Erwerb & Vermietung
November 22, 2022 von Peter Steinhauer peter.steinhauer@scout24.com

Auswahl des Mieters: Diese sieben Fehler solltest Du unbedingt vermeiden

Was gilt es bei der Auswahl eines neuen Mieters zu beachten? Welche Fehler solltest Du als Vermieter vermeiden? Wir haben die wichtigsten Punkte für Dich zusammengestellt. 

Bei der heute äußerst angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt ist es kein großes Problem, einen Mieter zu finden. Die Interessenten stehen in Großstadtlagen und mittlerweile auch fast überall woanders Schlange.

Die Auswahl des Mieters wird allerdings trotz der vielen Bewerber unterschätzt. Neben den harten Fakten zu den Einkommensverhältnissen sind Menschenkenntnis und Erfahrung in der Vermietung wichtige Voraussetzungen, um keine bösen Überraschungen zu erleben. Zwar braucht man als Vermieter nicht Angst davor zu haben, dass jeder Bewerber ein potenzieller Mietnomade ist. Aber am Ende bleibt die Erkenntnis: ein guter Mieter ist oft mehr wert als eine möglichst hohe Miete.

 

1. Vermietung an Freunde, Arbeitskollegen und Verwandte

Die Situation kennt fast jeder Vermieter: Die Wohnung wird frei. Prompt meldet sich ein Freund oder Arbeitskollege, der gerade auf Wohnungssuche ist. Als Vermieter freut man sich zunächst. Den Bewerber kennt man und kann dessen Einkommensverhältnisse oft gut einschätzen.

Die vorhandene Nähe ist Segen und Fluch zugleich. Manch eine Freundschaft zerbricht daran, wenn man sich unverhofft als Vermieter und Mieter gegenübersteht. Eventuell traut man sich bei Arbeitskollegen oder Freunden nicht, die Einkommensverhältnisse so zu prüfen, wie man das bei einer fremden Person machen würde. Steht eine für die Gegenseite nachteilige Entscheidung an – etwa eine Mieterhöhung oder sogar eine Kündigung – ist man zu nachsichtig, weil einem die Freundschaft wichtig ist.

Gibt es Konflikte ist mit dem Bekannten, sind gleich der gesamte Freundeskreis oder sogar die Kollegen am Arbeitsplatz mit einbezogen. Oft handelt man sich mit sehr nahen Personen in der Vermietung mehr Probleme ein als man zunächst annimmt.

Eine neutrale Person vor sich zu haben, zu der man in keiner direkten persönlichen Beziehung steht, ist bei der Mieterauswahl oft die bessere Lösung. So bleibt das Verhältnis auf eine Sachebene beschränkt und Du kannst Deine Interessen besser abgrenzen. Ein wenig Sympathie schadet nicht, aber Du solltest Dir vor Augen halten, dass ein Mietverhältnis vor allem eine Geschäftsbeziehung ist.

Tipp

Deinen Wunschmieter findest Du mit einen Inserat auf Immobilienscout24. Die Auswahl des Mieters wird Dir dabei leicht gemacht. Du kannst direkt aus Deinen Vermietet.de Portofilo heraus ein Inserat erstellen.

Mit der Wunschmieterfunktion kannst Du bestimmte Eigenschaften bestimmen, die Dir bei einem Mieter wichtig sind. Basierend auf Deinen Angaben wird ein Wert errechnet, mit dem Du auf einen Blick siehst, ob der Bewerber für Dich interessant ist.

Du kannst ebenso wählen, welche Dokumente Du Dir von Mietinteressenten wünschst.  Auch das erleichtert dir den Auswahlprozess, den zu Dir und Deinem Vermietungskonzept passenden Mieter zu finden.

 

2. Die Zielgruppe nicht definieren

Wie bei jedem anderen Geschäftsmodell musst Du auch in der Vermietung Deine Zielgruppe finden. Vermietest Du ein kleines Apartment, dann eignet sich das für Studenten oder Auszubildende. Du kannst Dich ebenso auf Geschäftsleute konzentrieren, die die Wohnung als Zweitwohnung zum Arbeitsaufenthalt in der Stadt nutzen. Du kannst Dich auf das gehobenen oder auf das preisgünstige Segment Standard spezialisieren. Hauptsache ist, Du hast ein schlüssiges Vermietungskonzept und weißt, an wen Du vermieten willst.

Aufgrund der Marktsituation bewerben sich heute die Menschen auch auf Wohnungen, die nicht zu ihnen passen. Familien bewerben sich auf eine viel zu kleine Wohnung. Studenten auf solche, die sie sich nicht leisten können. Definiere Deine Zielgruppe abhängig vom Wohnungstyp, von der Lage und von der Ausstattung. Lasse Dich nicht erweichen, an den Falschen zu vermieten. Dann funktioniert die Mieterauswahl wie von selbst.

 

3. Nicht alle Unterlagen gesichtet

Die Unterlagen, die Du beim Mieter einforderst, sollten vollständig sein. Oft erklären Mieter, sie reichten die Einkommensnachweise oder die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nach. Spätestens vor dem Abschluss des Mietvertrags sollte alles beisammen sein. Dazu gehören:

 

  • Selbstauskunft des Mieters
  • SCHUFA-Auskunft
  • Gehaltsabrechnungen
  • Bürgschaft bei Studenten oder Auszubildenden
  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

 

Bleibt ein Mieter Unterlagen schuldig oder hält er sich nicht an vereinbarte Abgabetermine, kann das ein Indiz dafür sein, dass er unzuverlässig ist. Es kann ebenso sein, dass sein Interesse an der Wohnung doch nicht so groß ist oder er sich unschlüssig ist.

