Erwerb & Vermietung Steuern & Finanzen
Mai 2, 2022 von Andrea andrea.burkhardt@scout24.com

Ferienimmobilie kaufen – oder lieber nicht?

Beim Kauf einer Ferienimmobilie gibt es einige Dinge zu beachten. Wenn Du dieses Haus außerdem vermieten möchtest, solltest Du Dir nicht nur den Kaufpreis und mögliche Finanzierungsoptionen ansehen, sondern auch die generierbaren Mieteinnahmen. Wir zeigen Dir hier, worauf Du achten musst und wann sich der Kauf eines Ferienhauses lohnt.

Wenn Du Dich mit dem Gedanken anfreundest, Dir eine Ferienimmobilie zu kaufen, dann hat das für Dich sicherlich nicht nur persönliche Gründe, die der Erholung dienen. Oftmals lohnt es sich, solch ein Objekt zu vermieten, um Einnahmen zu generieren. Gerade dann gibt es aber einiges zu beachten, damit sich die Investition auch lohnt.

 

Die Suche beginnt

Der erste Schritt zur eigenen Ferienimmobilie beginnt mit der Suche. Am besten vergleichst Du ein breites Portfolio an möglichen Traumobjekten und vergleichst diese. Hierfür kannst Du bequem Online-Portale nutzen – oder Du forderst Dir Kataloge an. Dabei solltest Du dir zuerst überlegen, welche Art Haus Du Dir wünschst und wo dieses liegen soll. Träumst Du eher von einer Berghütte in verschneiten Landschaften, einem Häuschen am Strand umgeben von Meeresrauschen oder einem Landhaus inmitten der sonnigen Toskana?

Egal, was Du hiervon bevorzugst, Du solltest immer akribisch auf die Details achten. Prüfe vorab die Lage, das Umfeld und die Qualität des Objektes. Überprüfe, ob der Kaufpreis angemessen ist, wie die Ausstattung ist und welche Kosten sich für Dich noch ergeben. Insbesondere bei renovierungsbedürftigen Häusern solltest Du die Kosten lieber etwas höher ansetzen, um am Ende keine bösen Überraschungen zu erhalten.

In der Regel befindet sich die Ferienimmobilie nicht an Deinem Hauptwohnsitz – schließlich willst Du auch mal die Seele woanders baumeln lassen und vom Alltag abschalten. Dann ist es wichtig, dass Du jemanden hast, der sich vor Ort um das Haus kümmern kann. Zum einen kann es immer mal zu einem Ereignis wie einem Unwetter kommen, zum anderen ist es nicht verkehrt, wenn ab und an jemand nach dem Rechten sieht. Und wenn Du Dir eine Ferienimmobilie im Ausland zulegen möchtest, beachte unbedingt die rechtlichen Rahmenbedingungen dort.

 

Die ultimative Checkliste für ein Ferienhaus

Um Dir die Suche nach einem Ferienhaus zu erleichtern, haben wir Dir hier eine Checkliste zusammengestellt, die Du unbedingt vor Abschluss eines Kaufvertrages durchgehen solltest. Dabei spielen Deine eigenen Bedürfnisse beziehungsweise die Deiner möglichen Mieter eine entscheidende Rolle:

  1. Wie ist die Infrastruktur? Wie kann man zur Immobilie anreisen? Wie ist die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel? Gibt es die Möglichkeit sich in der Nähe Fahrräder und Autos zu mieten?
  2. Was gibt es alles in der Nähe? Gibt es Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, touristische Highlights oder Sportmöglichkeiten wie Fitnessstudios, Sportplätze oder gar einen Golfplatz?
  3. Gibt es Spielplätze für Kinder in der Umgebung oder vielleicht sogar einen Babysitter-Service?
  4. Gibt es im Haus eine Heizung und/oder eine Klimaanlage?
  5. Ist eine Einbauküche vorhanden? Gibt es einen Kühlschrank, eine Tiefkühltruhe und einen Herd?
  6. Ist eine Waschmaschine vorhanden? Oder gibt es einen Waschsalon in der Nähe?

Diese Checkliste ist nur ein erster Ansatz, um Dir die Entscheidung für oder gegen ein Ferienhaus zu erleichtern. Du kannst diese um eigene Punkte ergänzen, die Dir wichtig sind. Wichtig ist hier immer, dass Du (und Deine Gäste) sich wohlfühlen. Die einen mögen es eher ruhig und abgelegen, die anderen brauchen Großstadt-Flair. Beachte außerdem, dass Extras wie eine Sauna oder ein Kamin die Auslastung Deines Ferienhauses steigern.

 

Vor dem Kauf einer Ferienimmobilie unbedingt beachten

Bevor Du Dir eine eigene Ferienimmobilie zulegst, solltest Du das Objekt Deiner Träume unbedingt kritisch betrachten. Dabei spielt vor allem die Bausubstanz eine entscheidende Rolle. Beachte, dass in anderen Ländern auch andere Baustandards gelten. Wenn Du beispielsweise in südeuropäischen Regionen ein Objekt kaufen möchtest, lass Dir die Baugenehmigung sowie eine Bewohnbarkeitsbescheinigung vorlegen. Wenn diese Unterlagen nicht vorliegen, musst Du im schlimmsten Fall das gesamte Haus abreißen lassen. Ebenso sollte sich im Grundbuch ein lückenloser Nachweis aller bisherigen Eigentümer finden lassen.

