„Bestandsmieten auf dem Stand von 2013? – Das wäre eine Katastrophe!”

Im Gespräch mit Vivien Hermel, Geschäftsführerin des Maklerunternehmens Living in Berlin, über die Rolle des Immobilienmaklers, den Berliner Immobilienmarkt und die Gefahren des Mietpreisdeckels.

Vivien, Immobilienmakler haben in der Szene der Immobilieninvestoren keinen guten Ruf. Trotzdem habt ihr mit Living in Berlin eine hervorragende Gründung hingelegt und tolle Immobilien im Bestand. Was ist euer Geheimrezept?

Ehrlichkeit, Zuverlässigkeit und Transparenz – die Grundprinzipien guter Erziehung. Viele Kunden danken uns diese Eigenschaften, da sie in heutiger Zeit leider keine Selbstverständlichkeit sind. Wir analysieren Immobilien von Anfang an, gehen nicht auf unrealistische Wunschvorstellungen ein und halten uns an unsere Zusagen. Diese Grundeinstellung gepaart mit offenem, humorvollem Umgang mit dem Kunden und die Liebe zum Thema Immobilien haben uns dahin gebracht, wo wir sind. Sicherlich tat auch eine Portion Ehrgeiz und Glück ihr Übriges.

Wie gestaltet sich der Prozess, wenn ihr eine Anfrage erhaltet, und wie lange dauert es von der ersten Kontaktaufnahme bis zur Unterschrift des Kaufvertrags durchschnittlich?

Interessenten erhalten bei uns zunächst ein ausführliches Exposé. Zwei bis drei Tage später telefonieren wir mit dem Kunden und klären Fragen um die Passgenauigkeit und Finanzierung. Wenn alles passt, vereinbaren wir einen Besichtigungstermin. In diesem Termin kann er sich die Immobilie ansehen und erste Fragen klären. Anschließend erhalten unsere Interessenten weiterführende Unterlagen für die Finanzierung. Wenn die Finanzierung steht, geht es auch schon zum Notar.
Im Schnitt dauert es vom Erstkontakt bis zur Unterschrift beim Notar drei bis vier Monate, meistens liegt dies an der langen Bearbeitungszeit bei den Banken. Wenn Kunden schon länger suchen und eine klare Vorstellung von ihrem Vorhaben haben, kann es aber auch mal nur drei oder vier Wochen dauern.

Woran denkst du, liegt es, dass die Profession des Maklers oftmals so negativ behaftet ist? – Welche Dinge macht ihr anders?

Wir Makler haben einen schlechten Ruf, weil zum einen wenige Menschen wissen, was wir eigentlich überhaupt den ganzen Tag so machen. Leider gibt es viele schwarze Schafe in unserer Branche, die eben nicht transparent arbeiten. So denken viele, wir schließen eben nur mal eine Tür auf und bekommen dafür 30.000€. Doch die Bearbeitung beginnt mit dem individuellen Exposé und der Vorbereitung zum Vermarktungsbeginn. Ich finde nichts schrecklicher, als vor einem Interessenten zu stehen und elementare Fragen zur Bauweise nicht beantworten zu können. Das gibt es bei uns nicht. Zudem bekommt jeder Verkäufer ein wöchentliches Reporting, das unsere Tätigkeiten beschreibt. So fühlen sich Eigentümer stets bestens informiert. Interessenten loben uns immer wieder für unser Wissen rund um die Immobilie, das tolle Exposé und unsere Hilfe bei anstehenden Herausforderungen. Wir lassen niemanden im Regen stehen und kümmern uns auch um Angelegenheiten, die vielleicht nicht in unserem Aufgabenbereich liegen, für uns aber eine Selbstverständlichkeit sind. Der Beruf des Maklers umfasst sehr viel Wissen, wenn man ihn richtig macht. Das ist unsere oberste Priorität. Wer sich nicht weiterbildet und bezüglich der aktuellen Gesetze und Rechtsprechungen auf dem Laufenden ist, hat in unserem Unternehmen nichts zu suchen, denn derjenige spiegelt nicht den Kerngedanken des Unternehmens wieder.

