Anteilige Vermietung bei Neubau: klare Kostentrennung zum Werbungskostenabzug 

Im Zeitraum von 2016 bis 2021 plant die Bundesregierung insgesamt rund 1,5 Millionen neue Wohnungen auf den Markt zu bringen – ein ambitioniertes Ziel. Für dieses Jahr rechnen die Verbände mit 310.000 Neubauwohnungen bundesweit.

Vor dem Hintergrund der Bauziele der Bundesregierung ist es nur allzu verständlich, dass zumindest diejenigen, die den heiß begehrten Wohnraum für Mieter schaffen, den Fiskus an diesen Kosten beteiligen. Doch wie funktioniert eigentlich der Werbungskostenabzug, wenn ein Teil der entstehenden Wohnungen nicht im Bestand bleibt, sondern veräußert wird? Das sollten Sie wissen beim Bau von Mehrfamilienhäusern!

Baurechnungen werden der Einfachheit halber über ein Konto abgewickelt, wo zuvor Eigenmittel und Darlehenssumme eingezahlt wurden. Alle fälligen Zahlungen werden in einer Summe vom Konto beglichen – keine Seltenheit. Auch eine Aufteilung der Herstellungskosten auf den vermieteten und den zum Verkauf stehenden Teil wird selten vorgenommen. Doch die Auswirkungen auf die Steuererklärung sind fatal!.

Diese Erfahrung machte auch ein Ehepaar, das ein Haus mit drei Eigentumswohnungen bauen ließ: Zwei Wohnungen wurden vermietet. Die dritte verkaufte das Paar an seinen Nachwuchs. 

Aufteilung von Darlehenskosten

In der folgenden Einkommensteuererklärung ordnete das Ehepaar die Darlehenszinsen den beiden vermieteten Wohnungen zu und machte sie vollständig als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das zuständige Finanzamt jedoch schrieb die Zinsen den drei geschaffenen Wohneinheiten zu und berücksichtigte nur den Teil, der auf die Mietwohnungen entfiel. Das Finanzgericht Baden-Württemberg folgte dieser Vorgehensweise und wurde wenig später vom Bundesfinanzhof (BFH) bestätigt. 

Die Begründung lautete, dass eine gezielte Zuordnung der Darlehenssumme auf den zur Vermietung bestimmten Teil des Hauses nicht mehr möglich sei, wenn sowohl Eigenmittel, Darlehensbetrag und Raten aus dem Verkauf der Wohnung auf ein einheitliches Baukonto fließen. Das gelte vor allem dann, wenn die Bauherren alle mit dem Bau anfallenden Kosten ohne Unterscheidung von diesem Konto begleichen. Die Bauherren ließen nach Ansicht der Richter eine objektbezogene Aufteilung vermissen. Als Folge daraus stünde dem Ehepaar nur der anteilige Abzug ihrer Werbungskosten zu.

Werbungskostenabzug bei teilweiser Selbstnutzung

Der BFH folgte dieser Argumentation bereits in der Vergangenheit bei der anteiligen Selbstnutzung eines Neubaus. Schon damals hatten die Richter festgestellt, dass eine wirtschaftliche Zuordnung von Kosten nicht durch einen reinen Willensakt – also die selbstbestimmte Festlegung durch die Bauherren – erfolgen kann. Die Werbungskosten sind nur dann vollständig abziehbar, wenn eine klare Aufteilung aller geflossenen Beträge auf die einzelnen Gebäudebereiche erfolge. 

Vorgehen bei gemischt genutzten Gebäuden

Involvieren Sie Ihren Steuerberater frühzeitig, wenn Sie den Bau eines gemischt genutzten Gebäudes planen. Wichtig ist, dass auch Außenstehende die Struktur der Finanzierung gut nachvollziehen können. So behalten Sie Fallstricke im Blick und vermeiden teure Fehler. 

Um die Kosten konkret den einzelnen Gebäudeteilen und Gewerken zuordnen zu können, empfiehlt es sich, gleich zu Beginn separate Konten anzulegen: eines nutzen Sie, um sämtliche Zahlungsvorgänge zu den Mietwohnungen abzuwickeln. Das heißt, der dafür genutzte Teil des Darlehens fließt auf dieses Baukonto. Auch alle Rechnungen werden entsprechend zugeordnet und darüber bezahlt. Wer diese Trennung strikt durchhält, kann schließlich die auf die vermieteten Wohnungen entfallenden Herstellungskosten konkret nachweisen und dadurch auch vollständig als Werbungskosten absetzen.

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