Wenn es zur ersten Besichtigung kommt, hol dir Unterstützung von einem Architekten oder einem Bausachverständigen. Diese sollten den baulichen Zustand genauer unter die Lupe nehmen. Anschließend sollte klar sein, ob und welche baulichen Umbau- und Modernisierungsarbeiten notwendig sind.

 

Auf den Preis kommt es an 

Der Kauf einer Ferienimmobilie ist immer auch eine Preisfrage. Du kennst Dein Budget und Du weißt, wie viel Du finanzieren lassen kannst? Sehr gut. Dann brauchst Du nur noch nach dem passenden Objekt zu suchen, welches Du Dir auch leisten kannst. Wir haben bereits in einem Artikel die aktuelle Marktlage analysiert.

Aktuell sind Ferienimmobilien auf jeden Fall sehr gefragt. Es gibt dabei vor allem Unterschiede, was die Lage angeht. Ferienhäuser in Hot Spot Regionen sind in der Regel teurer als Häuser, die eher abgelegen sind. Beachte aber auch, dass eine Vermietung in weniger attraktiven Regionen auch eher schwieriger ist.

Unterhalte Dich auch mit Leuten vor Ort. Diese kennen häufig Geheimtipps. Beispielsweise sind Ferienobjekte auf den Ost- und Nordseeinseln hierzulande relativ kostenintensiv. Ferienhäuser an der Festlandküste in Mecklenburg-Vorpommern sind hingegen günstiger und verfügen ebenfalls über einen Zugang zum Meer. Du siehst also, sich genau umschauen und vergleichen lohnen sich.

Schau vor allem auch in die Zukunft, wenn du eine Immobilie im Ausland erwirbst. Wie ist aktuell die Preisentwicklung? Wie wird sich diese zukünftig entwickeln? In Frankreich sind die Preise zum Beispiel seit vielen Jahren hoch. Daher wirst Du hier auch in ein paar Jahren kaum mit einem Wertverfall rechnen müssen. In den osteuropäischen Ländern kannst Du derzeit günstig ein Ferienhaus erwerben. Dafür entsteht dort die touristische Infrastruktur erst noch. Du kannst hier also ein Schnäppchen erwerben, welches in der Zukunft attraktive Renditen abwirft.

 

Die Finanzierung

Die Finanzierung ist eine ebenso entscheidende Frage. Hierfür musst Du wissen, wie viel Eigenkapital Du zur Verfügung hast, welche Kosten auf Dich zukommen und wieviel Geld Du noch benötigst. Kalkuliere alle Posten wie Baunebenkosten, Instandhaltungskosten, Modernisierungskosten, Nebenkosten und am Ende die Mieteinnahmen mit ein und überlege, welche Kreditsumme Du benötigst – und ob Du Dir diese auch dauerhaft leisten kannst.

Wir geben Dir den Tipp, mindestens 40 bis 50 Prozent Eigenkapital zuzusteuern. Hier kannst Du auch eigene Immobilien und andere Vermögensgegenstände mit einberechnen.

 

Der Kaufvertrag

Bevor Du endgültig einen Kaufvertrag unterschreibst, informiere Dich gut – besonders, wenn Du eine Ferienimmobilie im Ausland kaufst. Andere Länder, andere Sitten. Und so gelten je nach Standort mitunter andere Regelungen als hier in Deutschland.

In Österreich benötigst Du vor dem Kauf beispielsweise die Zustimmung der Ausländer-Grundverkehrsbehörde. In den südeuropäischen Ländern sowie in Frankreich ist ein Vorvertrag üblich. Hier leistet der Käufer üblicherweise bereits eine Anzahlung von maximal 30 Prozent. In Frankreich, Italien und Spanien ist dieser Vertrag bereits bindend, in Portugal lediglich, wenn eine notarielle Beglaubigung der Unterschriften vorliegt. In Italien benötigst Du vor dem Hauskauf eine Steuernummer sowie ein Konto im Land.

Auch den Kaufvertrag selbst solltest Du genau unter die Lupe nehmen. Hierfür kannst Du Dir auch einen Experten zur Seite holen.

 

Steuern sparen mit dem eigenen Ferienhaus 

Wenn Du Dich für eine Vermietung Deines Ferienhauses entscheidest, kannst Du nicht nur Einnahmen generieren, sondern auch Steuern sparen. Wenn Du Dich nur 25 Prozent der Zeit selbst dort aufhältst und es die restliche Zeit vermietest, kannst Du Aufwendungen als Werbungskosten oder betriebliche Ausgaben steuerlich geltend machen. Verluste kannst Du mit anderen Einnahmen verrechnen und dadurch Steuern einsparen. Informiere Dich auch hier gut über die örtlichen Gegebenheiten und Gesetze.

Du siehst also, der Kauf einer Ferienimmobilie kann durchaus lohnenswert sein – nicht nur, um Dich selbst zu entspannen. Wer intelligent kauft und vermietet, hat einen attraktiven Zweitwohnsitz und eine lukrative Einnahmequelle. Wichtig ist nur, sich vorab gut zu informieren und das Haus auf Mängel zu überprüfen. Und wenn Du weißt, worauf Du und Deine Gäste Wert legen, kann die Suche beginnen.

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