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Welche Tipps kannst du Menschen geben, die erstmals über den Erwerb einer Immobilie zur Kapitalanlage nachdenken?

Was uns immer wieder auffällt ist, dass Kunden, die eine Kapitalanlage kaufen, bei der Immobiliensuche zu sehr nach ihrem persönlichen Geschmack aussuchen. Da muss ein Parkettboden vorhanden sein, außerdem soll es eine Dusche und eine Badewanne geben. Das ist bei der Suche nach einem Anlageobjekt der größte Fehler! Die Immobilie muss solide sein und passable Zahlen abwerfen. Sie muss für die breite Masse vermietbar sein und sollte kein großes Instandhaltungsrisiko aufweisen. Darauf sollte geachtet werden. Ein „Schema F“ gibt s nicht unbedingt, jeder Kunde ist anders und setzt andere Prioritäten aber man sollte manchmal auch auf seinen Makler hören, sonst sucht man ewig nach einer Kapitalanlage, die einem passt und erwirtschaftet dann eine schlechte Rendite.

Welche aktuellen Trends beobachtet ihr auf dem Immobilienmarkt?

Eindeutig: Smarthome! Gerade im Neubaubereich wird Technik immer gefragter, vor allem bei der jüngeren Generation.

Digitalisierung ist in der Immobilienwirtschaft: Immobilien werden zunehmend digital angeboten und gesucht. Was bedeutet das für Menschen, die Kapital in Immobilien investieren? Wie wird die Anfrage auch zum Erfolg?

Die klassische Anzeige in einer Zeitung gibt es heutzutage so nicht mehr. Die Immobilien werden online auf der eigenen Homepage oder auf Internetplattformen angeboten. Zudem gibt es eigenständige Objekthomepages, gerade für Neubauprojekte, auf denen nicht nur 3D-Grundrisse und Visualisierungen vorhanden sind, sondern auch schon der virtuelle Rundgang durch die zukünftige Wohnung, die zum Großteil noch nicht mal gebaut ist, dargestellt wird. Das bringt den Vorteil, dass die Kunden nicht mehr, wie noch vor zehn Jahren, nur vom Papier her weg kaufen müssen, sondern sich zumindest schon in gewissem Maße einen Eindruck verschaffen und eine bessere Kaufentscheidung treffen können.
Auch wenn die Anfragen für Immobilien digital bei uns ankommen, ist doch unsere Erfahrung, dass Kunden, die ernsthaft etwas suchen, zum Telefonhörer greifen und bei uns anrufen. Sehr selten sind Kunden wirklich ernsthaft interessiert, wenn sie nur digital kommunizieren. Ich denke da ist der Mensch irgendwie doch noch klassisch. Man möchte mit jemandem sprechen, hat dann mehr Vertrauen in die ganze Sache.

Worauf sollten Erwerber von Immobilien in einem Ballungszentrum wie Berlin achten, wenn sie Immobilien zur Vermietung erwerben möchten?

Man sollte darauf achten, dass das Gebäude in einem guten Zustand ist und große Sanierungen in der nahen Zukunft nicht anstehen. Wenn Sanierungen bereits geplant sind, sollte geprüft werden, ob die finanziellen Mittel dafür in der Gemeinschaft vorhanden sind oder ob mit Sonderumlagen zu rechnen ist. Zudem sollte die Immobilie natürlich in einer Lage sein, die sich gut vermieten lässt. Auch in Ballungszentren gibt es Lagen, die nicht so nachgefragt sind. Beim aktuellen Preisniveau kann es auch Sinn machen, nicht direkt in den Top-Lagen zu kaufen, sondern eher in den Bezirken, die noch etwas günstiger sind aber vielleicht für einen größeren Interessentenkreis als Mieter gefragt sind, weil die Mieten eben noch nicht bei 15€/m² liegen. Es kommt auf den Kunden an, was er möchte. Die meisten privaten Vermieter kaufen lieber etwas Solides mit einer durchschnittlichen Miete und sind nicht auf immense Gewinne bei der Vermietung aus.

