Erwerb & Vermietung
November 3, 2022 von Yvonne yvonne.haeusler@scout24.com

Wann dürfen Vermieter die Vorauszahlung der Betriebskosten erhöhen?

Die Inflation erreicht mit zehn Prozent einen neuen Höchstwert. Das schlägt sich auch in den Wohnkosten nieder. Bis die geplante Gaspreisbremse greift, kommen also weiter hohe Energiekosten auf Mieter zu. Da ist es doch sinnvoll die Betriebskosten rechtzeitig zu erhöhen. Was Vermieter dürfen und was nicht, erfährst Du hier. 

Immense Nachzahlungen drohen 

Die Gaskommission hat vorgeschlagen, die geplante Gaspreisbremse ab März 2023 einzuführen. Das ist für die aktuell laufende Heizperiode leider zu spät. Die Preise sind bereits um ein Vielfaches höher als noch vor einem Jahr. Vermieter müssen nach wie vor in Vorleistung für ihre Mieter gehen. Bei den meisten bedeutet das, dass sie deutlich mehr an die Versorger abdrücken, als sie von ihren Mietern in Form der Betriebskostenvorauszahlung bekommen. 

Einige Anbieter haben schon im Sommer ihre Preise und somit die Abschläge um bis zu 30 Prozent erhöht. Für Mieter kann das in einer Nachzahlung von ein bis zwei Monatsmieten enden. Nicht alle können eine so hohe Summe auf einmal aufbringen. Und so geraten auch Vermieter in Not. Wie bekommen sie ihre Vorleistung zurück? 

 

Vorauszahlung rechtzeitig anpassen 

Die meisten Vermieter warten bis zum Fristende, um die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Doch in diesem Jahr haben viele die Abrechnung früher verschickt als gewohnt. Und das ist auch gut so, denn nur so, dürfen sie einseitig die Vorauszahlung ihrer Mieter erhöhen. Das ergibt sich aus § 560 Absatz 4 BGB. Hier wird klar formuliert, dass die Betriebskosten nicht während der laufenden Abrechnungsperiode erhöht werden dürfen. 

Auch wenn es manch ein Vermieter unabhängig von der Abrechnung versucht – Mieter müssen nicht zustimmen. Möchtest Du die Nebenkosten unterjährig, also bevor Du die Nebenkostenabrechnung erstellt hast, erhöhen, darfst Du das lediglich als Vorschlag oder dringende Empfehlung formulieren. Eine Vorlage dafür findest Du im Vermietet.de Portal. Stimmt der Mieter zu, kannst Du bereits im folgenden Monat die angepasste Betriebskostenvorauszahlung erwarten. 

 

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um die Nebenkosten zu erhöhen? 

Als Vermieter bist Du nicht verpflichtet, die Höhe der Betriebskostenvorauszahlung anzupassen. Da Du aber mit den Kosten in Vorleistung gehst, liegt es in Deinem eigenen Interesse, dass Dein Mieter die Kosten möglichst genau abdeckt. Damit Du die Betriebskostenvorauszahlung überhaupt erhöhen kannst, müssen drei Bedingungen erfüllt sein: 

  1. Du hast die jährliche Betriebskostenabrechnung erstellt. 
  2. Die Abrechnung erfüllt die gesetzlichen Vorgaben sowohl formell als auch inhaltlich. 
  3. Du hast im Mietvertrag die Anpassung der Vorauszahlung nicht ausgeschlossen. 

Zusätzlich musst Du die Betriebskostenanpassung Deinem Mieter schriftlich mitteilen. Sofern Deine Mieter eine Nachzahlung leisten müssen, ist das Grund genug für eine Erhöhung. Du bist daher nicht verpflichtet, eine gesonderte Begründung anzugeben. Dennoch ist es sinnvoll, eine kurze Erklärung Deinem Schreiben beizulegen. So verhinderst Du Nachfragen seitens der Mieter.  

