Grundstücksverwaltung und -nutzung sind.

Betreut eine vvGmbH auch Wohnungsbauten oder veräußert Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen, so ist Voraussetzung für die Anwendung des Satzes 2, dass der Gewinn aus der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes gesondert ermittelt wird. Wenn dies nicht beachtet wird, kann die gesamte erweiterte Gewerbesteuerkürzung versagt werden. Es ist somit bereits in der Buchhaltung eine entsprechende Struktur vorzusehen.

Beim Verkauf einer Immobilie aus einem Betriebsvermögen wird der Verkaufsertrag zwischen dem Verkaufserlös und dem Buchwert (Anschaffungskosten abzüglich aufgelaufener Abschreibung) der Versteuerung unterworfen. Für solche Erträge aus der Aufdeckung der stillen Reserven wird die erweiterte Gewerbesteuerkürzung auch dann gewährt, wenn die Immobilie länger als drei Jahre im Anlagevermögen der vvGmbH war.

Die Nachteile der vvGmbH

Die vvGmbH hat einen erheblichen Nachteil gegenüber dem Halten von Immobilien im Privatvermögen: die GmbH hat immer Betriebsvermögen und eben kein Privatvermögen. 

Wertzuwächse und auch bisher in Anspruch genommene Abschreibungen sind bei einem Verkauf der Immobilien zu versteuern. Im Privatvermögen sind diese nach 10 Jahren steuerfrei. Insbesondere dieser Punkt ist der Grund dafür, dass eine vvGmbH nur für einen gewissen Typ von Immobilien überhaupt Sinn macht.

Auch die Kosten sind natürlich etwas höher als in der privaten Vermietung, unter anderem durch die Erstellung der  jährlichen Bilanz durch den Steuerberater. Weiterhin ist eine GmbH automatisch Mitglied bei der IHK und muss Beiträge abführen. Die Kosten beginnen bei  anfänglich bei rund 2.000€ pro Jahr. Für drei Eigentumswohnungen lohnt sich also eine GmbH also eher nicht.

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