Welchen Einfluss hätte der geplante Mietendeckel auf den Berliner Immobilienmarkt? Siehst du Alternativen, die Vermietern Investitionen ermöglichen und bezahlbaren Wohnraum für Mieter sichern?

Der Mietendeckel hätte drastische Auswirkungen! So wie er aktuell geplant ist, sollen die Bestandsmieten ja sogar auf den Stand des Mietspiegels 2013 gesenkt werden. Das wäre eine Katastrophe. Wie kann es sein, dass man jahrelang nach dem Berliner Mietspiegel vermietet, keine Wuchermieten verlangt und doch dafür bestraft wird und die Mieten senken soll? Das kommt einer Enteignung gleich. Der wunde Punkt, um den sich alles dreht, ist und bleibt der Neubau. Die Berliner Landesregierung verhindert nachweislich den Neubau, macht es für Investoren immer unattraktiver, in unserer Stadt zu bauen und mit dem Mietendeckel wird es nun auch noch für Eigentümer, die etwas für ihre Altersvorsorge machen wollen, katastrophal. Das sind Existenzen, die dort vernichtet werden sollen. Die Landesregierung muss die Infrastruktur verbessern und die Weichen für mehr Neubau ebnen: mehr Bauflächen ausweisen und Baugenehmigungsverfahren beschleunigen. Der Mietendeckel bringt nicht eine Wohnung mehr und spannt den Markt nur noch mehr an.

Das Bestellerprinzip beim Verkauf wird wohl kommen und sieht vor, dass sich Käufer und Verkäufer die Kosten teilen. Wie steht ihr dazu und was bedeutet das für Käufer, Verkäufer und Makler, wenn es dazu kommt?

Ich persönlich finde dieses Gesetz gut. Als eines der wenigen Immobilienmaklerunternehmen in Berlin-Brandenburg arbeiten wir schon seit Jahren sehr viel mit der geteilten Provisionsvariante. Es gibt bei uns sehr wenige Angebote, bei denen der Käufer die volle Provision zahlen muss. Zumeist teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten hälftig oder der Verkäufer übernimmt zumindest 1/3. In den letzten Wochen haben wir sogar sehr viele Maklerverträge mit voller Bezahlung durch den Verkäufer abgeschlossen.

Wir haben sogar sehr viele Kunden, die bei uns gelistet sind und unbedingt bei uns kaufen wollen, weil sie das toll finden. Was in Berlin nicht üblich ist, halte ich persönlich schon immer für fair. Wir sind für beide Seiten tätig, dann sollen auch beide Seiten bezahlen. Was ich nicht gut finde an dem Gesetz ist der Punkt, dass der Käufer erst bezahlen muss, wenn ich als Makler ihm nachgewiesen habe, dass der Verkäufer bezahlt hat. Was ist wenn der Verkäufer in der Zwischenzeit pleite geht oder stirbt? Dann warte ich Jahre auf die komplette Summe. Das geht aus meiner Sicht nicht und muss noch nachgebessert werden im Gesetzesentwurf. Grundsätzlich denke ich aber, wird es endlich dazu führen, dass es weniger schwarze Schafe am Markt geben wird – denn wer nichts kann, wird auch keinen Verkäufer davon überzeugt bekommen bezahlt zu werden.

Vivien

Als Geschäftsführerin eines Maklerunternehmens unterstützt sie geteilte Maklercourtage – Vivien Hermel

Sind Immobilien in der aktuellen Situation noch eine gute Investition, wenn es um Altersvorsorge geht?