Wichtig ist außerdem, dass die Anpassung angemessen ist. Als angemessen gilt nach aktueller Rechtsprechung ein Zwölftel der Nachzahlung (BGH Urteil vom 28.09.2011, AZ VIII ZR 294/10). Es ist nicht zulässig, die Anpassung nur aufgrund von Vermutungen vorzunehmen. Konkrete Kostensteigerungen wie das aktuell der Fall ist, kannst Du jedoch einkalkulieren. Allerdings solltest Du die erhöhten Kosten plausibel in Deinem Schreiben darlegen. 

Das Gesetz gibt nicht vor, ab wann die angepassten Betriebskosten von Deinem Mieter bezahlt werden müssen. In der Regel darfst Du bereits im kommenden Monat mit dem neuen Mietbetrag rechnen. 

 

Betriebskosten müssen im Mietvertrag stehen 

Du darfst nur die Nebenkosten abrechnen, die Du im Mietvertrag vereinbart hast. Hast Du einen Posten vergessen, darfst Du diesen nicht in Deine Betriebskostenabrechnung aufnehmen. Auch eine nachträgliche Änderung im Mietvertrag muss Dein Mieter nicht akzeptieren. 

Wir empfehlen daher im Mietvertrag Bezug auf die Betriebskostenverordnung zu nehmen, anstatt jeden Posten einzeln aufzuzählen. Denn dann ist die Gefahr zu groß, dass Du etwas vergisst. Außerdem bist Du so auf der sicheren Seite, sollten weitere Betriebskosten hinzukommen. 

 

Unser Tipp: Nutze den Mietvertrag von Vermietet.de. Hier sind alle wichtigen Punkte für Vermieter aufgeführt. 

 

Betriebskosten als Pauschale 

Als Vermieter kannst Du auch eine Pauschale für die Betriebskosten mit Deinem Mieter vereinbaren (§ 556 Absatz 2 Satz 1 BGB). Das birgt jedoch das Risiko, dass Mieter mehr verbrauchen als sie bezahlen und Du bleibst schlussendlich auf den Kosten sitzen. Eine Pauschale ist daher nur bedingt und überwiegend bei Kurzzeitvermietung zu empfehlen. 

Eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale ist dann zulässig, wenn die Kosten die Pauschale übersteigen. Du darfst dann die Pauschale für das kommende Abrechnungsjahr erhöhen, bekommst jedoch keinen Ausgleich für das vergangene Jahr. 

 

Wann ist eine unterjährige Anpassung der Nebenkosten möglich? 

Grundsätzlich sind unterjährige Betriebskostenanpassungen nicht vorgesehen. Du kannst jedoch im Mietvertrag eine Klausel einfügen, die dir dieses Recht einräumt. Nimmst Du dann von diesem Recht Gebrauch, musst Du die Erhöhung schriftlich mitteilen und nachvollziehbar begründen. 

Eine vorzeitige Erhöhung der Nebenkosten ist auch dann möglich, wenn eine weitere Person in die Wohnung einzieht. Denn dann kann davon ausgegangen werden, dass beispielsweise mehr Energie und Wasser verbraucht wird. Das rechtfertigt eine entsprechende Anpassung der Vorauszahlungen. 

 

Mieter müssen zahlen 

Werden die Betriebskosten erhöht und sind alle Richtlinien erfüllt, muss Dein Mieter die Erhöhung akzeptieren. Tut er das nicht, darfst Du das Mietverhältnis kündigen. Gemäß § 569 BGB ist eine Kündigung gerechtfertigt, sobald Dein Mieter mindestens zwei Monate in Rückstand gerät. 

 

Achtung: Auch Dein Mieter hat ein Kündigungsrecht. Und zwar dann, wenn Du bei der Vermarktung der Immobilie die Betriebskosten bewusst zu niedrig angesetzt hast und Du Dir durch die geringere Warmmiete einen Vorteil verschafft hast. Gerichte sehen das als arglistige Täuschung an und sprechen Mietern dann sogar ein Recht auf Schadenersatz zu. 

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