E-Ladesäule wird zur Mietersache

Die Bundesregierung setzt durch Gesetzesänderungen europarechtliche Vorgaben um, die Nutzerfreundlichkeit für Elektroautos zu stärken. Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz soll der bundesweite Ausbau ab Dezember 2020 gefördert werden, denn Wohnungseigentümer und Mieter haben künftig einen Anspruch auf die Installation einer Ladesäule.

Eine neue Regelung betrifft den Paragraphen 554 des Bürgerlichen Gesetzbuchs: Die Neuerung beschreibt das Recht des Mieters, die Errichtung von Ladesäulen für E-Fahrzeuge auf eigene Kosten durchsetzen zu können. Gleichzeitig verhindert das Wohneigentumsgesetz künftig Abwehransprüche des Mieters gegen entsprechende Baumaßnahmen und verleiht dem Wohnungseigentümer somit einen Rechtsanspruch. Es sind die ersten Regelungen zur Harmonisierung miet- und WEG-rechtlicher Vorschriften.

Innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft kann der einzelne Eigentümer ebenso ab Dezember 2020 die Gestattung von den Miteigentümern verlangen. Künftig benötigen diese Maßnahmen also keine Zustimmung aller Miteigentümer, wenn die Kosten durch den jeweiligen Eigentümer allein getragen werden.

In der Praxis dürfte jedoch die Frage im Raum stehen, ob Kosten und Aufwand im Verhältnis zum Nutzen der Ladesäulen stehen. Um eventuelle Rückbauverpflichtungen umzusetzen, forderten verschiedene Interessenverbände Sicherheitsleistungen. So kann der Mieter eine Geldsicherheit für später anfallende Rückbaukosten anbieten, falls die Abwägung der Sinnhaftigkleit zu seinen Ungunsten ausgehen könnte.

Ausgangspunkt der Abwägung ist dabei die Überlegung, dass der Vermieter als Eigentümer aufgrund der Eigentumsfreiheit mit der Mietsache nach Belieben verfahren kann. Insbesondere kann er den Zeitpunkt einer Investition selbst bestimmen.

Dem Mieter steht demgegenüber im Ansatz nur ein Nutzungsrecht zu. Als berechtigte und damit abwägungsrelevante Interessen auf Vermieterseite werden in der Rechtsprechung neben dem Interesse an der Erhaltung der Substanz des Mietobjekts ferner auch die Wahrung des Gesamteindrucks des Gebäudes sowie die mangelnde Beeinträchtigung der übrigen Mieter und Nutzer anerkannt.

Anspruch auf Ladesäule eingeschränkt

Nach Ansicht der Bundesregierung bezieht sich der Anspruch auf eine Ladesäule auf die Installation in der Tiefgarage oder auf dem Grundstück. Nicht verbunden ist somit ein Recht eines Mieters auf eine Ladestation, wenn kein Stellplatz von ihm auf dem Grundstück angemietet ist oder er einen allgemeinen Platz auf einem Sammelgrundstück hat.

Zusätzlicher Verwaltungsaufwand für Vermieter

Für Vermieter entsteht ein erheblicher Verwaltungsaufwand, denn er ist zur weiteren Auskunft über die vorhandene Stromversorgung, den Kabelverlauf etc. verpflichtet. 

Als problematisch wird die Einheitlichkeit der durch verschiedene Mieter zu verschiedenen Zeiten installierten Ladepunkte gesehen, die insgesamt kompatibel mit der elektrischen Infrastruktur sein müssen. Eine Kostenerstattung dafür kann der Vermieter wohl ohne mietvertragliche Vereinbarung nicht verlangen, ebenso keine Mieterhöhung aussprechen, da die Kosten beim Mieter liegen und Leitungsführungen keine Wertverbesserung darstellen dürften.

Ladesäule als Wertverbesserung der Wohnung

Im Rahmen der einvernehmlichen Modernisierung kann die Installation jedoch als Wertverbesserung der Wohnung angesehen werden. Führen SIe als Vermieter die Modernisierung durch, können nicht förderfähige Kosten mit 8%, umgelegt auf 12 Monate, durch eine Mieterhöhung aufzufangen sein. Für den Mieter bedeutet dies eine kleinere monatliche Erhöhung, jedoch würde auch die Kaution ebenfalls entfallen, da kein Rückbau verlangt werden könnte.

Doch es gilt auch die rechtliche Frage zu klären, ob gesonderte Stellplatzverträge kurzfristig von beiden Seiten gekündigt werden können, was bei einer Investition auf Mieterseite problematisch wäre. Für den investierenden Mieter könnte somit eine Vertragsmindestlaufzeit sinnvoll sein. 

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