Grundsätzlich sind Immobilien immer eine gute Investition, da ich immer einen Gegenwert habe. Mir kann auch niemand etwas wegnehmen – habe ich zumindest bis noch vor ein paar Monaten immer gesagt. In der aktuellen Situation muss ich ganz ehrlich sagen – und da spricht jetzt nicht mein Maklerherz, sondern das Vernunftsherz – kaufe ich persönlich seit einiger Zeit keine Immobilien mehr in Berlin, sondern nur noch in anderen Bundesländern. Mir persönlich ist es aufgrund der politischen Situation derzeit zu heiß hier in meiner Heimatregion Kapitalanlagen zu kaufen. Und das ist der Punkt, den ich als gebürtige Berlinerin und Maklerin mit Leib und Seele, am traurigsten finde. Es ist bei vielen in unserer Branche kein Vertrauen mehr in die Politik vorhanden. Und manchmal würde ich am liebsten zu all meinen Kunden sagen „kauft jetzt bloß keine Kapitalanlagen in Berlin“.

Eine aktuelle Studie der UBS sieht die Quadratmeterpreise in Berlin als nicht gefährdet an. Wohin kann sich der Immobilienmarkt deiner Meinung nach noch entwickeln nach der Performance der letzten Jahre?

Ich sehe die Preise in Berlin auch als recht stabil an. Wenn wir das Thema „Mietendeckel“ jetzt mal außen vor lassen, denke ich, dass die Preise vielleicht noch ein klein wenig steigen werden aber nicht mehr so extrem. Zumindest nicht für Bestandswohnungen, bei Bauland sieht es da natürlich anders aus und dementsprechend auch bei Neubauten. Aber auch hier muss langsam mal Schluss sein, denn es gibt immer weniger Menschen, die sich diese Preise noch leisten können. Beachtet man den „Mietendeckel“ bei diesem Thema wird es zwei Richtungen geben: Vermietete Immobilien werden in den Preisen sinken, da sie ja weniger Wert sind mit einem Mieter und einer gezwungen reduzierten Miete. Leerstehende Immobilien werden drastisch teurer werden, denn jeder wird dann für sich selbst kaufen wollen. Und wenn die Mieter einmal raus sind, verkauft es sich doch viel besser.

Was sind aus deiner Sicht gute Indikatoren für einen Verkauf von Immobilien?

Das kann man so pauschal nicht sagen. Es ist bei jedem Eigentümer unterschiedlich. Viele müssen aufgrund von Krankheit, Trennung, Tod, Arbeitsplatzwechsel oder ähnlichem verkaufen. Da kann meistens nichts entschieden werden, ob man wartet bis der Zeitpunkt passt. Bei Kunden, die es nicht eilig haben, also keinen Druck haben, sollte vorher klar sein, was mit dem Erlös aus dem Verkauf gemacht wird, wo man dann hinzieht, wie die Zukunft aussieht usw.

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Über Living in Berlin

Mit weiblich pinker Power und solidem Online-Marketing Know-how unterstützt das Team von Vivien Hermel Verkäufer, Käufer, Vermieter und Mieter. Ehrlichkeit, Transparenz und Loyalität: Die menschliche Komponente hat man bei Living in Berlin fest im Blick. Das Unternehmen gründete Vivien Hermel im Alter von 25 Jahren bereits im Jahre 2011.

Über ihr Unternehmen sagt sie selbst: „Ich wollte Kunden helfen, Lösungen finden und Menschen glücklich machen. Und dazu zählt eben eine Vertrauensbasis, die weit über Besichtigungstermine hinausgeht und ein Miteinander, das zumeist nicht beim Kaufvertragsabschluss endet. Wir pflegen zu sehr vielen unserer Kunden ein tolles Verhältnis, oft kennen wir die halbe Familie und sind in viele Entscheidungen involviert und das ist toll! Das ist es, was unseren Job, unseren Beruf, unsere Firma, unsere Berufung ausmacht! Und das ist es wahrscheinlich auch, was uns erfolgreich macht.”

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