Erwerb & Vermietung
November 4, 2022 von Yvonne yvonne.haeusler@scout24.com

Betriebskostenabrechnung: Wasser nach Verbrauch abrechnen 

Im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung werden auch die Wasserkosten auf die Mieter umgelegt. Nicht selten schleichen sich dabei Fehler ein, die im schlimmsten Fall zu einem Gerichtsverfahren führen. Damit Du zukünftig Fehler vermeidest, zeigen wir Dir hier, wie Du den Wasserverbrauch abrechnest und was Du dabei beachten musst. 

Zwischen Kalt- und Warmwasser unterscheiden 

Wasserkosten zählen zu den umlegbaren Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV) und müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Es gibt jedoch Unterschiede zwischen der Abrechnung von Kaltwasser und Warmwasser. 

 

Kaltwasser 

Für den Kaltwasserverbauch gibt es keine generelle Regelung für die Betriebskostenabrechnung. Du als Vermieter musst also nicht zwingend den individuellen Verbrauch der Mieter erfassen und diese entsprechend umlegen. Lediglich in Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein gibt es laut Landesbauordnung eine Pflicht zur Installation von Kaltwasserzählern und somit auch eine verbrauchsabhängige Abrechnungspflicht. Das gilt sowohl für Neubauten als auch Bestandsimmobilien. 

Gibt es keine Kaltwasserzähler oder sind nur in einzelnen Wohnungen eines Hauses Zähler installiert, ist es gängige Praxis, den Gesamtverbrauch des Hauses auf alle Mietparteien umzulegen (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB). Welchen Verteilerschlüssel Du dafür wählst, ist Dir überlassen. Wichtig ist nur, dass Du diesen im Mietvertrag festgelegt hast. Möchtest Du den Verteilerschlüssel ändern, brauchst Du das Einverständnis Deines Mieters. 

 

ACHTUNG: Wird ein Mieter durch die Umlage des Gesamtverbrauchs auf alle Parteien benachteiligt, also wenn er zum Beispiel deutlich weniger verbraucht als die anderen Parteien, kannst Du als Vermieter zur verbrauchsabhängigen Abrechnung verpflichtet werden (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12.03. 2018 Az.: VII ZR 188/07). 

 

Warmwasser 

Beim Warmwasserverbrauch gibt es bundesweit konkrete Regelungen. In § 2 Nr. 5 BetrKV steht, dass die Kosten für Warmwasser grundsätzlich umlagefähig sind. Der Paragraph besagt auch, dass die Kosten zu mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. 

Für die restlichen 30 bis 50 Prozent gilt die Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Demnach kann der übrige Anteil verbrauchsunabhängig abgerechnet werden. In der Regel passiert das anhand der Wohn- und Nutzfläche.  

 

WICHTIG: Du als Vermieter darfst nicht weniger als 50 Prozent des Warmwasserverbrauchs verbrauchsabhängig abrechnen. § 10 HeizkostenV gibt Dir allerdings das Recht, den Verbrauch zu 100 Prozent verbrauchsabhängig abzurechnen. Dazu bedarf es zwingend einer schriftlichen Vereinbarung im Mietvertrag. 

 

Es gibt eine Ausnahme, wenn Vermieter und Mieter zusammen in einem Zweifamilienhaus wohnen. Gemäß § 2 HeizkostenV ist dann keine verbrauchsabhängige Warmwasserabrechnung notwendig. 

Damit Du verbrauchsabhängig abrechnen kannst, musst Du den individuellen Verbrauch erfassen können. Deshalb sieht die Heizkostenverordnung eine Pflicht zur Installation von Warmwasserzählern bei Neubauten und Bestandsimmobilien vor. 

 

Haben Mieter ein Recht auf Wasserzähler? 

Fehlt ein Warmwasserzähler, können Mieter diesen gerichtlich einklagen. Schließlich kann ohne Warmwasserzähler der Verbrauch nicht individuell erfasst und dementsprechend auch nicht abgerechnet werden. Bei Kaltwasserzählern gibt es dieses Recht nicht in allen Bundesländern. 

 

ACHTUNG: Wenn alle Wohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind, muss auch der Verbrauch individuell abgerechnet werden. Rechnest Du dann nicht verbrauchsabhängig ab, kann der Mieter die Wasserkosten um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). Du hast jedoch die Chance, diesen Fehler innerhalb einer Abrechnungsfrist der Betriebskostenabrechnung zu korrigieren. 

 

Warmwasserverbrauch schätzen 

Ist die Erfassung des Warmwasserverbrauchs nicht möglich, darfst Du laut § 9a HeizkostenV den Verbrauch schätzen. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn das Messgerät aufgrund eines Fehlers nicht abgelesen werden kann oder Dein Mieter zum Ablesetermin nicht anwesend ist. 

Für die Schätzung kannst Du folgende Verbräuche zugrunde legen: 

  • Verbrauch in früheren Abrechnungszeiträumen 
  • Durchschnittsverbrauch des Mietobjekts 
  • Verbrauch von Nachbarn in vergleichbaren Räumen 

Die ortsüblichen Durchschnittskosten darfst Du nicht zur Verbrauchsschätzung verwenden. 

 

Wasserkosten mit Vermietet.de abrechnen 

In Deinem Vermietet.de-Konto kannst Du ganz einfach für jedes Deiner Objekte die Zählerstände für Warm- und Kaltwasser erfassen. Nutzt Du diese Möglichkeit, zieht das System die Daten automatisch in die Vorlage zur Betriebskostenabrechnung. Damit wird die verbrauchabhängige Abrechnung der Wasserkosten noch einfacher. Zusätzlich schützt Dich das System vor gängigen Fehlern wie Zahlendrehern oder falschen Verteilerschlüsseln. 

Probiere es kostenlos aus – und zahle erst, wenn Dir das Ergebnis gefällt. 

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