 

4. Die Datenschutzverordnung nicht berücksichtigen

Im Jahr 2018 ist die Datenschutzverordnung (DS-GVO) in Kraft getreten. Diese betrifft nicht nur gewerblich tätige Vermieter. Auch private Vermieter dürfen nicht mehr sämtliche Daten von Mietern abfragen, nutzen und speichern.

Du darfst nur die Daten erheben, die für das Mietverhältnis relevant sind. Im Rahmen der Mieterauskunft darfst Du auch personenbezogene Daten nutzen. Manche Daten bist Du gesetzlich verpflichtet weiterzuleiten, zum Beispiel aus steuerlichen Gründen. Auch kannst Du Daten immer dann verarbeiten, wenn Du die Zustimmung der betroffenen Person eingeholt hast.

Die Datenschutzverordnung ist komplex und selbst Fachleute kennen nicht jedes Detail. Die Faustregel lautet: „Weniger ist mehr.“ Horte nicht alle möglichen Daten und frage nur ab, was wichtig ist. Für die Vergabe von Besichtigungsterminen reicht die freiwillige Mieterauskunft, wie Du sie in Vermietet.de herunterladen kannst. Kommt es zum Mietvertrag, kannst Du auch alle weiteren Daten wie Schufa-Auskunft oder Gehaltsnachweise einholen.

Erhältst Du als Vermieter Daten von Bewerbern und von Mietern, dann musst Du diese auch davor schützen, dass sie in falsche Hände geraten. Auf Verlangen des Mieters musst Du sogar alle von Dir abgespeicherten Angaben offenlegen.

 

5. Nicht zulässige Fragen stellen

Aus Gründen der Datenschutzverordnung und des Antidiskriminierungsgesetzes gibt es leider viele Fragen, die Du Dir verkneifen solltest. Auch hier sind Praxis und Theorie nicht immer in Einklang zu bringen. Manche Dinge ergeben sich aus dem Gespräch, dann musst Du nicht in Panik verfallen. Du solltest grundsätzlich ein Bewusstsein dafür haben, was zulässig ist und was unter Umständen zu Problem führen kann.

Nicht zulässig sind Fragen zur Religionszugehörigkeit, sexuellen Orientierung, zu Hobbys, Musikgeschmack, Krankheiten, Heiratsabsichten, Familienplanung, Parteizugehörigkeit oder ob der Bewerber vorbestraft ist. Auch auf Fragen nach der Zugehörigkeit im Mieterverein oder ob der Bewerber schon mal arbeitslos war, solltest Du verzichten.

Führe kein Verhör mit Deinem Bewerber, sondern ein lockeres, unaufdringliches Gespräch. Damit schaffst Du eine für Dich und den Mieter angenehme Atmosphäre. Du legst so die Grundlage, dass das spätere Mietverhältnis spannungsfrei und anständig verläuft. Mit ein wenig Erfahrung kannst Du auch zwischen den Zeilen lesen. So beantworten sich viele Fragen, die Du nicht direkt stellen willst, oft ganz von selbst.

 

6. Sich von Emotionen leiten zu lassen

Oft erfährst Du von Wohnungssuchenden herzergreifende Geschichten. Die alleinerziehende Mutter von drei kleinen Kindern findet keine Wohnung. Die Rentnerin kann sich ihre große Wohnung nicht mehr leisten und sucht verzweifelt nach einen billigerem Ersatz. Der junge Programmierer aus Indien ist wegen eines Jobs nach Deutschland gekommen. Nun schläft er seit Monaten auf der Couch bei der fünfköpfigen Familie seines Onkels. Der Markt ist leider gnadenlos. Als Vermieter musst Du am Ende des Auswahlprozesses vielen Leuten absagen. Auch solchen, die Dir sympathisch sind oder denen Du gerne helfen würdest.

Empathie ist im Leben wichtig und sollte auch im Vermietungsgeschäft ein Rolle spielen. Du darfst Dich leider nicht nur von Deinen Emotionen und vom Mitgefühl leiten lassen. Der Maßstab ist das, was Du Dir leisten kannst und welches Risiko Du bereit bist zu tragen. Wenn Du Dir über die möglichen Folgen im Klaren bist, dann kannst auch ein Auge zu drücken, wenn bei einem Mieter nicht alles perfekt ist. Halte Dich aber immer zuerst an die Fakten. Das Gefühl Menschen glücklich zu machen und zu helfen ist umso schöner, wenn am Ende Du auch regelmäßig Deine Mietzahlungen erhältst.

 

7. Nicht wissen, wer alles einzieht

In vielen Fällen hast Du es in der Vermietung nicht nur mit einer Person zu tun. Es bewerben sich oft gleich mehrere Menschen, die einziehen wollen. Das können Paare, Familien, Freunde oder Lebensgemeinschaften sein. Du solltest nicht nur wissen, wieviele Mieter einziehen werden. Auch ist es gut, diese vorher kennenzulernen. Das ist ebenso im Interesse der Mieterseite. Alle Bewohner sollten ihren Vermieter kennen. Kommt es zu Konflikten, ist es immer besser, wenn man eine reale Person vor Augen hat. Sonst bedient sich die Phantasie an Klischees oder Vorstellungen, die die Realität verzerren.

Jeder Vermieter sollte dabei beherzigen, dass alle einziehenden Personen außer den minderjährigen Kindern im Mietvertrag stehen. Nur so kannst Du Mietschulden oder andere Zahlungsverpflichtungen auf mehrere Schultern verteilen.

 

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